Строительство на арендованном участке

Особенности строительства на арендованной земле

Вопрос:
Всегда ли есть возможность при строительстве частного дома или коттеджа оформить землю в собственность?
Какие именно ограничения на приобретение земельных участков предусмотрены по Российскому законодательству?
В каких случаях власти имеют право отказать в покупке земельных участков?

Ответ юриста:
По закону купить участок, относящийся к землям, которые находятся в муниципальной или государственной собственности, имеют право как физические лица, так и организации, фирмы, компании. Тем не менее, действуют некоторые ограничения, которые предусмотрены Земельным Кодексом Российской Федерации и некоторыми другими федеральными законами и указами.
Существуют участки, которые невозможно приобрести в связи с тем, что они принадлежат к землям, которые изъяты из оборота (согласно п. 2 ст. 27 ЗК РФ).
На них могут быть размещены следующие объекты:

  • пункты хранения радиоактивных веществ или ядерных материалов;
  • объекты государственной охраны, относящиеся к организациям федеральных органов;
  • объекты, принадлежащие федеральной службе безопасности РФ;
  • линии связи, коммуникации, инженерно-технические объекты, которые были созданы с целью защиты и охраны Государственной границы РФ;
  • гражданские и воинские кладбища;
  • сооружения, в которых находятся военные суды, комендатуры и тому подобные объекты;
  • объекты, относящиеся к Федеральной службы исполнения наказаний;
  • любые сооружения, которые используются МВД и Вооруженными силами РФ;
  • государственные национальные парки и природные заповедниками;

Существует еще один тип участков, которые законодательно ограничены в обороте. В качестве примера можно привести земли, находящиеся около водных объектов; земли, на которых расположены объекты, отнесенные к культурному наследию страны др. В исключительных случаях они могут передаваться в частную собственность, но только тогда, когда это не противоречит законодательству. Список ограниченных в обороте земель закреплен в Земельном Кодексе РФ (27 статья, пункты 4 и 5).

Со статусом земель напрямую связаны и запреты на возведение построек. Наглядный пример подобного запрета: на земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения лесному фонду, по закону запрещено капитальное строительство. А на городских землях вам не разрешат возводить завод или фабрику, производящие в атмосферу вредные выбросы.

В связи с этим при подборе земельного участка под строительство объектов различного назначения следует учитывать целый комплекс факторов, в число которых входит наличие высоковольтных линий электропередач, коммуникаций и т. д. Следует заранее прояснить, насколько соответствует назначение территории, на которой находится понравившийся вам земельный участок, функциональному назначению объекта.

Вопрос:
Существуют ли ограничения на аренду земельного участка?

Ответ юриста:
Согласно статьи 610 Гражданского Кодекса РФ аренда земельного участка считается заключенной на неопределенный срок, если время не было оговорено в договоре. В этом случае как арендатор, так и арендодатель имеют право в любое время прервать договор аренды. Но есть одно условие: о разрыве аренды необходимо предупредить не позднее, чем за три месяца.

Согласно статьи 610 ГК РФ (пункт 3) Гражданского Кодекса РФ в некоторых случаях могут оговариваться для некоторых видов договоров аренды максимальные сроки. К примеру, водные объекты разрешается брать в аренду на срок не более 20 лет (14 статья Водного Кодекса РФ), а участок леса может быть сдан не более чем на 49 лет.

Договор аренды земельного участка согласно Земельному Кодексу РФ не подразумевает единого для всех случаев максимального срока. Его в индивидуальном порядке устанавливает орган исполнительной власти в зависимости от целевого назначения участка земли.К примеру, земля в аренду под строительство (обязательно заранее согласовать место для размещения будущих объектов) дается на тот срок, который может потребоваться для строительных работ ( ст. 30, пункт 3 ЗК РФ).

В случае, когда земельные участки зарезервированы для муниципальных (государственных) нужд, необходимо заключать на срок, не превышающий срок резервирования. Это оговаривается в статье 22, пункт 3.1 Земельного Кодекса России.

Максимально возможный срок аренды земель сельхозназначения — 49 лет (законодательно это закреплено в федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Необходимо упомянуть о том, что в договор аренды земельного участка, который заключен на срок менее, чем один календарный год, не нуждается в государственной регистрации. Это оговаривается в ст. 26, пункт 2 Земельного Кодекса РФ.

Вопрос:
Есть ли принципиальная разница между строительством на участке, взятом в аренду и на собственном земельном участке? Какие необходимо оформлять документы для того и другого случая?

Ответ юриста:
Владельцы земельных участков имеют право начинать возведение каких-либо строений только в соответствии с целевым назначением земельного участка, наличием разрешения на использование. Абсолютно те же права и обязанности имеют и арендаторы (статьи 40, 41 Земельного Кодекса РФ), ограничение существует только в тех случаях когда договор аренды земли содержит ограничения на капитальное строительство.

Сроки строительства любых объектов на собственных земельных участках никак не ограничиваются, они могут вестись долгие годы. На участке, взятом в аренду, строительство ограничивается определенным сроком. В случае, когда участок земли предоставляется в аренду только на срок строительства здания, в случае несоблюдения условий, договор аренды подлежит аннулированию. В этом случае арендатор, нарушавший соглашение, теряет преимущества на заключение договора аренды на очередной срок. Об этом говорится в статье 46 Земельного Кодекса РФ.

В случае, когда при возведение строений на арендованном участке были нарушены какие-либо законодательные нормы, арендодатель может по собственной инициативе отказать в договоре аренды. Аннулировать же права на землю, являющуюся собственностью, возможно только в исключительных случаях.

Перечень документов на объект недвижимости одинаковый, не имеет значения на каком именно участке он построен. Владелец участка может зарегистрировать права на постройку в любое время, закон не предусматривает временных ограничений. Арендатор же заинтересован как можно быстрее оформить необходимый пакет документов, потому что от даты регистрации напрямую зависит начало работ по строительству.

Вопрос:
Какие существуют особенности при оформлении документов, когда покупается здание, находящееся на арендованном земельном участке?

Ответ юриста:
Никаких отличительных особенностей при оформлении документов на дом, находящийся на арендованном участке, не существует. В обоих случаях в договоре купли-продажи в обязательном порядке прописывается, кто и по какому праву является собственником земли, на котором расположен данный объект недвижимости.

Учитывайте, что при переходе права собственности на здание, расположенное на арендованной земле, сразу же перезаключить договор аренды на участок. В связи с этим имеется несколько способов оформления земли новым владельцем. Поговорим о них подробнее.

1. Вы можете получить от прежнего собственника здания доверенность на действующий договор аренды земли. В этом случае вам не придется оформлять договор аренды на свое имя. Когда время действия договора истечет, вы сможете его переоформить уже на себя. Данный вариант возможен в случае, когда договор аренды заключен на длительный срок (более пяти лет). При этом вам не нужно получать согласие арендодателя. Но уведомить его о том, что отныне вы являетесь доверенным лицом арендатора, обязаны. Это оговаривается в п.9 статьи 22 Земельного Кодекса России.

2. Также вы можете заключить договор аренды на свое имя (в этом случае необходимо, чтобы предыдущий договор был прерван бывшим собственником здания).Государственная регистрация договора новым владельцем объекта недвижимости необходима только тогда, когда срок действующего договора на аренду земельного участка ограничивается сроком в один год.

3. После того, как истечет срок аренды у предыдущего владельца приобретенного объекта недвижимости, вы можете предложить арендодателю выкупить у него земельный участок, а котором стоит ваше здание.

Вопрос:
Какие ограничения по закону имеются у владельца объекта недвижимости в случае, когда здание находится в собственности, а земельный участок взят в аренду. Как правильно продавать такой дом?

Ответ юриста:
Владелец здания на участке, взятом в аренду, по закону (ст.271 Гражданского Кодекса РФ) имеет право использовать землю. Законы РФ не предусматривают никакие ограничения для собственников зданий, построенных на арендованной земле, в случае, если они решают их продать. Но в том случае,когда после продажи объекта недвижимости, договор на аренду земли остался непереоформленным, арендную плату будет обязан выплачивать бывший владелец здания.

Владелец построек, находящихся на арендованном участке, имеет преимущество при аренде или приобретении в собственность земельного участка.

Автор статьи: Марина Ердякова (Aqvamarin)

Дом в собственности, а земля в аренде — стоит ли этого опасаться?

   Ответить на эти волнующие вопросы редакция журнала «НА» попросила Ольгу Петроченко, директора агентства недвижимости «Юридический совет плюс» и опытного риэлтора, действующего на рынке недвижимости нашего региона уже 13 лет.

   

   — Ольга Борисовна, расскажите подробнее, что такое аренда земли?

   — Аренда земли — широко распространенная практика в условиях рыночной экономики. Любой собственник земельного участка вправе предоставить его в аренду для получения прибыли. Причем собственником может выступать физическое лицо или муниципалитет, а арендатором могут стать как физические, так и юридические лица, в том числе и иностранные.

   Фактически земля на правах аренды передается во временное пользование на 3, 5 или — самое больше — на 10 лет. Арендатор обязуется при этом использовать землю в соответствии с договором аренды, своевременно вносить плату за пользование участком, а также поддерживать земельное имущество в надлежащем состоянии.

   По окончании договора аренды, право на использование земли у арендатора утрачивается и может быть передано по желанию собственника другому лицу либо продлено на новый срок. Объектом аренды в свою очередь могут быть земельные участки, относящиеся к любой категории земель, за исключением земель, изъятых из оборота.

   При этом земли из семи категорий можно только арендовать, оформить их позже в собственность невозможно. К таким землям относятся те, что расположены в санитарной, охранной зоне, зоне подтопления, принадлежащие лесному или водному фонду и т.д.

   — Чего стоит опасаться тем, кто приобретает земельный участок, находящийся в аренде?

   — Основная опасность заключается в том, что по вине прежних арендаторов собственник может расторгнуть договор аренды. Чтобы подстраховать себя, новый приобретатель должен внимательно изучить текст договора, а особенное внимание уделить пункту, где прописаны обязанности арендатора.

   Если все обязанности исполнялись в должном порядке, и земельным участком пользовались с соблюдением всех условий договора и в соответствии с назначением земель, то у собственника не возникнет оснований для прекращения договора.
Не менее внимательно необходимо изучить и кадастровый паспорт (если он есть) и проверить, действительно ли предоставленный участок соответствует указанным границам
. В противном случае необходимо будет заказывать новый технический паспорт.

   Кроме того, важно заранее выяснить, нет ли задолженностей по арендной плате. Ведь расторгнуть договор арендодатель вправе уже после того, как арендная плата не была внесена более двух раз подряд. Узнать о том, насколько своевременно вносилась плата, можно в Главном управлении имущественных отношений Алтайского края, которое располагается на ул.Ленина, 41.

  И естественно, если на земельном участке предполагается построить дом, то необходимо удостовериться, что данный земельный участок предназначен для этих целей.

   — Можно ли на арендованной земле построить дом?

   — Разумеется, в соответствии со статьей 41 ЗК РФ арендатор вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением категории земель и разрешенным использованием. Таким образом, если вы взяли в аренду землю, то имеете абсолютно те же права на строительство, что и владелец земли.

   Единственным преткновением может стать пункт в договоре о запрете на капитальное строительство. Поэтому, читая договор, будьте предельно внимательны. Если в процессе возведения здания на арендованном участке были нарушены какие-либо условия договора, арендодатель имеет право расторгнуть его. Список документов на дом одинаковый, независимо от вида участка.

   Арендодатель может зарегистрировать свои права на строительство в любое удобное для него время. А вот арендатору желательно оформить все необходимые документы предельно быстро, ведь это напрямую влияет на начало строительных работ.

   Любую постройку лучше заранее согласовать с арендодателем. Возможно, уже построенный объект вам понадобится сдать в аренду или продать. В этом случае при составлении договора с третьим лицом, обязательно указывается собственник участка, на котором находится дом или любая другая постройка.

   Важно вовремя переоформить ваш договор об аренде земли, в противном случае, за него будете выплачивать вы. Ну и конечно, как часто это бывает, владелец участка порой «загорается» желанием выкупить построенный дом или наоборот – вы, желаете выкупить землю, на котором выстроили дом.

   Арендовать землю и организовать строительство возможно лишь при заключении двухстороннего, желательно долгосрочного договора. Самовольные постройки на арендуемой земле – главная причина судовых войн. В таких ситуациях практически не существует двусторонних судовых решений: владение постройкой либо передается хозяину участка, либо участок переходит в имущество строителя.

   — Можно ли оформить земельный участок, находящийся в аренде, в собственность? И как это сделать?

   — Да, это возможно. Более того, построив дом на арендованном земельном участке и введя его в эксплуатацию, арендатор получает преимущественные право на оформление собственности на этот участок.

   — Какие документы необходимо собрать для оформления арендованного участка в собственность?

  — Поскольку целевое назначение у земельных участков разное (эксплуатация жилого дома, ведение садоводства, промышленное производство и т.д.), то и специфика оформления прав на земельный участок также разнообразна. Но можно выделить общий алгоритм действий по оформлению прав на земельный участок (неважно собственность или аренда), помогающий в сборе документов и прохождении инстанций.

   Итак, чтобы оформить право на земельный участок необходимо:

   Во-первых, провести геодезическую съемку и межевание земельного участка, утвердить сформированный по результатам съемки проект и осуществить постановку земельного участка на кадастровый учет. Итогом всех этих процедур будет наличие у вас на руках кадастрового плана земельного участка.

   Если он уже сделан, то экономия времени по сбору документов у вас составит примерно месяц.

   Во-вторых, надо будет получить постановление о предоставлении вам земельного участка в собственность (аренду) (оно подписывается Мэром города). На основании постановления подготавливается договор купли-продажи, аренды.

   Далее, с постановлением, кадастровым планом и договором нужно будет обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы города Барнаула для государственной регистрации своего права на земельный участок.

   — Когда дом будет построен на арендованном участке, могут ли возникнуть затруднения с введением его в эксплуатацию?

   — В первую очередь, прежде чем начать строительство необходимо получить на это разрешение или согласование в Управлении по строительству и архитектуре города или района. Там вам подробно расскажут, в каких границах можно возвести домовладение. Без этого документа ввести дом в эксплуатацию будет очень проблематично.

   А вообще, порядок и набор документов для сдачи дома в эксплуатацию одинаков, независимо от права владения землей:

   — выписка из технического паспорта (подготавливается техником БТИ в течение 20-40 дней);

   — выписка из ЕГРП о том, что на выделенном участке других строений не зарегистрировано (выдается в Управлении Росреестра в день обращения);

   — кадастровый паспорт на домовладение;

   — согласование на строительство, выданное администрацией;
-и документ, подтверждающий право пользования земельным участок (в нашем случае, это договор аренды).

   Эти документы необходимо сдать в Управление Росреестра, где в течение месяца вам подготовят свидетельство о собственности на домовладение. В целом же сбор документов до момента получения свидетельства составляет 3-4 месяца.

   — После того, как оформлен дом, как перевести арендованный участок в собственность?

   — Для оформления права собственности необходимо обратиться с заявлением в Главное Управление имущественных отношений Алтайского края и предъявить при этом следующие документы:

   — свидетельство о собственности на дом;

   — выписка из кадастрового паспорта;

   — постановление администрации;

   — копия кадастрового плана;

   — заявление в регистрационный центр;

   — оплата госпошлины  (от 200 до 2021 рублей);

   — паспорт.

   — Нужно ли опасаться возможных трудностей, приобретая земельный участок в аренду?

   — Нет, опасаться не стоит. Конечно, право собственности гораздо надежнее и обходиться дешевле. Однако, соблюдая все условия, можно довольно быстро превратиться из арендатора в собственника.

   Катерина Сотникова, «Недвижимость Алтай».

Строение в собственности, а земля – в аренде: чем это грозит

Обладание землей преследует определенные цели. На ней можно выращивать овощи, построить жилой коттедж, создать производственный комплекс или просто проводить досуг. Приобретая землю, человек решает вопрос о том, готов ли он быть собственником участка или арендатором. Собственность – лучший выход. Однако иногда возможна только земля в аренде — чем это грозит ее владельцу? И можно ли арендованный участок превратить в собственный?

Общие правила

Покупка квартиры, дачного домика, гаража и любой иной постройки на земле влечет возникновение у покупателя определенных прав на участок, где они расположены.

Законодатель закрепил право следования судьбы земельного участка под недвижимостью (ст.522 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Продавая недвижимое строение, продавец передает и свои права на землю под ним. Существует два варианта: земля арендована или в собственности. И покупатель, соответственно, становясь собственником квартиры, дома и т. д., приобретает тот вид прав на участок, который был у продавца.

Возникает две различные ситуации:

  1. Недвижимость в собственности, а земля под ним – в аренде.

Арендные возможности продавца в полном объеме без изменений переходят к покупателю. Собственника участка спрашивать согласия на совершение такой сделки нужно не всегда. Это потребуется тогда, когда целевое использование прямо предусмотрено законом. Например, земля из категории сельскохозяйственных, а покупатель хочет снести покупаемое строение и построить завод.

Еще один случай получения согласия, когда арендный контракт продавца здания с собственником земли прямо предусматривает такую необходимость.

  1. И земля, и строение поступают к покупателю на праве собственности.

Преимущество такой ситуации, очевидно, все три правомочия (распоряжаться, владеть и пользоваться) реализуются в отношении сразу двух объектов. Что это значит? Нельзя продать дом, а землю под ним сдать в аренду. Все передается как единый сложный объект. Минус этой ситуации для покупателя – более высокая цена. Но даже он станет плюсом в случае перепродажи.

Как узнать, в аренде земля или нет? Достаточно потребовать у продавца подтверждения его прав на земельный участок. Из представленных документов можно сделать соответствующий вывод.

Или обратиться в Росреестр за сведениями, используя предложенные сервисы по поиску информации.

Вывод: Отсутствие права собственности на участок под покупаемым строением – не причина отказа от покупки. Важно внимательно изучить договор аренды, включая срок и стоимость арендной платы.

Риски покупки жилья на арендованной земле

Покупая квартиру в многоквартирном доме или частный дом в поселке, все несут риск заключения невыгодной сделки, если земля под ними арендована. В чем они проявляются?

  1. Сложность для простого человека оценки законности сделки с земельным участком: нужно проанализировать содержание договора аренды сразу по нескольким параметрам:

А) Сколько осталось до окончания аренды.

Публичные земли арендуются (ст.39.6 ЗК РФ):

  • на 20 лет для ИЖС (индивидуального жилищного строительства);
  • на 3 года для завершения строительства объекта, купленного на публичных торгах;
  • на 49 лет, если объект уже построен к моменту заключения аренды.

Частные земли в сроках аренды не ограничены.

Вопрос о том, стоит ли покупать недвижимость при заканчивающейся аренде, каждый решает сам.

Б) Кто собственник, и возможна ли замена или продление договора.

Государство и местные власти по окончании срока аренды своих земель назначают торги. Это происходит, когда арендатор не подал заявление о заключении нового договора. Поэтому так важен срок. Аренда негосударственных земель в этом вопросе гибче. Достаточно включить условие об автоматическом продлении договора при отсутствии нарушений с обеих сторон.

В) Хороши ли условия аренды (стоимость и диапазон возможностей по использованию).

Г) Насколько хорошо продавец выполняет свои арендные обязанности.

  1. Необходимость придерживаться целевого использования участка: приобретая жилье на такой земле, устроить из этого здания магазинчик вряд ли представится возможным. Еще хуже, когда всплывает запрет на застройку территории ввиду особой зоны (природной, промышленной).
  2. Стабильность оплаты аренды. Это необходимые платежи, вносимые из года в год. Потеря источника доходов может привести к просрочке платежа. Что повлечет за собой расторжение договора.
  3. Длительность процесса получения согласия собственника (если необходимо) при переуступке арендных прав.

Налоги на землю и арендная плата отличаются в размерах. Заниженная стоимость жилья из-за аренды участка в итоге выравнивается за счет долгосрочных арендных платежей.

Далее следует проверить соответствие границ участка с документами на него. Это можно сделать через Росреестр, воспользовавшись электронными услугами. Тем более что жилье тоже проверяется на предмет кадастрового учета. Неверные границы должны быть исправлены.

Аренда участка регистрируется в ЕГРН наравне с покупкой здания на ней.

Вывод: все эти тонкости без специальных знаний можно не уловить и попасть в неприятную ситуацию.

Оформление недвижимости на арендованном земельном участке: действия, документы

Вариант первый – покупается земельный участок в аренде с целью возведения постройки.

Правила строительства зависят от нескольких факторов:

  • предназначение участка;
  • градостроительные требования, например, земля не входит в проект межевания под категорией «жилой». Она может предназначаться для застройки промышленными объектами. Строить дом на таком участке будет незаконно.

Переход участка происходит через переоформление договора аренды на нового участника – покупателя.

Сдача в аренду под строительство и заморозка стройки, т. е. затягивание ее начала на срок более трех лет дает право арендодателю расторгнуть договор. Государство в полной мере использует это право, так как стимулирует строительство и пополнение жилищного фонда. Замороженный участок бесполезен в таком контексте.

Вариант второй – приобретается уже готовое строение.

Оформление арендных отношений на участок под строением можно провести разными способами:

  1. Не расторгать арендный контракт продавца, он должен выдать доверенность на имя покупателя. Такая схема законна, так как п.9 ст. 22 ЗК РФ позволяет арендатору передать права на участок без переоформления соглашения, если срок аренды более пяти лет. Согласие госорганов не требуется, важно лишь уведомить о такой смене.
  2. Разорвать старый договор и заключить новый. При сроке более года – зарегистрировать в ЕГРН.

Определить оптимальный вариант можно только с учетом обстоятельств.

Перевод земли из статуса арендованной в статус собственной

Теперь ясно, если земля в аренде, то чем это грозит. Поэтому актуальным становится вопрос о выкупе земельных территорий.

Законом введено правило, что определенная часть земельного фонда гражданам и предпринимателям принадлежать не может. Их собственником выступают государство и местные власти. В таких случаях только аренда позволяет использовать земельные участки для частной застройки. Земли лесного и водного фонда, прибрежные территории – яркий пример такой ситуации. Они привлекательны для застройщиков своей живописностью, но проигрывают по другим параметрам. Найти покупателя, который рискнет купить коттедж на арендованной земле, непросто. Особенно если ее срок заканчивается, и гарантий продления нет.

Поэтому выкупить у государства такую землю невозможно.

Часть государственных земельных участков можно получить в собственность бесплатно:

  1. По прошествии пяти лет после ее получения для ИЖС.
  2. Многодетным семьям, проживание которых требуют расширения жилплощади (однократно).

Без проведения торгов продается публичная земля, если лицо является собственником находящегося на участке здания или надел предоставлен для ИЖС. При этом земельный участок не должен быть изъят из оборота.

Цена продажи ориентирована на кадастровую стоимость.

В остальных случаях выкуп зависит от арендодателя. Частный собственник может согласиться на выкуп участка по окончании аренды. Это условие может сразу включаться в арендное соглашение, или вписываться позже в качестве дополнения.

Собственник недвижимости на участке имеет преимущество перед остальными желающими приобрести эту землю. Это значит, что решив отказаться от собственности на участок, хозяин обязан продать его лицу, чья недвижимость построена на нем. И только если лицо откажется, предложить участок другим покупателям.

Вывод: перед покупкой недвижимости стоит трезво оценить возможность последующей приватизации земли под ней.

В целом достоинства и недостатки статуса земли под строением выглядят так:

Земля Плюсы Минусы
в аренде Стоимость постройки ниже Ограничение прав сроком аренды
Возможность выкупа (за некоторыми исключениями) и увеличения общей стоимости при последующей продаже Просрочка платежей влечет расторжение договора
Размеры платы могут меняться
Процедура оформления сложней (участвуют три стороны – собственник, продавец-арендатор, покупатель)
в собственности Стабильность и широкие возможности реализации прав (продажа, залог, мена и пр.) Высокая стоимость покупки

Удачной станет покупка или нет, зависит от многих обстоятельств. Если приглянувшаяся недвижимая постройка по своим показателям и возможностям эксплуатации перевесит недостатки статуса земли под ней, то это можно считать выгодной сделкой.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: