Согласование ранее выполненной перепланировки квартиры в Москве и Подмосковье

Согласование ранее выполненной перепланировки квартиры в Москве и Подмосковье

В результате перепланировки, выполненной без разрешения контрольно-надзорных органов, собственники сталкиваются с необходимостью согласования ремонтных работ. Чаще всего такая необходимость возникает при продаже квартиры или в результате жалобы соседей в надзорные органы.

Регламент согласования перепланировок для Москвы и Московской области имеет существенные различия. Он определяет порядок прохождения данной процедуры для каждого из городов.

Как узаконить перепланировку квартиры в Москве?

Если перепланировка в квартире уже выполнена, то согласовать ее возможно с учетом разработки проектной документации, а именно «Технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ».

Техническое заключение по факту совершенной перепланировки составляется по итогам обследования квартиры, в ходе которого инженер проектной организации или проектного института проверяет:

  1. состояние внешних и внутренних несущих и ненесущих конструкций (стен, перекрытий, перегородок), инженерных систем (водоснабжения, отопления, канализации, вентиляции);
  2. выполненные ремонтные мероприятия на их соответствие санитарно-гигиеническим, строительным, эксплуатационным и противопожарным нормам.

Многие ремонтные работы нарушают действующее жилищное законодательство и могут привести к аварийному состоянию здания или ухудшению условий проживания. Согласно постановлению Правительства Москвы №508-ПП, такими работами являются:

  • Полный и частичный демонтаж вентиляционных и технических коробов.
  • Устройство стяжек в полах и возведение перегородок из тяжелых материалов, оказывающих на межэтажные перекрытия сверхнормативные нагрузки.
  • Снос несущих конструкций дома.
  • Перенос батарей, подключенных к центральной системе отопления (горячего водоснабжения) на лоджии, балконы, веранды и террасы.
  • Устройство лоджий и балконов в квартирах этажей выше первого.
  • Присоединение лоджии (балкона) к комнате или кухне.
  • Устройство полов с водным подогревом.
  • Объединение кухни с газовой плитой и жилой комнаты.

Эти и другие ремонтные работы, перечисленные в ППМ №508-ПП, нельзя согласовать ни до, ни после перепланировки.

Техническое заключение, подтверждающее допустимость и безопасность произведенных работ, составляется при условии, что в процессе перепланировки выполнялись только работы, соответствующие строительным и санитарным нормам.

С таким техническим заключением собственник квартиры может обращаться в Мосжилинспекцию, которая занимается согласованием планируемых и узакониванием уже совершенных перепланировок.

Разработчик технического заключения по факту выполненной перепланировки выбирается в зависимости от сложности перепланировки и года постройки дома.

Для узаконивания перепланировки, проводимой без затрагивания несущих конструкций, техническое заключение имеет право разработать любая проектная организация с допуском СРО.

Если в процессе перепланировки квартиры несущие конструкции были каким-то образом изменены (например, в несущей стене либо перекрытии сделан проем), то за техническим заключением предстоит обращаться к автору проекта дома.

Примечание: если автор проекта дома юридически уже не существует, то получить техническое заключение возможно в организации, официально замещающей автора дома. На текущий момент такой организацией является ГБУ «Экспертный центр», которому Мосжилинспекция передала соответствующие полномочия.

Техническое заключение по факту выполненной перепланировки квартиры:

Комментарий к техзаключению. Квартира расположена в доме серии И 209А, автором которого является проектный институт МНИИТЭП. В процессе перепланировки в несущей стене между коридором и жилой комнатой сделали дверной проем. Поэтому техническое заключение по факту выполненных работ заказывалось у автора дома – у АО МНИИТЭП.​

В ГБУ «Экспертный центр» придется обращаться и в том случае, если перепланированная квартира расположена в доме с деревянными или смешанными перекрытиями.

Однако одного технического заключения для узаконивания перепланировки недостаточно. Полный перечень документов, позволяющих согласовать с Государственной жилищной инспекцией города Москвы выполненное переустройство квартиры, содержится в п. 2.5 ППМ №508-ПП. Помимо технического заключения он включает:

  • Заявление на оформление акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке квартиры на ранее выполненные работы без решения.
  • Правоустанавливающие документы на перепланированную квартиру.
  • Документы БТИ – план до переоборудования и план квартиры с красными линиями.

План БТИ до переоборудования квартиры и план в красных линиях:

Все перечисленные документы единым комплектом представляются в любой МФЦ, откуда они будут переданы в жилищную инспекцию г. Москвы.

После сдачи документов сотрудник Мосжилинспекции связывается с заявителем, чтобы договориться о дате и времени выхода на квартиру для проверки выполненного ремонта и его соответствию техническому заключению.

После осмотра квартиры инспектор передает собственнику два документа – квитанцию на оплату штрафа за незаконно проведенную перепланировку и (или) переустройство и акт о ее завершении. На основании акта о завершенной перепланировке и (или) переустройстве в документы БТИ вносятся все произведенные изменения. На этом процесс узаконивания ранее выполненной перепланировки в Москве считается оконченным.

Акт о завершенном переустройстве и перепланировке:

Особенности узаконивания самовольной перепланировки квартиры в Подмосковье

В Московской области процедура согласования планируемой перепланировки квартиры схожа с московской. В каждом городе Подмосковья принят свой административный регламент согласования перепланировок, которые в целом не отличаются от ППМ №508-ПП, действующего для Москвы.

Но, как уже было сказано, это касается процедуры согласования планируемых перепланировок, по которым приняты соответствующие регламенты. А вот об узаконивании уже совершенных перепланировок в этих регламентах, в отличие от Постановления Правительства Москвы №508-ПП, ничего не сказано. То есть в Москве определен регламент согласования ранее выполненной перепланировки и/или переустройства, а в городах Московской области подобный порядок в местных нормативных актах не обозначен.

По этой причине для согласования уже совершенной перепланировки квартиры жителям подмосковных городов в ряде случаев приходится обращаться в суд. Для этого подается исковое заявление и разрабатывается судебное техническое заключение, с помощью которого собственник квартиры должен убедить судебные органы в том, что выполненная им перепланировка допустима с точки зрения действующего законодательства и безопасна для всех жильцов дома.

Почему в суд приходится обращаться не всегда? Дело в том, что в ряде случаев сотрудники городских администраций с понимаем относятся к нарушителям жилищного законодательства и позволяют согласовывать уже совершенную перепланировку по проекту с техническим заключением, то есть как планируемую. Но возможность такого согласования зависит от многих факторов и позиции конкретного чиновника администрации.

Существенное отличие согласования ранее выполненной перепланировки в Москве и Подмосковье

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, переустройством и (или) перепланировкой считается любое мероприятие, результат которой отражается на плане БТИ помещения.

В Москве, согласно 508 Постановлению Правительства, до начала ремонтных работ необходимо получить Распоряжение о согласовании перепланировки и/или переустройства от надзорного органа в лице жилищной инспекции.

В большинстве районов Московской области и вовсе нет регламента согласования ранее выполненной перепланировки, то есть перепланировку возможно узаконить либо как планируемую, либо по факту, но уже через суд.

Основополагающим регламентов в Москве является ПП № 508. Ознакомиться с ним более  подробно возможно здесь.

Для Московской области, основополагающим документом, регламентирующими разрешенные мероприятия по перепланировке, является муниципальные Приказы, ЖК РФ, а также Постановлениями Правительства Московской области.


 

 Узаконивание выполненной перепланировки и/или переустройства в Москве

Согласно Постановлению Прапвительства №508, в Москве предусмотрено согласование ранее выполненной перепланировки. Для того, чтобы согласовтаь ранее выполненнную перепланировку и/или переустройство, необходимо разработать техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненный работ. Также, необходимо будет уплатить штраф, за ремонтные работы без предварительного разрешения надзорного органа.
На текущий момент, для физических лиц, размер штрафа составляет 2 000 — 2 500 рублей; для юридических лиц 300 000 — 350 000 рублей.

Условно, ранее выполненную перепланировку, возможно разделить сложную и простую. Под сложной — принято понимать перепланировку с затрагиванием несущих конструкций дома, а под простой — без затрагивания.

  • Если несущее конструкции не затронуты, в соответствии с  регламентом, выполнить обследование и подготовить техническое заключение может любая проектная организация, имеющая  допуск СРО, что сегодня является аналогом лицензии на этот вид деятельности.
  • В случае изменения несущих конструкций, техническое заключение необходимо заказывать у автора проекта дома или замещающей его организации.

На сегодня, организацией, замещающей авторов-проектировщиков домов, является ГБУ «Экспертный центр».

С процедурой согласования перепланировки в Москве более подробно можно познакомиться здесь.

Согласование выполненной перепланировки в Подмосковье

В Московской области, выполненную без предварительного согласования перепланировку, узаконить несколько сложнее. В отличие от Москвы, для преобладающего большинства районов Подмосковья, нет регламента согласования ранее выполненной перепланировки.

Такие работы возможно согласовать либо как планируемые, либо как уже выполненные, но во втором случае придётся обратиться в суд.

Согласование же планируемой перепланировки, как и в Москве, требует разработки проектной документации в составе технического заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций и проекта перепланировки . Данный комплект документов должен быть разработан проектной организацией, имеющей допуск СРО.

Незаконно выполненную перепланировку фиксирует техник БТИ и отображает на плане в виде красных линий (или же в виде записи на плане БТИ о том, что «Не представлено разрешение на произведенную перепланировку».) Далее для обращения в суд потребуется подготовить не только исковое заявление, но и судебное техническим заключение, подтверждающее документально допустимость и безопасность выполненных работ.

Важно помнить, что в Московской области перечень разрешенных при перепланировке мероприятий в разных районах может отличаться, так как этот вопрос регулируется на местном уровне.  

Получить консультацию о возможности согласования тех или иных планируемых/ранее выполненных мероприятий, возможно как в Администрации города, так и в нашей организации.

Если перепланировка выполнена с нарушениями

Если при перепланировке были выполнены мероприятия, которые невовзможно узаконить, согласно действующему регламентру и нормам, планировочное решение квартиры необходимо будет вернуть в изначальное состояние, согласно ст. 29 ЖК РФ.

В данном случае надзорным органом выписывается предписание об устранении несогласуемых мероприятий по перепланировке.

Для Москвы, основым, является постановление № 508., но помимо данного постановления есть действующие санитарные и строительные нормативы, которые также учитываются в сфере согласования перепланировки.

В Подмосковье, чтобы согласовать перепланировку, потребуется соблюдать решения местной администрации.

В случае обращения в суд, согласно пункту 4 статьи 29 ЖК РФ, на основании судебного решения жилье можно сохранить в переустроенном виде, если выполненные строительные мероприятия не нарушаются права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни и здоровью.

Самый продуктивный путь согласования перепланировки, позволяющий сэкономить время и средства – путь предварительного согласования намеченных работ. В случае выполненной перепланировки, единственным возможным путем является ее узаконивание.

Познакомиться с реальными проектами перепланировок, подготовленными нашими специалистами и прошедшими согласование можно на этой странице.

Как согласовать уже сделанную перепланировку

Ремонтные работы, предполагающие демонтаж и строительство ненесущих перегородок, устройство проема в несущей стене, расширение туалета и ванной, перенос сантехнических приборов, объединение кухни с комнатой считаются перепланировкой и переустройством.

По статье 26-й Жилищного кодекса РФ, переустройство и/или перепланировку квартиры необходимо предварительно согласовывать. В Москве перепланировка согласуется с Государственной жилищной инспекцией, имеющей свои представительства во всех административных округах. В Московской области за разрешением на перепланировку и/или переустройство следует обращаться в органы местного самоуправления.

Наказание за выполненную без разрешения перепланировку

При этом не редки ситуации, когда переустройство и перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме проводятся без ведома и без разрешения контрольно-надзорных органов. В статье 29 ЖК РФ сказано, что перепланировка, проведенная при отсутствии разрешительных документов, считается не согласованной.

За не согласованную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах статьей 7.21 КоАП РФ для граждан предусмотрен административный штраф в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. Помимо штрафных санкций законодательством также предусмотрена возможность согласования сделанной перепланировки.

Можно ли согласовать произведенную перепланировку?

Но сохранить квартиру в перепланированном состоянии возможно только при условии, что выполненные ремонтные работы проводились с учетом требований санитарно-гигиенических, строительных и эксплуатационных норм, а потому не нарушают права и законные интересы других жильцов дома и не создают угрозу их жизни и здоровью (п. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Если же собственник провел перепланировку и/или переустройство квартиры с нарушением действующих сводов правил, строительных норм, законов и постановлений, которых принято очень много, ему придется привести помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены осуществляющим согласование надзорным органом.

Среди наиболее часто встречающихся запрещенных мероприятий отметим следующие: 

  • размещение кухни, туалета или ванной над жилой комнатой соседа;
  • объединение балкона (лоджии) с кухней или жилой комнатой с демонтажем подоконного блока и без монтажа французских дверей;
  • расположение санузла или ванной комнаты над соседской кухней;
  • устройство полов в квартире без звукоизоляции, а в мокрых зонах (туалете, ванной и кухне) – без гидроизоляции;
  • размещение жилой комнаты или кухни под мокрыми зонами соседей сверху и так далее. 

Согласование перепланировки квартиры, если она уже сделана

Мы уже отметили, что действующих правил и норм, которых необходимо придерживаться при выполнении перепланировки и/или переустройства, очень много, поэтому мало у кого из собственников удается их соблюдать в полном объеме, когда ремонтные работы проводятся незаконно. Однако если ремонт сделан без нарушений, перепланировку возможно будет согласовать. Правда, штраф  за действия по изменению планировочного решения придется заплатить и в этом случае.

Где согласовать сделанную перепланировку квартиры в Москве

Для согласования сделанной перепланировки квартиры в Москве необходимо будет собрать и передать в Мосжилинспекцию через МФЦ комплект документов, состоящий из:

  • Заявления об оформлении акта о завершенном переустройстве и/или перепланировке.
  • Свидетельства о собственности на квартиру или выписки из ЕГРН.
  • Учетно-технической документации на помещение из БТИ в черных и красных линиях (техпаспорта или поэтажного плана квартиры с экспликацией к плану).
  • Технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству и/или перепланировке квартиры.

Согласно п. 18 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы №508-ПП, техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных ремонтных работ оформляется проектной организацией с допуском СРО.

В случаях, когда перепланировка затронула несущие конструкции, техническое заключение после проведения инженерного обследования квартиры выпускается организацией – автором проекта дома.

Например, автором большинства панельных домов в Москве является АО МНИИТЭП. И если перепланированная квартира, в которой были изменены несущие конструкции, располагается в доме, построенном по проекту этого института, то и за техническим заключением нужно будет обращаться в АО МНИИТЭП.

Кроме того, в ППМ №508-ПП сказано, что при отсутствии сведений об авторе проекта дома или если автор дома юридически уже прекратил свое существование, техническое заключение составляется проектной организацией, специально отобранной Мосжилинспекцией для этой цели. На сегодняшний день данную работу выполняет ГБУ «Экспертный центр».

Техническое заключение – это документ, который подтверждает, что проведенная перепланировка выполнена без нарушений жилищного законодательства, в полной мере соответствует строительным и санитарным правилам и нормам, а потому безопасна для дальнейшего проживания в многоквартирном доме. Заказать техническое заключение для согласования сделанной перепланировки возможно в нашей организации. О стоимости техзаключения на этой странице.

Техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ для согласования выполненной перепланировки:

Через несколько дней после передачи документов в Мосжилинспекцию в назначенные день и время квартиру посетит инспектор, чтобы выполнить проверку сделанного ремонта и его соответствие разработанному техническому заключению. 

Если перепланировка не содержит нарушений, инспектором составляется акт о завершенной перепланировке и/или переустройстве. А завершающим этапом согласования сделанной перепланировки станет посещение квартиры сотрудником БТИ, который проведет обмеры обновленных помещений и внесет все изменения в техническую документацию квартиры.

Согласование выполненной перепланировки квартиры в МО

Считаем важным обратить внимание, что в Подмосковье, в отличие от Москвы, в местных регламентах по согласованию перепланировки и/или переустройства, не предусмотрена возможность согласования сделанной перепланировки с надзорным органом, то есть с городском администрацией. В Московской области органы местного самоуправления только выдают разрешения на планируемую перепланировку. А уже совершенные ремонтные работы по перепланировке и переустройству возможно узаконить только через суд.

с вопросом от 10 июля 2021 года

Добрый день. А можно ли согласовать выполненный ремонт после перепланировки? То есть если она уже выполнена?

Добрый день Степан.

Если при перепланировке никаких нарушений нет, то конечно, в Москве ремонт можно согласовать и после перепланировки.

с вопросом от 17 января 2021 года

Добрый день. Интересует стоимость и сроки узаконивания перепланировки:
1) санузен присоединили к кухне,
2) добавили перегородку в 2 комнатах для гардеробной,
3) разделили совмещенный санузел на ванну и туалет.

Подскажите, пожалуйста, сколько, примерно (диапазон) будет стоить, сроки, какие результаты получим (документы для подачи для узаканивания, или вы можете под ключ сделать: получение нового свидетельства о собстенности)

Спасибо

Добрый день Юлия. А это скорее всего не согласуемо. Если квартира на последнем этаже, то согласуемо. А если над вами есть квартира, то это не согласуемо по причине того что ваша новая большая кухня, своей частью располагается под санузлом соседей сверху, что запрещено. Мероприятия 2 и 3 сложностей не представляет. Поэтому что бы решить вопрос, необходимо каким либо образом отделять территорию санузла от территории кухни, что бы кухня не «залезала» под санузел соседей сверху. Необходимо смотреть планировочное решение, может что то придумаю. Вы можете направить план БТИ до перепланировки и картинку перепланировки на нашу почту и я проанализирую объект.
По стоимости — там серьезная «вилка», тут можно и тысяч в 80 уложиться, а можно и тысяч в 150 не уложиться если будут сложности
. Кроме того, мы согласуем перепланировки, мы не кадастровые инженеры и не делаем техпланы для внесения изменений в ЕГРН. (Свидетельства о собственности получить нельзя точно, их не выдают уже несколько лет). Поэтому результатом нашей работы будет передача собственнику документов БТИ в черных линиях с новой планировкой квартиры. Далее если необходимо подскажем контакты кадастрового инженера для внесения изменений в Росреестр.

с вопросом от 15 августа 2021 года

Добрый день! Я задавала вопрос по возможности согласования перепланировки, но видимо не точно выразилась. Сейчас у нас идёт ремонт. Его делают рабочие без каких либо согласований, без СРО. По окончании ремонта мы планируем сделать согласование, подбираем исполнителя уже сейчас. По плану который я прикрепляла, видно что меняется — перегородки не несущие, и ставим второй унитаз. Вопрос — можно ли сделать согласование перепланировки ПОСЛЕ ремонта, если проект делал дизайнер без СРО, и ремонт делали рабочие без СРО?
Спасибо

Добрый день Евгения.

Нет, при подобных исходных данных согласовать нельзя.
Дизайнерский проект не примут на согласование по двум причинам:
1. У него нет СРО
2. Дизайн-проект для согласования не подойдет. Он не может быть по нормам требуемым жилищной инспекцией сделан. Если «дизайн-проект», есть хотя бы слово «проект», то есть хотя бы общее пониманию что это такое может быть, в контексте документа который требует жилищная инспекция. Сделать то все равно не сможем, но общее понимание будет и он «покивает» головой когда будет видеть нормальный проект перепланировки, что мол «да я понимаю о чем там речь». То словосочетание «техническое заключение» для него совсем не известно. Маловероятно что дизайнер знает шаг арматуры в вашей квартире. Судя по плану это либо КОПЭ, либо П44. Я делаю ставку на КОПЭ.
А «просто проект» нельзя сдать на согласование, в Москве на согласование сдается «проектная документация в составе технического заключения о возможности перепланировки+проект перепланировки».
И про строительное СРО — оно необходимо.
 

с вопросом от 31 июля 2021 года

Здравствуйте
Была сделана перепланировка в квартире.
Я решила эту перепланировки узаконить, обратилась в администрацию.
Мне выдали разрешение на перепланировку, отнесла документы в проектный институт, там выдали новый техплан.
Потом администрация выдала акт приемки.
И на этом все.
Сейчас в итоге надо ли мне обращаться в БТИ для получения нового техпаспорта?
Что нужно для завершения узаконивания уже сделанной перепланировки
И сколько это будет стоить?

Добрый день, Елена

Если я вас правильно понимаю, то Администрация выдала вам акт о завершенном переустройстве и/или перепланировке.
Это означает, что ваша перепланировка согласована.

Поэтажный план на квартиру в техничсеком паспорте является графическим отражением согласованной перепланировки. Вопрос того — вносить или не вносить изменения в технический паспорт квартиры остается на ваше усмотрение. Самы главный документ — акт, вы уже получили.

с вопросом от 26 января 2021 года

Меня интересует стоимость комплекта документов для узаконивания перепланировки на плане квартира 113
Перепланировка квартиры сделана согласования желательно провести в короткий срок, планирую продавать.

Добрый день Марина.

К сожалению картинка не прикрепилась.
Но стоимость документации для узаконивания перепланировки в 90 процентах случаев составляет 20 тысяч рублей.
Это комплект для согласования перепланировок в которых не затрагиваются несущие конструкции.

с вопросом от 18 января 2021 года

Здравствуйте!

Мы хотели бы у вас заказать проектную документацию на уже сделанную перепланировку.

Имеющие документы в приложении к письму — это скан. поэтажного плана и проект от компании которая делает ремонт.

Хотелось бы узнать возможность согласования такой перепланировки, особенно относительно расширения санузла и переноса перегородки в проходной жилой комнате. Квартира на первом этаже, подвала под нами нет, перегородки не несущие. Возможно будет лучше если кто то из ваших сотрудников посмотрит саму квартиру? Там дом старый, своя специфика.

Какова будет стоимость ваших услуг?
Не могли бы вы проконсультировать по порядку действий при таком согласовании?

Добрый день

С согласованием данной перепланировки будут некоторые сложности. В целом, похоже что все «концептуально» согласуемо. Но есть нюансы, что то типа — вот здесь чуть залезли не туда, вот там необходимо немного подвинуть стену и т.д.
В доме вероятнее всего смешанные перекрытия
. По крайней мере судя по плану это так. Приезжать на квартиру что то смотреть сейчас не требуется, необходимо принципиально проработать проектное решение что бы оно было согласуемо. Проектировщик позже выедет к вам в рабочем режиме и произведет обследование.

Здесь к сожалению всех нюнсов по перепланировк не описать. Вероятнее всего лучшим решением будет если вы приедете к нам в офис и мы проговорим все нюансы по планировке.

Мероприятия, связанные с перепланировкой и/или переустройством в…

Любые строительные работы, проводимые в помещении, находящемся в…

В связи с высокими ценами на жилье в последние годы стала популярна…

Итак вы узнали что ваша квартира находиться в доме памятнике культурного…

Наличие на кухне газовой плиты ограничивает возможности проведения…

При перепланировке квартиры либо простой замене кухонного гарнитура часто…

Однокомнатная квартира находящаяся в здании монолитной конструкции ЖК «…

Двухкомнатная квартира в новостройке монолитной конструкции жилого…

Трехкомнатная квартира, в которой реализовали данный проект перепланировки…

Трехкомнатная квартира, в которой реализовали данный проект перепланировки…

Однокомнатная квартира, в которой выполнена данная перепланировка…

Двухкомнатная квартира, в которой проводились перепланировка и…

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: