Раздел земельного участка — от закона к практике

Особенности раздела земельного участка

Как в любой процедуре юридического характера есть особенности и в разделе земельного участка. Процесс представляет собой разделение одной территории на две или более, с меньшим размером, обновленными границами. Ранее принадлежащие права владения видоизменяются, новые собственники получают обновленное право и соответствующую документальную составляющую.

Раздел земельного участка: пошаговая инструкция

Проведение мероприятия осуществляется в несколько обязательных этапов. Условно каждый можно обозначить следующим образом:

  • процесс межевания;
  • согласование территориальных границ;
  • оформление процедуры землеустроения;
  • проведение экспертизы;
  • распределение прав собственности;
  • окончательное оформление всей документации.

Для экспертной оценки приглашаются специалисты муниципальной организации или компания, занимающаяся подобными вопросами в частном порядке с соответствующими лицензиями. После проведения подобных мероприятий участок необходимо поставить на учет кадастрового характера.

На каких основаниях проводится раздел земельного участка?

Процедура проводится с соблюдением норм законодательства РФ. Есть специализированные акты, четко определяющие разделение. Земельный искомый участок считается пригодным для раздела, если четко определены его границы. Если таковые не установлены – проводится специализированная экспертная оценка возможности разграничения. Разделение участка может быть проведен:

  • будущими собственниками добровольно, при заключении договоренности;
  • вытекая из решения судебных органов.

Суд привлекается в тех случаях бракоразводных процессов. У супругов была земля в собственности, но при расставании они решили его подвергнуть разделу. Если обоюдной договоренности не заключалось (брачный контракт, договор, соглашения) – суд может урегулировать данный вопрос. Есть ряд условий, соблюдение которых обязательно для проведения разделения. Надел может быть поделен, если:

  • получившиеся в результате участки занимают площадь согласно нормативам соответствующего кодекса;
  • наделы не должны быть обременены ограничениями, судебными санкциями;
  • после проведения целевое назначение остается неизменным;
  • в обязательном порядке наличествуют отдельные подъездные пути у вновь образованных наделов.

Соблюдая эти условия, граждане могут грамотно провести процесс. Стоит отдельно рассмотреть нормы, которых придерживаются при разделе.

Раздел земельного участка по закону

Собственник может столкнуться с препятствием – участок необходимый к разделу может быть неделимым по изначальным планам градостроительного характера. В первую очередь необходимо выяснить это нюанс.

Вновь образованные земельные наделы должны пройти регистрацию. Прежние сведения удаляются из реестров, тогда как информация об обновленных границах вносится. Если надел был обременен долевой собственностью, стоит заключить соглашение владельцам с принципами перехода прав. Договоренность должна быть зарегистрировано в специальных органах. Этапы представляются в несколько шагов:

  • когда наделом владеет ряд собственников, необходимо получить разрешение от каждого;
  • далее проводится процедура;
  • особенностями следующего этапа выступают оформление документации и регистрация обновленных прав владения.

При этом разделить наделы можно по-разному. Как именно лучше всего провести процесс?

Разные варианты раздела земельного участка

Новые владельцы обладают схожими правами собственности. Общее долевое участие возникает в результате конкретных мероприятий:

  • получение наследства;
  • решение судебных органов;
  • приватизационные мероприятия.

Любой из совместных владельцев может потребовать выдела своей доли, остальные собственники не имеют права отказать в проведении процедуры. Возникают ситуации, когда землевладельцы не согласны по каким-то причинам делить участок способом, предложенным другими. Порой владельцы усматривают ущемление собственных прав. Исковое заявление в соответствующие судебные органы запускает процесс вмешательства третьей стороны в спор.

Дабы не доводить до судебных решений, которые могут быть не в пользу любого из владельцев – проще самостоятельно договориться, заключив соответствующее соглашение. Суть в следующем:

  • подготовка документов со стороны собственников;
  • общее согласие на проведение процедуры;
  • передача пакета сопроводительных бумаг в муниципальные органы;
  • утверждение границ новообразованных земельных наделов;
  • регистрация прав собственности.

По истечении времени, отводимого на проверку сведений, граждане получают во владение новые участки. Особое внимание стоит уделить бумагам, необходимым владельцам, дабы провести процесс с минимальными временными потерями.

Документы для раздела земельного участка

Права собственности на землю подтверждаются бумагами. Чтобы правомерно провести раздел следует подготовить пакет документации:

  • паспорт на участок (кадастровый);
  • межевое дело земельного владения;
  • свидетельство, подтверждающее собственность;
  • согласие от всех владельцев надела в письменном виде;
  • удостоверяющие личность документы на всех участников процесса.

Компания, проводящая межевание земли, предоставляет свои услуги на платной основе. Также понадобится заплатить за экспертную оценку. Стоит обратить внимание на то, что местные законодательные органы руководствуются собственными нормами по площади раздела минимального характера. Если земельные новообразованные участки (в силу особенностей законодательства) не подходят под минимально возможные по площадям – раздел провести не удастся.

Особенности раздела земельного участка при наследовании

Если земля выступает в роли наследства, участники (наследники) в состоянии договориться между собой. Обращаться стоит в нотариальную организацию, где будет составлен договор:

  • описывается предмет соглашения;
  • информация о сторонах;
  • порядок пользования наделом земельного характера;
  • правила совместного использования;
  • права и обязанности сторон;
  • санкции, предусматривающие наказание в случае несоблюдения договоренности.

Иным способом, особенно в случае невозможности прийти к единому мнению по разделу, является привлечение суда. В этой ситуации одна из сторон или все участники (наследники) имеют право подать исковое заявление, рассматриваемое инстанцией. Могут понадобиться дополнительные мероприятия – экспертиза, установление предназначения использования, выяснение прав собственности.

В результате судебного вмешательства, либо при оформлении раздела могут выясниться интересные особенности относительно рассматриваемого земельного надела. Некоторые наделы невозможно разделить законодательно. Отказ от муниципальных органов на раздел земли может быть получен в связи с тем, что:

  • новые образования по площади гораздо меньше нормы;
  • предназначение планируется поменять;
  • экспертные мероприятия выясняют обстоятельства, препятствующие разделу.

В любом случае сама процедура должна проводиться с соблюдением законодательных норм. Желательно участие юридически грамотных специалистов, в случае надобности могущих быстро найти ответ на возникающие вопросы. Кроме прочего юристы знают этапы проведения разделения, особенности подачи документов и нормы Земельного Кодекса, действующие на подведомственной территории.

Часто раздел проводится даже не на территории собственника. В таком случае он может быть незнаком с местными нормами по площадям, либо по оконечным пунктам обращения при разделе земли.

Разделение проводится по согласию, что предпочтительно, но не исключено и вмешательство судебных органов, возникающее по различным причинам. Особенности раздела земельных участков могут стать неожиданностью для будущих собственников.

Раздел земельного участка

Статья 11.4. Раздел земельного участка

СТ 11.4 ЗК РФ

1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

3. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

4. Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства или огородничества либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

5. Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

6. При разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах:

1) в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;

2) для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2021 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

7. В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:

1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;

2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Комментарий к Статье 11.4 Земельного кодекса РФ

В результате раздела земельного участка образуются новые земельные участки, а исходный земельный участок прекращает свое существование. Образование земельных участков путем раздела исходного земельного участка может иметь место только в тех случаях, когда земельный участок является делимым.

В соответствии с п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ неделимым является земельный участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, предусмотренным ст. 11.9 ЗК РФ. В связи с этим можно сделать вывод о том, что все иные земельные участки, раздел которых можно осуществить без нарушений предусмотренных ЗК РФ требований, являются делимыми.

Однако необходимо учитывать, что земельный участок при решении вопроса о его делимости или неделимости нужно рассматривать не только с точки зрения его понимания как объекта земельных отношений, но и с учетом того, что земельный участок является объектом гражданских прав <1>.
———————————
<1> См.: Определение Конституционного Суда РФ от 21 февраля 2021 г. N 119-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Слободенюка Владимира Борисовича на нарушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 6 и пунктами 3 и 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации» .

Согласно п. 1 ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части. Ярким примером невозможности раздела земельного участка ввиду необходимости сохранения его назначения является п. 2 ст. 258 ГК РФ, п. 1 ст. 9 Федерального закона от 11 июня 2021 г. N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» <1>, которыми предусматривается, что земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. В литературе отмечается, что эти запреты обусловлены необходимостью сохранения фермерского хозяйства как производственной структуры <2>.
———————————
<1> СЗ РФ
. 2003. N 24. Ст. 2249; 2013. N 52. Ст. 7011.

<2> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3-х т. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2007. Т. 1.

Таким образом, вопрос о разделе земельного участка не во всех случаях может решаться только путем оценки возможности соблюдения технических требований к образуемым земельным участкам, предусмотренным ст. 11.9 ЗК РФ, поскольку законодательством могут предусматриваться и иные правила, связанные с существованием особенностей оборота определенных земельных участков как объектов гражданских прав.

Согласно п. п. 4 и 5 комментируемой статьи раздел земельных участков, предоставленных некоммерческим организациям, созданным гражданами для садоводства, огородничества и дачного хозяйства, а также земельных участков, предоставленных лицам, с которыми в порядке, предусмотренном ГрК РФ, заключен договор о комплексном освоении территории (ст. 46.4 ГрК РФ), осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (ст. 43 ГрК РФ), что объясняется особенностями образования и предоставления земельных участков для указанных целей (см. комментарий к ст. ст. 11.3, 39.8, 39.10 Земельного кодекса РФ).

В случае раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предусматривается возможность сохранения земельного участка, раздел которого осуществлен в измененных границах. В таком случае наряду со сведениями об образуемом или образуемых земельных участках в межевой план также включаются сведения о земельных участках, сохраняющихся в измененных границах <1>.
———————————
<1> Подпункт 4 п. 3 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 8 декабря 2021 г. N 921.

При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и выделенного на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, законодатель предоставил правообладателю такого земельного участка право самостоятельно подготовить схему расположения образуемых в результате такого раздела земельных участков на кадастровом плане территории. Это представляется вполне логичным, поскольку в соответствии со ст. 11.8 ЗК РФ у правообладателя возникают права на все образуемые в результате раздела земельные участки.

Комментируемая статья не содержит указания на то, что образуемые земельные участки должны быть смежными, т.е. иметь хотя бы одну общую границу (по аналогии, например, с объединением земельных участков (см. комментарий к ст. 11.6 ЗК РФ)). Это объясняется тем, что в настоящее время Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 8 декабря 2021 г. N 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» допускается возможность проведения кадастровых работ и оформления межевого плана в отношении:

— земельных участков, границы которых представляют собой совокупность контуров, отделенных друг от друга иными земельными участками или землями (многоконтурный земельный участок);

— земельных участков, государственный кадастровый учет которых был осуществлен в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2021 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и которым при осуществлении такого учета было присвоено наименование «единое землепользование» (единое землепользование);

— частей многоконтурных земельных участков, границы которых представляют собой совокупность контуров, не имеющих между собой общих характерных точек (многоконтурная часть).

Раздел земельного участка

Раздел земельного участка согласно ст. 11.2, п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ представляет собой способ преобразования участка в два и более объекта недвижимого имущества. Исходный участок по факту разделения прекращает свое существование, а образованные новые земельные владения должны строго соответствовать требованиям закона. В соответствии с п.п. 1-2 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ земельные участки, не подпадающие под влияние муниципалитета, относятся к юрисдикции общегосударственных законодательных актов. Согласно ч. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ при разделе исходного земельного участка, обязательным условием является наличие подходов к вновь образованным земельным владениям.

Кто и на каких основаниях может принять решение о разделе земельного участка?

Заявление о разделе земли на два и более участков может быть подано исключительно собственником данного имущества. В случае, если земельный участок имеет более одного собственника, его раздел может быть осуществлен только при наличии письменного согласия всех сторон. Основания для раздела земли могут быть различными, например:

  • при разделе имущества между родственниками, если исходный участок является собственностью семьи;
  • между бывшими супругами происходит раздел имущества после развода;
  • после прохождения процедуры наследования;
  • намерение собственника земельного владения продать свою долю;
  • раздел земли необходим для использования собственником своей части в целях ведения предпринимательской деятельности либо по иному назначению.

Отметим, что раздел земельного участка дает собственнику вновь образованного землевладения право на ведение предпринимательской деятельности в сфере оказания специализированных услуг либо в сфере торговли. Целевое назначение земельных участков, образованных в процессе разделения, сохраняется таким же, как и у исходного участка.

Что включает в себя порядок раздела земельного участка

В первую очередь, закон предусматривает определенные требования к земельному участку:

  1. Исходный участок должен иметь четкие границы, соответствующие требованиям законодательства.
  2. Наличие доступа к земельным долям, полученным в результате деления исходного участка.

При разделе земли, согласно законодательству, не требуется наличие согласия арендаторов, землевладельцев, залогодержателей, в том числе, при разделе земли, являющейся собственностью государства или муниципалитета.

Далее, перед тем, как разделить земельный участок на два и более землевладений, необходимо провести его межевание. Работы по межеванию участка могут проводить только организации, имеющие соответствующее разрешение и лицензию на оказание подобного вида услуг. Процедура межевания земельного участка осуществляется с учетом требований Инструкции по межеванию земель на основании заявления собственника земли. Все расходы по данному виду услуг оплачивает непосредственно владелец земельного участка. Участники процедуры размежевания земли:

  • собственник (или собственники) участка;
  • пользователь земельного участка;
  • владелец и пользователь смежного участка;
  • инженер-землеустроитель.

В случае отсутствия одного из участников в процедуре размежевания земли может принимать его законный представитель при наличии доверенности. Процедура межевания земельного участка включает в себя определение границ исходного землевладения и вновь образованных участков с установлением межевых знаков, открытие межевого дела, формирующегося после выполнения всех геодезических и кадастровых работ. Если разделение земельного участка на два и более землевладений происходит в добровольном порядке, с согласия всех собственников, необходимо заключить соглашение/договор о разделении земли, составленный в письменной форме и подписанный всеми участниками соглашения. Для составления соглашения, кроме основных, необходимы следующие документы:

  • свидетельство на землю;
  • кадастровый паспорт;
  • письменное согласие собственника (собственников) на раздел земли;
  • документ, подтверждающий закрепление адреса за разделенными участками;
  • при участии в соглашении законного представителя одного из участников – нотариальная доверенность.

В текст соглашения включаются кадастровый номер и адрес исходного участка, а также описание результата разделения, в частности, владельцы вновь образованных землевладений могут обладать долей исходного участка в процентном соотношении либо в определенной цифровой форме (площадь, местоположения). Подписание всеми участниками договора о разделе земли предполагает прекращение действия исходного участка с переходом в образование двух и более землевладений. Важными условиями для подписания соглашения о разделе земли являются:

  • сохранение минимальных размеров земельного участка в соответствии с требованиями закона;
  • соблюдение требований и условий по градостроению;
  • соблюдение условий по категории земли;
  • отсутствие запретов на разделение исходного участка.

В случае, если соглашение о разделе земельного участка не было достигнуто в добровольном порядке между собственниками, данный вопрос разрешается в суде. Соответствующее исковое заявление подается в судебный орган по месту расположения исходного земельного участка. Дело о разделе земли стоимостью менее 50 тысяч рублей рассматривается мировым судьей, если речь идет о вышеназванной стоимости, дело рассматривается в районном суде общей юрисдикции. Непосредственно процесс раздела земельного участка между собственниками включает в себя несколько этапов. Подготовительные работы:

  1. изучение документов на исходный земельный участок, подлежащий разделению;
  2. получение информации из Отдела Госкадастра Недвижимости – выписка и план территории на земельный участок;
  3. оценка участка проходит на основании сведений, полученных из Госкадастра Недвижимости, и границ прилегающих участков.

Полевые работы:

  1. специалисты осуществляют геодезические работы с измерением фактических границ земельных участков, а также перспективных для получения результата разделений;
  2. точки на поворотах отмечаются специальным межевым знаком.

Кадастровые работы:

  1. согласование работ с владельцев участка и составление межевого плана;
  2. сдача межевых планов на проверку в учетный орган;
  3. оформления кадастровых паспортов на приложенные земельные участки.

Процесс раздела участка с домом имеет некоторые особенности. Во-первых, такой земельный участок можно разделить только по предварительному соглашению всех собственников, с учетом пользования жилыми и нежилыми объектами, расположенными на участке. Порядок раздела земли с участком включает в себя:

  • проверку наличия всех правоустанавливающих документов;
  • построение плана раздела участка, данные работы проводятся в присутствии членов геодезической комиссии;
  • составление и согласование предварительного плана;
  • сбор подписей всех собственников;
  • оформление и отправка в Кадастровую палату межевого плана земельного участка.

Раздел земельного участка возможен и в случаях развода супругов, но главным условием является факт приобретения данного землевладения будучи в браке. В случае покупки участка кем-то из супругов до вступления в брак – такое имущество разделу не подлежит. Согласно российского законодательства супруги в случае развода имеют равные права на совместно нажитое имущество. Соответственно, для разделения участка бывший супруг, также являющийся собственником землевладения, должен предоставить документ, подтверждающий право собственности на данный объект недвижимого имущества. В случае, если добровольного соглашения о разделе участка между бывшими супругами достигнуто не было, данный вопрос решается в судебном порядке. Суд выносит решение о возможности раздела земли на основании размеров доли участка каждого из супругов. В случае невозможности разделения земельного участка суд выносит решение о том, кто из супругов останется владельцем землевладения и должен будет выплатить вторую часть стоимости имущества другому.

Раздел земли: оформление вновь образованных участков

После прохождения процедуры раздела земли участок может находиться в праве собственности, постоянного или бессрочного пользования. После разделения участка на два и более, каждому вновь образованному участку необходимо присвоить адрес новой территории, для чего в орган архитектуры и градостроительства предоставляется заявление и пакет документов. Далее новые земельные участки ставятся на кадастровый учет и регистрируется право собственности на них. Для этого в Государственный реестр подается заявление соответствующей формы, договор-соглашение собственников о разделении или судебное решение, кадастровые паспорта. Выданная выписка из ЕГРП является подтверждением того, что вновь образованный земельный участок принадлежит новому владельцу.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: