Земельный аукцион: правила проведения

Земельный
эксперт

1378

Участники аукциона по продаже или передаче земли государственной или муниципальной собственности

Одним из мероприятий, которое организуют ведомства, распоряжающиеся государственными и муниципальными землями, являются торги. Обычно данная процедура проводится в следующих формах:

  • аукцион по продаже земельных участков;
  • аукцион по аренде земельных участков.

Инициировать проведение мероприятия вправе как сами собственники земли, так и граждане или компании, заинтересованные в получении таких территорий. Для этого от них требуется заявление на проведение аукциона по продаже (или на право заключения договора аренды) земельного участка (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец заявления на проведение аукциона]).

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Владельцы земель обязаны организовать аукционное мероприятие по отношению к участку, обозначенному в заявке. Для этого требуется провести ряд подготовительных действий и вынести обязательное решение о назначении данной процедуры. Организатором аукциона на землю может выступать сам распорядитель, а также исполнительные органы или муниципалитет.

Что касается участников, то подать заявку могут абсолютно все категории граждан. По количеству желающих также ограничений нет. Исключением являются аукционы, при которых земли передаются для комплексного обследования и дальнейшей застройки, где могут участвовать только юридические лица, и торги для передачи земель с целью организации ЛПХ и ферм. Участие в последнем мероприятии могут принять только граждане и крестьянские хозяйства. О том, как проходят аукционы на земельные участки, указано в ст. 39.11 ЗК РФ. В рамках проведения данной процедуры проводится определенная подготовка к мероприятию как со стороны организатора, так и со стороны участников. Полномочный орган регистрирует землю в Росреестре, а претенденты подают заявку на участие и вносят обязательный залог.

Требования к земельным участкам

Предметом аукционного мероприятия не могут быть следующие участки:

  • не имеющие границ, или чьи параметры требуют уточнения;
  • не являющиеся государственной или муниципальной собственностью;
  • в отношении которых не установлены параметры застройки;
  • не имеющие сведений о подключении к инженерно-техническим сетям;
  • не соответствующие целям эксплуатации, указанным в заявке;
  • не принадлежащие к конкретной категории земель;
  • переданные в пользование иным способом, указанным в земельном кодексе;
  • на которых имеются постройки, принадлежащие другим лицам по праву собственности, а также объекты незавершенного строительства;
  • изъятые из оборота;
  • являющиеся резервными или предназначенные для возведения федеральных или государственных объектов;
  • расположенные в пределах территории, в отношении которой заключен договор о развитии;
  • необходимые для оказания адресной помощи и участия в инвестиционных государственных программах;
  • в отношении которых уже вынесено решение о передаче или подана заявка на проведение данной процедуры;
  • которые изъяты для нужд государственных органов и (или) муниципалитета.

Если в торгах принимают участие сразу несколько наделов, то они не могут быть объединены в один лот.

Начальная цена земельного участка

Существенным моментом в процедуре аукциона является стартовая стоимость надела. Согласно законодательству, стоимость земли определяется организатором. Исполнительное ведомство вправе выбирать из кадастровой и рыночной стоимостей территорий, чтобы назначить начальную цену земель. Окончательный показатель зависит от того, с какими итогами будет завершен аукцион.

Для передачи территорий в аренду начальная стоимость лота устанавливается в размере годового платежа в соответствии с проведенной оценкой, или в размере 1,5% от кадастровой стоимости земли, определенной за 5 лет до вынесения акта об аукционном мероприятии.

Когда речь идет о передаче земли для комплексного освоения, стартовая цена назначается из расчета первого платежа в рамках рыночной стоимости.

В случае выявления обстоятельств, при которых процедура считается недействительной, начальная стоимость земли при повторном аукционе снижается на 30% от стартовой цены на прежнем мероприятии.

Порядок проведения аукциона по продаже или передаче земли государственной или муниципальной собственности

Аукцион начинается с момента вынесения официального решения и сбора заявок от лиц, имеющих желание поучаствовать в процедуре. Непосредственно процесс торга представлен следующими этапами:

  1. Комиссия объявляет лот, его номер, название и указывает существенные характеристики, стартовую стоимость и шаг аукциона.
  2. После этого участники предлагают свою стоимость, и каждое предложение фиксируется в протоколе и отмечается организатором.
  3. Победителем назначается тот участник, который предложил максимально высокую цену за лот, после того, как организатор троекратно объявил последнее предложение.
  4. После подведения итогов, указывается победитель.

При нарушении указанной процедуры, аукцион будет признан недействительным. После подведения итогов, проводится оформление соответствующего акта и оплата стоимости надела.

Результаты аукциона

Все моменты аукционного мероприятия фиксируются в специальном протоколе. Результаты также вносятся в данный документ в день проведения торгов. Занимается оформлением специальная аукционная комиссия. Протокол подписывается комиссией, должностным лицом, проводившим торги и победителем. Важно упомянуть, что для подписания победивший обязан предъявить карточку участника и документ, удостоверяющий его личность.

В дальнейшем копия документа передается победителю и считается временным свидетельством его права на землю. Несостоявшейся процедура считается тогда, когда в торгах участвуют меньше двух претендентов и ни один из них не поднял карточку начальной стоимости. Также итоги процедуры аннулируются в том случае, когда победитель отказался подписать протокол торгов. При этом ранее зачисленный задаток возврату не подлежит, а сам участник теряет право дальнейшего участия в аукционных мероприятиях.

В протоколе обязательно указываются:

  • название и номер лота, стартовая цена;
  • информация о порядке проведения процедур – шаг аукциона, дата, время, место;
  • число участников и сведения о них;
  • описание торгов;
  • победитель и окончательная стоимость.

Комиссия должна в тридцатидневный срок после проведения аукционного мероприятия опубликовать итоги там же, где была размещена информация о его назначении в виде извещения. Все принятые решения оспариваются в суде.

Действия после проведения аукциона

Результаты аукциона формируются в виде протокола и публикуются там же, где размещалось решение о назначении торгов. После обнародования итогов, не позже 10 суток победитель конкурса выполняет перечисление средств по реквизитам, обозначенным в протоколе, и передает копию платежного поручения с пометкой банковского заведения организатору.

В этот же период происходит оформление соглашения купли-продажи или аренды.

Чтобы оформить соглашение от победителя потребуется предоставить декларацию о доходах и справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности за последний квартал. Размер оплаченного задатка полностью учитывается при определении стоимости участка или в качестве арендного платежа. В том случае, если победитель не выполнил данные действия, он освобождается от взятых обязательств, задаток не выплачивается, а участок вновь становится предметом аукциона.

Аукцион может быть проведен в электронном виде. Это не противоречит законодательству и добавляет удобства в проведении торгов. Итоги аукциона по продаже земельных участков в электронной форме также оформляются в виде стандартного протокола и публикуются на официальном ресурсе организатора.

Государственная регистрация прав собственности на землю выполняется в Росреестре после того, как будут оформлены все необходимые документы, и победитель полностью оплатит стоимость надела.

Законом предусмотрены случаи оплаты стоимости участка поэтапно. В этом случае земля становится залогом до того момента, пока вся сумма не будет выплачена.

Список законов

  • Статья 39.11 ЗК РФ

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам по земельным вопросам прямо сейчас:

Земельный аукцион: правила проведения

Благосостояние населения растет, соответственно, растет и потребность в инвестировании свободных денежных средств. Один из наиболее действенных инструментов управления капиталом — это приобретение земли.

Согласно нормам, которые диктует земельное право, аукцион проводится почти всегда. Рассмотрим подробно, что такое земельные торги, особенности и правила их реализации, а также разберемся, можно ли обойти эту процедуру.

Земельный аукцион — что это? Раскрываем понятие

Если не углубляться в сложные понятия, то это один из способов оформления прав на землю. Правила его организации и проведения прописаны в статьях 39.11 и 39.12 ЗК РФ.

Сама по себе процедура торгов простая. У нее есть правила, которые четко регламентированы законом. Например, существует всего несколько оснований, чтобы признать претендента не допущенным к торгам.

Проведение земельного аукциона по смыслу правовых норм, регламентирующих порядок его организации, не допускает двусмысленных толкований. Это означает: если участник был не допущен неправомерно, то такое решение органа власти можно оспорить. Если участник знает свои права и элементарные правила, то он может без труда отстоять собственные интересы в любой инстанции, даже не имея диплома профессионального юриста.

Разновидности торгов

Земельный аукцион может проводиться как на передачу в аренду земельного участка, так и на оформление права собственности на него. Вне зависимости от того, какое право разыгрывается на торгах, у любого лота есть начальная цена. Это рыночная стоимость участка, если речь идет о его продаже, или начальная цена годовой аренды.

Начальное значение цены определяется на основании рыночного отчета, который заказывает организатор торгов у независимого оценщика. Однако, если кадастровая стоимость установлена не более чем за пять лет до момента принятия решения о проведении торгов, она может быть взята за основу при определении начальной стоимости лота.

Рыночная или кадастровая – решает организатор

Решение о том, продавать землю по рыночной цене или на основании данных о кадастровой стоимости, решает организатор торгов. Практика показывает, что перевес осуществляется в пользу рыночной цены, так как кадастровая обычно значительно ниже.

Аренда также может быть рыночной, ведь отчет изготавливается на годовую стоимость. Кроме того, орган власти может установить начальную цену земельных участков, аукцион по которым проводится на право аренды в процентах от кадастровой стоимости. Это значение не может составлять меньше 1,5 % от кадастровой, а сама стоимость должна быть определена не раньше, чем за пять лет до публикации извещения о торгах.

Кроме того, законом установлен шаг аукциона, значение которого составляет 3 % от начальной цены. Есть и задаток, который нужно внести вместе с подачей заявки на участие в земельном аукционе. Его значение не утверждено, но, как правило, задаток устанавливается в размере от 20 до 50 % от стартовой цены.

Когда без аукциона не обойтись

В ряде случаев без торгов не обойтись. Речь идет о передаче прав на землю под коммерческие цели. Это может быть строительство магазина, автомойки, административного здания и так далее. Если возможность возведения капитального объекта недвижимости прямо следует из разрешенного использования земельного участка, проведение аукциона возможно только на право аренды. Получить землю без торгов под реализацию обозначенных целей законной возможности нет.

Здесь важно отметить: строительство коммерческой недвижимости предполагает, что участок оформляется в аренду, а после строительства объекта и получения законных прав на него земля переходит в собственность владельца объекта. Продать с торгов можно только участки под ИЖС, подсобное хозяйство или некоторые виды массивов сельхозназначения.

Проведение торгов

Извещение о том, что проводится земельный аукцион, публикуется в печатном издании органа власти и на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов. Извещение должно появиться в источниках не позже чем за месяц до даты мероприятия. Законодатель ввел такие требования для того, чтобы все желающие могли узнать, какие торги проводятся, и принять в них участие.

Публикуется форма заявки, чтобы ее можно было заполнить для регистрации. Также публикуется форма договора аренды или купли-продажи. Это делается для того, чтобы человек, решивший принять участие в земельном аукционе, мог заранее узнать все положения договора.

Обязательно должен быть указан срок, на который заключаются арендные отношения. Дополнительно в проекте договора прописываются порядок оплаты обязательств, порядок продления договорных отношений, способы внесения изменений в договор, штрафные санкции за неуплату обязательств.

Заявки принимаются в течение 25 дней, а через один-два дня назначается определение участников торгов, через пару дней — аукцион.

Допуск претендентов

Законных оснований для отказа претенденту всего два:

  • не внесен задаток;
  • представлены не все документы либо недостоверные данные о претенденте.

Граждане должны предоставить паспорт, а для фирм требуется только заполненная заявка и платежка о задатке. Если заявку подписывает и приносит директор либо иной сотрудник, который по документам фирмы может действовать в ее интересах без доверенности, то других бумаг не потребуется. Если интересы фирмы представляет ее работник, то нужна доверенность, выданная директором. Сведения о компании орган власти может получить через сайт ФНС.

То же самое касается физических лиц, которые представляют чужие интересы по доверенности. В нотариальном документе должны быть прописаны именно те полномочия, которые нужны на торгах.

Правила аукциона

Аукционы по продаже земельных участков проводятся в день и час, указанные в извещении. Если участников два или больше, то аукционист называет начальную цену торгов, а затем повышает ее последовательно. Участники выражают свое мнение о цене с помощью пронумерованных карточек, которые выдаются им перед началом мероприятия. Побеждает тот, кто предложил цену выше, чем другие участники.

Что происходит с задатком

Внесенный выигравшим процедуру участником задаток уходит в счет оплаты по договору. Задатки тех, кто торговался, но проиграл, должны быть возвращены. Это правило работает даже тогда, когда участник был допущен, но на процедуру не явился. Удержать его задаток у органов власти нет оснований.

Кроме того, если претендент принял решение отозвать свою заявку и сделал это письменно до окончания срока приема документов, то он получает свои залоговые средства назад. Если же прием закрыт и до торгов остался один день, то отзывать заявку не имеет смысла: задаток будет утрачен. В таком случае лучше принять участие в процедуре или вовсе не являться на нее.

Уклонение и меры ответственности

Аукционы по продаже земельных наделов (или по передаче их в аренду) проводятся в присутствии комиссии и участников. Мероприятие является открытым, предложения о цене подаются добровольно. Однако нередко граждане, которые выиграли торги, не хотят подписывать договор либо считают, что до момента согласования документа сторонами в него можно вносить коррективы. Само собой разумеется, наиболее часто таким образом пытаются изменить (или вовсе убрать) пункты об ответственности победителя, к примеру, за невнесение аренды.

Выше рассматривалось, что проект договора прилагается к извещению, поэтому корректировать его нельзя. Тот, кто выиграл процедуру, обязан подписать договор. Закон требует от государственного органа в течение десяти дней предоставить три проекта контракта победителю. Если последний ставить свою подпись отказывается, то, вне зависимости от мотивов, он считается уклонившимся от заключения договорных отношений.

Что происходит при уклонении? Организатор торгов составляет протокол установленной формы. Задаток, который ранее вносил победитель, им утрачивается, а сведения об уклонении передаются в Территориальное УФАС.

Антимонопольная служба принимает решение, включать ли такого гражданина (ИП или организацию) в реестр недобросовестных участников. Надо отметить, что претендент должен доказать, что у него были веские основания отказаться от своей подписи. Это могут быть семейные обстоятельства, например, возникновение необходимости оплатить дорогостоящее лечение. Такой факт должен быть документально подтвержден, иначе ФАС может не внять доводам.

Если решение о включении в реестр положительное, то сведения об участнике попадают в этот перечень на двухлетний срок, после чего запись аннулируется. В течение двух лет такое лицо не может принимать участие в земельных торгах.

Электронные торги

Аукцион может проводиться на электронной площадке. В таком случае и заявки подаются дистанционно, и итоги подводятся без непосредственного присутствия участников. Данный вид процедур быстро развивается, поэтому спустя некоторое время приносить заявки на торги лично не будет необходимости.

Правила остаются теми же. Исключение: участник должен быть аккредитован на конкретной электронной площадке. Это необходимо не только для установления его личности, но и для того, чтобы он мог подписывать официальные документы с помощью ЭЦП.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: