Все, что нужно знать о перепланировке квартиры

Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

Вы решили провести глобальный ремонт в квартире. Но слышали, что не все работы можно делать просто так: что-то нужно согласовывать с жилищной инспекцией, а что-то вообще противозаконно. В этой статье разберем, что можно, а что нельзя делать при перепланировке.

Что говорит закон?

В Жилищном кодексе есть раздел про перепланировку и переустройство. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, а переустройство — инженерных сетей и оборудования, которые нужно вносить в техпаспорт. 

Если после ремонта план помещения или техническую информацию надо будет менять, то согласно кодексу, на это нужно разрешение местных органов власти — жилищной инспекции, например. 

Перечень разрешенных и запрещенных переустройств и перепланировок есть в постановлении правительства Москвы N 508-ПП. Общие правила по стране примерно одинаковые.

Что точно можно делать?

Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство. Можно:

Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.

Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.

Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.

Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.

Переставлять электроплиту в пределах кухни.

Можно, но это не точно 

Есть изменения, которые вроде бы разрешены, но проблемы могут возникнуть. Например, на сайте Мосжилинспекции в списке не требующих согласования есть установка антенн и кондиционеров. 

Но юристы и суды разделяются во мнениях. Одни говорят, что разрешение обязательно, потому что это переоборудование. Другие считают, что тут нужно согласие только собственников дома, так как фасад — общий.

При этом, например, если дом является объектом культурного наследия, то получать разрешение на установку кондиционера надо в любом случае.

Или та же Мосжилинспекция разрешает переставлять без согласования отопительные и газовые приборы, но только если для этого не нужно прокладывать дополнительные подводящих сети.

Мы рекомендуем уточнять информацию у местных властей, если что-то вызывает сомнение.

Что можно делать с разрешением?

?

Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.

?

Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения вентиляции.

?

Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов

?

Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.

?

Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.

?

Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.

Читайте: Как получить разрешение 

Что нельзя делать?

Устанавливать теплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления. Если трубы прорвет, заметить и остановить потоп будет трудно.

Переносить батареи на лоджию, балкон или веранды.

Пристраивать лоджии и террасы на вторых и выше этажах.

Делать перепланировки в аварийных домах.

Объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами.

Коротко

Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни. 

?

Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.

Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.   

Не пропустите

Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры

Как увеличить площадь маленькой квартиры

Как обустроить гардеробную комнату

Спасибо за ваш отзыв

Была ли эта статья полезна?

Да, полезна

Нет

Перепланировка квартиры

В этой статье вы найдете всю информацию, которая необходима владельцу недвижимости и дизайнеру интерьера. Перепланировка квартиры: как работать с большими и маленькими квартирами, что можно и нельзя делать в рамках закона, как согласовать планировку жилой квартиры.

Перепланировка квартиры

Многое бьются над вопросом, как же обустроить квартиру. Отыскав подходящий вариант интерьера, где особенно приглянулась ваза с цветком и ковер из последней коллекции Wool and Silk, ну может не из последней, да и не из коллекции, а просто хороший ковер. Человек бросается на поиски этих чудных вещей, но по итогу дизайн не обладает той выразительностью, как на картинке. Почему? Что отличает хороший интерьер от плохого помимо внешних атрибутов?

Наше сознание устроено так, что определяет ценными те объекты, которые обладают отчетливой структурой. Мы не воспринимаем интерьер без хорошей внутренней планировки. И от того насколько профессионально и качественно она сделана, зависит комфорт и удобство проживания в доме.

Перепланировка квартиры по закону

Прежде чем начать ломать стены, внимательно ознакомьтесь с тем, что делать нельзя и что делать можно.

Что делать нельзя

  • Сносить несущие стены. Нельзя убирать несущую стену. Подобная операция влечет за собой ослабление конструкции всего дома и может стать причиной серьезной аварии.
  • Переносить кухню на жилые помещения. Нельзя объединять кухню с одним из жилых помещений. Да, такая перепланировка бывает весьма заманчива.Но кухню разрешается расширять лишь за счет прихожей.
  • Переносить стояки холодного или горячего водоснабжения. Запрещено переносить стояки холодного или горячего водоснабжения, канализационной системы. Данный запрет ставит крест на желании расширить жилую площадь за счет кладовки или лишнего пространства в санузле. То есть сделать это можно, однако трубы придется просто спрятать за гипсокартонной перегородкой или другой декоративной отделкой.
  • Создавать комнаты менее 8 квадратных метров или без естественного света. Нельзя делить комнату на две части, если, во-первых, одно из получившихся в результате помещений будет менее 8 квадратных метров, а во-вторых, останется без окна, то бишь естественного освещения.
  • Размещать туалет над жилыми комнатами и кухнями. Нельзя размещать туалет, ванную комнату или душевую кабину непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Допускается расширение и перенос санузлов только в пределах прилегающих дополнительных помещений, а именно — прихожих, коридоров, кладовых и т. п.

Что делать можно

  • Сносить стены, не относящиеся к несущим. Можно сносить стеновые конструкции квартиры, не относящиеся к несущим. Но лишь в том случае, если в стену не был вмонтирован канал вентиляционной системы.
  • Увеличивать или переносить санузел на нежилую зону. Разрешено соединять санузел с частью прихожей или кладовкой для увеличения его площади.
  • Объединять жилую комнату с кухней. Существует возможность также объединять для расширения свободного пространства одну из жилых комнат с кухней. Делать это можно только для квартиры, в которой не используется какое-либо газовое оборудование для приготовления пищи.
  • Расширять жилое пространство за счет балкона или лоджии. Разрешено расширять жилое пространство за счет площади балкона или лоджии. Но переносить сюда батареи отопления запрещено.Нужен дополнительный проект усиления несущий конструкции балкона.
  • Устанавливать перегородки из гипсокартона. Можно устанавливать межкомнатные перегородки из легкого гипсокартона.

Согласование планировок

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (статья 25 Жилищного кодекса РФ).

Планируемые изменения.
Согласование планируемых изменений в квартире. Это позволит избежать осложнений и нарушений Жилищного кодекса.

Произведенные изменения.
Согласование, а точнее узаконивание уже произведенных изменений. Лучше заранее согласовывать проект перепланировки и только потом начинать ее делать.

Согласование планируемых изменений в квартире.

  1. Необходимо собрать минимальный пакет документов.
    Закажите в паспортном столе Вашего ЖЭКа выписку из домовой книги и копию финансового лицевого счета (заказать можно по телефону; срок изготовления — 14 дней; документы действительны в течение 30 дней).
    Также необходимо подготовить все документы, подтверждающие за Вами право владения, пользования и проживания в данной квартире (Свидетельство о государственной регистрации права, договор социального найма).
  2. Написать заявление о переустройстве у специалиста местного Управления архитектуры.
    После того, как Вы соберете вышеуказанные документы (в т.ч. и выданные в ЖЭКе), а также технический паспорт квартиры БТИ (срок с момента последнего освидетельствования квартиры не должен превышать 5 лет), необходимо прийти на прием к специалисту местного Управления архитектуры и написать заявление о переустройстве и (или) перепланировке по единой для всей страны форме. Форма заявления утверждена правительством 28 апреля 2021 года.
    Во избежание ошибок, заявление желательно заполнять и подписывать в присутствии должностного лица, его принимающегося.
    Там же Вы получите краткую консультацию о возможных, либо невозможных вариантах задуманной Вами перепланировки.
  3. Подготовить и оформить проект перепланировки.
    Теперь Вам необходимо подготовить и оформить в установленном законом порядке проект перепланировки. Такие услуги могут выполнить как государственные, так и частные проектные организации.
  4. Согласовать готовый проект в ниже перечисленных гос. структурах.
    ЦГСН;
    Пожарная служба;
    Балансодержатель дома (Управляющая компания, ТСЖ и т.п.).
    Кроме того, Вам надо будет получить согласия на перепланировку всех совершеннолетних членов (даже временно отсутствующих) семьи, входящих в число собственников
    . Если перепланируется квартира, занимаемая по договору социального найма, необходимо получить согласия всех членов семьи.
    Если вы живете в старом доме, представляющем историческую ценность, придется также заручиться заключением органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости запланированных перемен.
  5. Сдать проект специалисту в Управлении архитектуры непосредственно на согласование планируемой перепланировки.
    После того, как все документы будут собраны и согласованы, Вы сдаете их специалисту в Управлении архитектуры непосредственно на согласование планируемой перепланировки. Принимая от вас заявление с прилагаемыми документами, специалист согласующего органа должен выдать вам расписку с датой. От нее и отсчитываются все сроки.
    Решение о согласовании (или, увы, отказе) должно быть принято в течение 45 дней, и еще максимум через три рабочих дня заявитель получает на руки соответствующий документ.
    Если решение положительное, можно звать строителей и начинать работу.

Согласование произведенных изменений в квартире.

Если перепланировка уже сделана, будь Вы собственник, или наниматель квартиры наказание одно — орган по согласованию может обязать привести жилье в прежнее «допеределочное» состояние.

  1. Собрать минимальный пакет документов
    В первую очередь необходимо собрать минимальный пакет документов. Закажите в паспортном столе Вашего ЖЭКа выписку из домовой книги и копию финансового лицевого счета (заказать можно по телефону; срок изготовления — 14 дней; документы действительны в течение 30 дней).
    Также необходимо подготовить все документы, подтверждающие за Вами право владения, пользования и проживания в данной квартире (Свидетельство о государственной регистрации права, договор социального найма).
    Кроме того, Вам необходимо будет заказать освидетельствование квартиры в БТИ.
  2. Написать заявление на согласование уже совершенной перепланировки.
    После получения на руки нового плана перепланированной квартиры с пометкой «Перепланировка не согласована», необходимо прийти на прием к специалисту Управления архитектуры.
    Здесь Вас проконсультируют и предложат написать заявление на согласование уже совершенной перепланировки.
    Теперь необходимо согласовать все произведенные изменения в следующих инстанциях:
    ЦГСН;
    Пожарная служба;
    Балансодержатель дома (Управляющая компания, ТСЖ и т.п.).
  3. Подать документы в суд.
    После согласования во всех вышеуказанных инстанциях все документы передаются в суд, который либо согласует и тем самым узаконит сделанную перепланировку, либо откажет в согласовании и обяжет в разумный срок привести жилое помещение в прежнее состояние.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Все, что нужно знать о перепланировке: что можно и что нельзя.

К сожалению, стандартная планировка не всегда отвечает нашим желаниям и предпочтениям. Поэтому, если есть возможность и желание – переделайте. Но сначала прочитайте наш пост о том, как это сделать и избежать подводных камней. 

Как бы вы не убеждали себя, что квартира – это ваша собственность, и вы можете делать в ней, что угодно — это не совсем так. Квартира находится в жилом доме, где кроме вас есть еще некоторое количество людей. Учитывайте, что неверно продуманная и реализанная перепланировка может помешать не только соседям, но и целому дому. 

Так что, не рубите с плеча, давайте сначала разберемся.

Не делайте того, что нельзя. Нельзя:

  • Делать изменения, которые превращают жилые помещения в нежилые. Например, наглухо замуровав окно в комнате, вы автоматически делаете ее нежилой. 
  • Сносить совсем или разрушать несущие стены здания. Потому что это может привести к частичному или полному разрушению здания.
  • Закрывать доступ к техническим шкафам с вентилями, кранами и различными трубами: газовым, водопроводным. Даже если вы просто заклеили технический шкаф обоями — уже нарушение.
  • Разрушать или изменять систему вентиляции. Особенно это хочется сделать при желании перепланировать кухню. Но нет. 
  • Перестраивать и переоборудовать свою квартиру с ущербом для соседей. Например, ставить дополнительные радиаторы отопления или увеличивать имеющиеся. При этом температура воды у соседей может значительно понизиться. То же относится и к устройству теплых полов, которые подключены к системе водоснабжения дома.

Запретов много, согласитесь. На первый взгляд кажется, что вообще ничего нельзя делать. Но и это не так. 

Делайте то, что можно. Можно:

  • Совмещать кухню с жилой комнатой. Это одна из самых распространенных форм перепланировки и бум в дизайне интерьеров. Если «мокрая точка» — кран, раковина и слив находятся в зоне кухни, можно совмещать без проблем. Важный пункт — кухня с газовой плитой обязательно отделяется от комнаты дверью.
  • Совмещать, разделять и расширять санузлы за счет нежилых помещений — кладовок, коридоров, подсобок. А вот за счет кухни и жилой комнаты — нельзя.
  • Делать проемы в несущих стенах (хотя целиком демонтировать и нельзя). Конечно после согласования с БТИ (бюро технической инвентаризации).
  • Сделать из балкона или лоджии зимний сад. Не во всех случаях можно законно расширить комнату, но шансы на легальное и разрешенное увеличение площади есть.
  • При наличии разрешения перепланировать системы водопровода, канализации и газоснабжения: изменять количество и длину труб, ставить дополнительные умывальники, ванные, душевые кабины, перемещать газовую плиту в другое место на кухне и так далее.
  • Объединять две квартиры в одну. Например, квартиры,  расположенные одна над другой или соседние на одном этаже. 

Соберите необходимые документы

Вся перепланировка должна быть согласована и узаконена. Даже на разрешенную перепланировку, например, на совмещение или расширение санузла, должна быть официальная бумага. Все изменения вносятся в план квартиры и должны быть одобрены экспертами соответствующих эксплуатационных служб. 

1) Начертите два плана своей квартиры – вид сейчас, и после возможной переделки. Собственно, такой план перепланировки и будет считаться проектом.  

2) Соберите документы. Для получения разрешения на перепланировку их потребуется не так уж много:

  • Свидетельство о праве собственности. Надо подтвердить, что это действительно ваша квартира
  • Если вы не единственный собственник жилья — потребуются письменные разрешения на перепланировку от остальных собственников
  • Технический паспорт квартиры с планом и экспликацией помещений до перепланировки
  • План квартиры с перепланировкой — проект перепланировки
  • Заявление. Без него — никак. Образец заявления вам дадут в жилищной инспекции

3) Сдайте документы в жилищную инспекцию, где с ними поработают специалисты. В течение месяца они обязаны дать ответ, положительный или отрицательный. 

4)   Соберите бригаду и приступайте к перестройке, если ответ положительный.

5) Пригласите специалистов для составления акта приемки – помещения в эксплуатацию, нового плана и технического паспорта квартиры – сразу после завершения перепланировки. 

Переложите проблемы на специалистов

Конечно, вы можете сами заниматься перепланировкой квартиры. Бумажной волокитой, оформлением всех разрешений и хождением по инстанциям. Можете вспомнить уроки черчения или освоить AutoCAD, чтобы создать проект. Самостоятельно купить и занести в квартиру стройматериалы, разрушить и соорудить стены и перегородки, вынести строительный мусор. Это еще не полный список. Продолжать?

Если нет, то доверьте свой дом кому-то другому. Проще переложить все эти заботы на плечи тех, кто съел не одну собаку на таких делах — нанять профессионалов. Пусть каждый делает то, что умеет – дизайнер планирует, строители делают. Вы – отдыхаете после работы. Деньги окупятся временем и нервами, которые вы НЕ потратите.

Что нужно знать о перепланировкев закладки 3

Согласитесь, у каждого человека рано или поздно появляется мечта жить отдельно, самостоятельно, в красивой квартире или доме, где никто не мешает принимать ванну тогда, когда вам этого хочется, не ходит без вас ночью к холодильнику и не приглашает друзей, от которых ваша нервная система очень страдает. Будем деликатны и не станем описывать всех преимуществ самостоятельной жизни в отдельной квартире.

Представим, что настал тот самый день, когда пройдены все преграды, желанная квартира приобретена, и вы на крыльях свободы приступаете к ремонту. Как создать красоту, уют, проявить оригинальность, функциональность за приемлемые деньги? Именно такие творческие мысли создают ощущение полета, радости. Как найти того, кто поможет воплотить мечту в жизнь? Конечно, помощь могут оказать профессионалы. Но кто они, эти профессионалы?

Кто поможет сделать правильный ремонт?

Настало время открыть первую и главную страницу правды о  перепланировке: дизайнер интерьеров не знает требований пожарной безопасности, не знает, какие варианты перепланировки согласовать невозможно, не знает правил электробезопасности, санитарных и эпидемиологический норм, как правило, или не хочет знать. Дизайнер интерьеров, прежде всего, творческая личность, которая имеет цель, по мнению экспертов, максимально заработать на вашем ремонте, на материалах, на изготовлении мебели, на работах. Главное его задача, чтобы вы были довольны. Дизайнер обычно идет на уступки, поддерживает полет ваших творческих мыслей, если это приносит ему дополнительный доход, не важно, что некоторые фантазии невозможно согласовать. За одиннадцать лет моей работы по проектированию и согласованию перепланировок ни один дизайнер не захотел со мной согласиться, что нужно заботиться о собственности клиента и делать перепланировку только так, чтобы ее можно было согласовать(см.  согласование перепланировки).

Какую перепланировку согласовать невозможно?

Вторая страница всей правды о перепланировке: нельзя во всем полагаться на интернет. Если в интернете, даже на строгих солидных сайтах пишут информацию о нормах и правилах, это не значит, что данной информации можно безоговорочно верить. Информация может быть взята из источников других регионов (в каждом регионе могут быть свои особенности согласования перепланировки), тексты могли устареть, чаще всего, информация просто искажается до абсурдности, поэтому предлагаю обратить ваше внимание на изменения в квартире, которые делать действительно нельзя.

Невозможно согласовать:

1. Перенос кухонного оборудования (плиты, раковины) в комнату, на балкон.

2. Присоединение площади балкона к кухне, комнате, т.е. присоединение лоджий, балконов, террас к внутренним помещениям.

3. Снос несущих стен.

4. Объединение кухни и гостиной, если на кухне газовая плита.

5. Расширение площади жилой комнаты за счет кухни, ванны или туалета.

Данный список, конечно, не ограничивается этими пунктами, но позволит вам избежать самых серьезных ошибок.

Третья страница всей правды о перепланировке гласит: любой, даже самый проверенный в ремонтах прораб, которому вы всецело доверяете, не должен делать ремонт без проекта перепланировки квартиры. Да, не все прорабы умеют читать проекты, не все прорабы вообще умеют читать, но вы читать проект должны и обязаны, ведь вам потом принимать работу у прораба, сравнивая результат с проектом, согласовывать данный проект, вводить объект в эксплуатацию, жить в данной квартире и наслаждаться ремонтом.

Что такое проект перепланировки квартиры?

Проект перепланировки квартиры – это обязательный документ, который необходимо согласовывать в государственных органах. Он имеет строгую структуру, разделы, в которых есть пояснительные записки, чертежи в нужном для контролирующих органов объеме. Проект нужно заказывать не у дизайнера, а у проектной организации, которая имеет соответствующие допуски СРО, которая согласна в договоре прописать, что согласует данный проект перепланировки, если такую услугу вы у них закажете. Дизайнерский проект – это совсем другая работа, красота на бумаге, не обязательная, но приятная для вас картинка, которая позволяет представить наглядно, как все будет после ремонта. Необходимо помнить очень важную особенность, что сначала делается проект перепланировки квартиры, который потом передается дизайнеру как техническое задание, дизайнер не должен нарушить, изменить, проигнорировать разработанный специалистами проект.

Почему проект перепланировки квартиры необходим?

Проект не просто обязателен, его необходимо разработать и согласовать до того, как вы начнете полномасштабный ремонт. Обратим внимание на детали: важно, чтобы во время ремонта как можно строже соблюдались все требования, указанные в проекте. Да, возможны небольшие отступления, но они не желательны, т.к. межведомственная комиссия Администрации вашего района Санкт-Петербурга будет сравнивать выполненный ремонт с согласованным ими же проектом перепланировки. И от результата зависит, будет подписан акт ввода в эксплуатацию или нет, т.е. будет закончена работа по согласованию перепланировки должным образом или Акелла промахнется.

Зачем согласовывать перепланировку?

Опыт работы нашей организации в данной сфере позволяет рассказать много невыдуманных историй, любая из которых, считаю, будет достаточной для того, чтобы убедить каждого собственника, что согласовывать перепланировку нужно. Расскажу кратко несколько из них.

Молодая пара купила квартиру, сделала перепланировку, которую не согласовала. Аргумент: мы не собираемся эту квартиру продавать, будем жить в ней всю жизнь и передадим ее своим детям. Теперь о детях. Когда родилась тройня, стало понятно, нужно срочно расширяться. Но банк, с которым покупатель квартиры смог взаимодействовать, отказался предоставить ипотеку, пока перепланировку не узаконят. Сделанную перепланировку, как выяснилось, узаконить невозможно.

Женщина купила квартиру, свила гнездышко, под себя и для себя. Современной обеспеченной женщине без гардеробной никак нельзя. В результате перепланировки жилая площадь уменьшилась на 23 квадратных метра. И когда в гнездышке появился орел, встал вопрос, что ему в этой квартире не хватает личного пространства, чтобы расправить крылья. Покупатель на жилье нашелся быстро, но продажа квартиры без согласованной перепланировки по достойной цене стала невозможной. Рыночная стоимость квартиры уменьшилась, т.к. уменьшилась жилая площадь. Покупатель разобрался в ситуации и понял, что узаконить данную перепланировку невозможно, что стало важным аргументом для существенного снижения стоимости квартиры.

Подведем итоги. Раскрыть всю правду о перепланировке в одной статье невозможно. Мы смогли написать только несколько страниц нужной и полезной книги про то, как беречь собственность, каким образом оградить собственника от хлопот и лишних трат. Узнать всю правду о вашей перепланировке и ее согласовании можете во время консультаций, которые осуществляют наши специалисты бесплатно. Предлагаем профессиональную помощь при проектировании и согласовании перепланировки, что поможет собственнику недвижимости избежать всевозможных проблем.

Авг 1, 2021Сергей

Комментарии: 2

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: