Расторжение договора купли-продажи земельного участка, основания

Расторжение договора купли-продажи земельного участка

Сделки в отношении участков земли являются достаточно сложными юридическими процедурами, для осуществления которых требуются дополнительные знания в области права.

Поскольку осуществление подобных сделок влияет на материальное положение сторон, зачастую бывает так, что после заключения договора, по тем или иным причинам, одна из сторон принимает решение отказаться от исполнения документа и расторгнуть его.

В связи с этим до момента подписания соглашения необходимо знать, какие бывают основания для расторжения документа, а также какова процедура отказа от исполнения.

Как можно расторгнуть договор купли-продажи земельного участка?

При принятии решения о расторжении составленного и подписанного документа выделяют следующие ситуации:

  1. Решение принято, согласовано обеими сторонами сделки;
  2. Одна из сторон заявило о намерении расторгнуть договор, а вторая с этим не согласна;
  3. Соглашение было зарегистрировано уполномоченным органом на момент принятия решения о расторжении;
  4. Стороны не успели зарегистрировать заключенный договор.

Если обе стороны согласны на расторжение:

  • Когда стороны подписали документ, но не зарегистрировали его в государственном органе и оба участника сделки согласны его отменить, необходимо составить новое соглашение с указанием в нем решения об отмене предыдущего;
  • Когда документ подписан сторонами, и подан для осуществления его государственной регистрации, однако данные еще внесены не были в реестр, стороны должны представить новый договор с просьбой отменить регистрацию документа;
  • Когда сведения о новом собственнике уже внесены в реестр, сторонам придется снова оформить соглашение о купли – продаже участка для перехода права от нынешнего собственника к предыдущему. 

Если одна из сторон не хочет расторгать договор:

  • Когда соглашение ранее было подписано сторонами и получило юридическую силу, но не было зарегистрировано в государственном органе, заинтересованной стороне придётся обратиться в суд с требованием о расторжении заключенного документа;
  • Когда документ подписан участниками сделки, отправлен в государственный орган для внесения данных о собственнике, заинтересованная сторона должна обратиться с заявлением о приостановке регистрации. Далее в указанный в заявлении срок, она должна обратиться в суд с иском о расторжении заключенного документа;
  • Если после заключения документа, покупатель получил право собственности, то расторгнуть соглашение можно только посредством обращения в судебный орган.

Помните, когда решение о расторжении принято только одной стороной, а вторая возражает, без судебного вмешательства сделку не расторгнуть. В связи с этим каждая сторона должна тщательным образом продумывать аргументы для судебного органа. Поскольку лиц, без юридических знаний сделать это трудно, рекомендуем обратиться к юристу.

Как расторгается предварительный договор купли-продажи земельного участка?

Расторжение предварительного соглашения осуществляется в простой письменной форме. Заверять документ нотариусом нет необходимости.

В случае, когда положения предварительного документа обязывали покупателя внести авансовый платеж, средства передаются ему обратно.

Помните, если в соглашении указана обязанность покупателя, передать задаток, то в этом случае вернуть его обратно не получится.

В какие сроки договор купли-продажи земельного участка может быть расторгнут?

Когда стороны подписали соглашение, то оно получает юридическую силу с момента подписания.

Необходимо помнить, что право собственности, однако, возникает только после того, как стороны обратятся в регистрационный орган (Россреестр) с договором, на основании которого в реестр внесут данные о новом собственнике. Такое правило закреплено гражданским законодательством.

Обратите внимание на то, что без осуществления этой процедуры покупатель не сможет распорядиться приобретенным участком земли.  Для того чтобы зарегистрировать новое право, покупателю отведено 18 дней.

Сторона, которая приняла решение о расторжении заключенного договора, может обратиться в орган для приостановления процедуры регистрации. Для этого следует обратиться в орган и представить заявление.

В заявлении следует указать причину такого приостановления, а также срок, на который орган должен отложить процедуру внесения данных в государственный реестр.

Максимальный срок такого приостановления составляет 3 месяца. В этот период, следует обратиться в судебный орган с требование о расторжении ранее заключенного документа.

Для того чтобы расторгнуть соглашение в судебном органе стороне придется указать на основания, в соответствии с которым она воспользовалась правом прекращения действия соглашения.

Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка

Приобретение земли – сложная юридическая процедура, подразумевающая составление соответствующего соглашения. Но если сделка по какой-то причине не выгодна участникам, они могут расторгнуть договор купли-продажи земельного участка. При этом следует соблюдать определенную процедуру.

Общие сведения

Понятие договора купли-продажи содержится в ст. 454 ГК РФ. Кроме того, Гражданский кодекс регулирует порядок расторжения договора (ст. 450 ГК РФ). Инициировать процедуру расторжения может любая из сторон – как покупатель, так и продавец. Есть аналогичные полномочия у третьей стороны, которой в данном случае выступает суд.

В нормативных актах есть лишь две причины, по которым возможно расторжение ДКП:

  • нарушение существенных условий соглашения;
  • по другим основаниям, предусмотренным законом.

К дополнительным причинам относят отказ от выполнения обязательств или изменение существующих обстоятельств. На практике причиной прекращения договора является именно отказ одной из сторон выполнить указанные обязательства.

Способы расторжения

Расторгнуть договор купли-продажи земли можно только тем же способом, с помощью которого он был заключен. Если стороны оформили документ без нотариального подтверждения, то и соглашение о расторжении не нужно заверять. В случае, когда второй участник сделки отказывается расторгать договор, процедура может быть осуществлена в одностороннем порядке или через суд.

По соглашению

Продажа земельного участка может оказаться невыгодной или неосуществимой из-за определенных обстоятельств. И если сделка уже заключена, то сторонам необходимо расторгнуть договор. При наличии согласия участников нужно:

  • обсудить все нюансы процедуры;
  • составить и подписать соответствующее соглашение;
  • зафиксировать расторжение ДКП в Росреестре.

Также осуществляется возврат денежных средств в сумме, которая указана в договоре купли-продажи.

Одностороннее расторжение

Сделка купли-продажи может быть расторгнута инициатором в одностороннем порядке, то есть, без привлечения суда. Как правило, этот способ используют только в том случае, когда вторая сторона не выполнила определенных обязательств. Процедура состоит из следующих этапов:

  1. Сначала стороны должны обсудить варианты разрешения спорной ситуации. Если выход не найден, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.
  2. Далее пострадавшая сторона обязана оформить претензию с требованием выполнить условия. Претензию направляют второй стороне.
  3. Затем пострадавший участник сделки должен письменно оформить отказ от выполнения обязательств и заявление о расторжении договора (два экземпляра).
  4. Одно заявление предоставляют в Росреестр, второе – второму участнику соглашения.

В заявлении обязательно нужно указать все причины, повлекшие за собой расторжение договора. Необходимые юридические действия (перерегистрация права собственности и т. д.) осуществляются только после того, продавец вернет деньги за земельный участок.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

В судебном порядке

Расторжение договора купли-продажи земельного участка в суде нередко используют не только при спорах и конфликтах сторон, но и для взыскания дополнительной компенсации. Истцом может выступать как покупатель земельного участка, так и продавец.

Действия истца должны быть следующие:

  1. Подготовка и сбор документов.
  2. Обращение в суд с иском и доказательствами по делу.
  3. Участие в судебном заседании. При необходимости любая из сторон имеет право обжаловать судебное решение в установленные законом сроки.

Исковое заявление о расторжении договора содержит следующие пункты:

  1. Название и адрес судебного органа.
  2. Сведения о сторонах – ФИО, паспортные данные, контактные телефоны.
  3. Описание обстоятельств дела. Истец обязан указать все подробности сделки, а также основания для ее расторжения. Иск должен включать сумму, которую ответчик должен вернуть. Это может быть не только сумма, переданная по соглашению, но и определенная моральная компенсация.
  4. Требование признать договор расторгнутым, а ответчика обязать выплатить указанное количество денег.
  5. Перечень документов.
  6. Подпись, дата.

Исковое заявление оформляют в трех экземплярах. Один документ передают в суд, второй остается у истца с отметкой о принятии, а третье заявление следует отправить ответчику для ознакомления.

Недействительность ДКП

Любой юридически оформленный документ может быть признан недействительным (или ничтожным) при наличии определенных обстоятельств. Основания могут быть следующие:

  • притворная сделка (купля-продажа скрывает реальное соглашение сторон);
  • один из участников был недееспособен на момент заключения договора;
  • один из участников был несовершеннолетним;
  • договор был оформлен в результате угроз, насилия или шантажа;
  • юридически неграмотное составление соглашения.

Факт недействительности документа должен быть доказан в судебном порядке.

Соглашение о расторжении ДКП

Требования к форме этого документа содержит ст. 452 ГК РФ. Согласно этому нормативному акту соглашение должно быть составлено в письменном виде. Если ДКП был оформлен нотариально, то заверению у нотариуса подлежит и соглашение о его расторжении.

Стандартный документ обязательно включает следующие пункты:

  • название;
  • место и дату составления;
  • сведения о сторонах (ФИО, адреса, контактные телефоны);
  • условия прекращения договора купли-продажи;
  • дата прекращения (можно установить конкретный день или использовать формулировку «расторжение в день подписания»);
  • последствия прекращения ДКП;
  • подписи участников.

Заключение

Договор купли-продажи можно расторгнуть, если одна из сторон не выполняет своих обязательств или по причине изменения обстоятельств. Осуществление процедуры зависит от наличия обоюдного согласия на прекращение сделки. Если один из участников отказывается расторгать ДКП, то нужно сделать это в одностороннем порядке или через суд.

Расторжение договора купли-продажи земельного участка, основания

Расторжение договора реализует основной его принцип. Это свобода договора, установленная ст. 421 ГК РФ. Стороны вправе расстаться друг с другом, прекратить существующие между ними правоотношения. Закон не дает определения тому, что можно считать расторжением договорных отношений. Но устанавливает основания, причины и последствия этого действия.

Внесудебные способы расторжения

По соглашению сторон

Один из самых простых путей прекращения договорных отношений. Расторжение происходит письменно, то есть в той же форме, в которой была заключена купля-продажа. Если ее предметом выступает недвижимость, то закон требует только письменной формы. Однако, если стороны не посещали нотариуса при заключении основного контракта, то расторжение также не заверяется юристом. Если одна из сторон соглашения не согласна с его прекращением, то расторжение происходит в судебном порядке.

Когда сторона пришли к мнению, что отношения необходимо заканчивать, они должны обсудить все нюансы процедуры. В частности, нужно:

  • обсудить все возможные варианты;
  • подготовить, ратифицировать соглашение о расторжении;
  • зафиксировать этот факт в Росреестре.

В процессе расторжения по договоренности между сторонами, возвращается то, что было получено при сделке. Продавец передает деньги, уплаченные за участок земли, а покупатель – имущество, полученное при заключении договора.

Односторонняя воля стороны правоотношения

Инициатор может постараться без привлечения суда мирно расторгнуть договор, даже при условии, что вторая сторона не проявляет никакого желания. Но на практике, этот способ используется, когда участник договора не выполняет по нему обязательств. Расторжение состоят из последовательных этапов:

  1. Обсуждение вариантов разрешения спорной ситуации. Если на участника не подействуют переговоры, и он будет вести себя в сделке недобросовестно, то расторгать договор необходимо в одностороннем порядке. И делать это будет потерпевшая сторона.
  2. Участник, недовольный действиями виновника, оформляет претензию. Это письменный документ, в котором указывается требование ко второй стороне, указывается срок ответа на письмо. Претензия выступает доказательством того, что потерпевшая сторона прилагала усилия для того, чтобы решить дело мирно, путем переговоров, без вмешательства судебной инстанции. И направление претензии не всегда право потерпевшего. Закон в ряде ситуаций устанавливает императивный порядок соблюдения урегулирования спора до суда. Претензия передается второй стороне лично или через почту.
  3. Участник сделки составляет 2 копии заявления о расторжении договорных отношений, а также оформляет от них отказ.
  4. Первая копия заявления передается в Росреестр. Вторая – участнику договора. В заявлении сторона фиксирует, по каким причинам произошло расторжение, а также перечисляются в связи с этим необходимые правовые действия сторон. После составления этих бумаг продавец возвращает обратно деньги.

Это основания, которые позволяют не привлекать суд к расторжению. Методы имеют преимущества. Во-первых, истец избегает ненужных трат на судебные издержки. Во-вторых, экономит время. Но не всегда получается избежать вмешательства суда

Но отказ от договора по желанию стороны, в одностороннем порядке не всегда возможен. На это должны существовать определенные основания. Ими могут выступать:

  • условия соглашения не соблюдаются покупателем или продавцом;
  • продавец отказывается предоставить участок земли покупателю;
  • покупатель не перечисляет за земельный надел деньги;
  • продавец обманул покупателя относительно площади земельного участка, ВРИ, назначения и категории земли.

Расторжение в одностороннем порядке – сторона покупателя

После регистрации, как показывает практика, у покупателя гораздо больше причин быть недовольным действиями продавца. Причины этого указаны в ст. 37 ЗК РФ:

  • продавец не проинформировал о том, что на участок наложены обременения;
  • строительство на земле невозможно;
  • получение покупателем недостоверной информации от продавца о качестве почвы;
  • не информирование покупателя о характеристиках участка, которые могли повлиять на его выкупную цену в сторону уменьшения;
  • не предоставление иных данных, которых можно считать объективными.

Если продавец столкнулся с этими трудностями, у покупателя существует несколько вариантов:

  • игнорирование выявленных нарушений с его стороны и бездействие;
  • уменьшение цены земельного надела и возврат покупателя денег, излишне уплаченных за имущество при совершении сделки;
  • требование о расторжении договора.

Расторжение в одностороннем порядке – сторона продавца

Продавец расторгает договор в связи с неоплатой. Но суды по-разному решают этот вопрос. Например, по опыту судебной практики, некоторые инстанции утверждают, что необходимо подавать иск не о расторжении договорных отношений, а о взыскании денег за земельный надел.

Опыт судебной практики

Расторжение и решение об этом юридическом действии чаще всего приводит к спорам и разногласиям между сторонами правоотношения. В конфликте между продавцом и покупателем, истцом может быть каждый из них. При обращении в инстанцию по подсудности истец обязан:

  • подготовить и собрать необходимые бумаги, сопровождающие процесс и идентифицирующие личность сторон правоотношения;
  • передача иска в суд и сбор доказательств по делу;
  • участие в заседании суда: при необходимости каждая из сторон вправе обжаловать решение судебной инстанции в установленные законом сроки.

Исковое заявление пишется по правилам ст. 131 ГПК, если спор рассматривается не в АС РФ. Исковое заявление содержит реквизиты, прописанные в статье закона. Их включение должно быть обязательным в тексте документа. Иначе судья не возьмет дело к производству до устранения найденных недостатков.

В иске находят отражение пункты:

  • название суда и его адрес;
  • информация о сторонах: паспортные данные, контакты, место регистрации;
  • толкование обстоятельств спорного дела: указание на мельчайшие нюансы заключенной сделки, либо предварительного договора до его регистрации;
  • стоимость иска;
  • просьба к суду о признании договора расторгнутым;
  • список документов;
  • подпись и время составления иска.

Заявление оформляется в трех копиях. Одна передается в суд, вторая – ответчику. Обычно при этом используется почтовый канал.

По какому основанию чаще всего расторгается купля-продажа земли в суде

Суд, рассмотрев фактические обстоятельства спорного дела, чаще всего признает совершенную сделку недействительной. Но на это должны быть причины. Они зафиксированы с ГК РФ:

  • купля-продажа земельного участка скрывает реальные мотивы, какими руководствовались стороны при подписании одноименного договора;
  • один из участников при заключении соглашения не имел дееспособности;
  • продавцу не было 18 лет, то есть он не достиг возраста совершеннолетия;
  • сделка была совершена под влиянием угрозы, насилия, шантажа иных действий, носящих противоправный характер;
  • договор неграмотен с юридической точки зрения.

По указанным обстоятельствам суд может вынести решение о том, что купля-продажа недействительна.

Как расторгнуть договор, если земельный надел был приобретен с ипотеку

Никто не может отказать сторонам в расторжении договора, если его предмет приобретался с использованием заемных банковских денег. Но ситуация несколько усложняется. И это заключается в том, что продавец и покупатель выступают не единственными участниками правоотношений: к ним еще присоединяется банк. Это кредитное учреждение, заключившее с покупателем ипотечный договор. Он означает, что заемщик приобретает участок земли на условиях платности и возвратности. А также возмездности. Алгоритм действий при расторжении такой:

  1. Банк уведомляется о том, что ипотека должны быть пересмотрена из-за того, что купля-продажа расторгается.
  2. При этом прекращение отношений между сторонами возможно, как по их согласию друг с другом, так и по суду.

Когда договор будет расторгнут, доказательства этого нужно предоставить в банк.

Расторжение предварительного договора

В купле-продаже недвижимости распространено заключение предварительных договоров. Эти соглашения необходимы для того чтобы понимать добровольность сторон по отношению друг к другу и занимаемой ими позиции. Иными словами, это соглашение выступает своеобразной гарантией того, что основной договор будет в будущем подписан с указанием срока, по истечении которого свершится юридическое действие. Но и предварительный договор подвергается расторжению. Получается, что отношения между сторонами, складывающиеся по поводу приобретения земельного участка, могут быть прекращены до регистрации купли-продажи.

Предварительный договор заключается, если в сделке предусматривается аванс. Но основных правовых последствий этот документ не влечет, а он подразумевает уверенность сторон друг к другу. При расторжении покупатель захочет вернуть аванс. И это нормальная позиция. Но стоит в этой ситуации внимательнее относиться к определениям, прописанным договором. Не стоит аванс называть задатком, поскольку, в отличие от первого платежа, он не возвращается.

Предварительный договор расторгается при помощи соглашения, заключенного дополнительно. К процессу не привлекается нотариус, а также регистрирующий орган. Но если одна сторонам заупрямится, даже при условии отсутствия между покупателем и продавцом основного договора, придется обращаться в суд. То есть это происходит тогда, когда договоренность между участниками сделки отсутствует.

Дополнительное соглашение, суть которого состоит в расторжении предварительного договора, составляется после подписания договора, но до стадии его регистрации в Росреестре. Суть соглашения состоит в том, что в этом документе участники прописывает, что договор недействителен.

Соглашение о расторжении дополнительного соглашения

Требования к форме документа сосредоточены в ст. 452 ГК РФ. По этому соглашению, оно составляется в форме письменного соглашения. Если основной договор составляется в присутствии нотариуса, соглашение о расторжении также заверяется у нотариуса.

Стандартное соглашение включает следующие пункты:

  • наименование;
  • место и дата составления;
  • информация о сторонах договора купли-продажи;
  • условия прекращения купли-продажи;
  • период прекращения;
  • итоги прекращения;
  • подписи сторон.

Когда договор подается на регистрацию, но отметка еще не проставлена, нужно подавать совместное заявление в органы Росреестра. В этом документе продавец и покупатель прописывают желание о прекращении регистрационного процесса за ненадобностью регистрации.

Если на расторжении одна из сторон не согласна необходимо обращаться в суд. Но в любом случае если регистрационный процесс запущен, необходимо оповестить Росреестр о новых обстоятельствах.

Последствия расторжения

По ст. 453 ГК РФ расторжение купли-продажи заканчивает обязанности сторон по отношению друг к другу. В судебной практике часто встречаются дела, где решение принимается в пользу материальных благ и переходу их в исходное состояние. То есть покупатель возвращает земельный надел, а продавец выплачивает деньги.

В ситуации, когда одна из сторон возражает против расторжения договорных отношений, без суда обойтись не получится. В этой ситуации необходимо грамотно составить иск. При необходимости – нанять юриста.

Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка

Расторжение договора купли-продажи

Договор купли-продажи земельного участка подразумевает переход права собственности на землю от одного субъекта к другому. Регулируются взаимоотношения:

  • Гражданским кодексом РФ;
  • Земельным кодексом Российской Федерации.

Все сделки с недвижимостью, земельными участками регистрируются в Росреестре: факт регистрации подтверждает передачу прав на землю новому владельцу. Исходя из этого следует, что до осуществления регистрации сделки стороны вольны отказаться от нее по обоюдному согласию.

Иное дело – когда заключать договор либо отказаться от уже зарегистрированной сделки желает только одна сторона. В данном случае расторгнуть договор купли продажи земельного участка можно только в суде.

Основания для расторжения договора

Нормативными документами, дающими право одной из сторон расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, являются:

  • ст. 450, 475, 557 Гражданского кодекса РФ;
  • ст. 37 Земельного кодекса.

Они содержат перечень оснований для отказа в суде от уже совершенной сделки. Главной причиной расторжения договора является существенное нарушение его условий одной из сторон сделки.

Важно! Под существенным нарушением понимается такое состояние дел, при котором одна из сторон лишается того, на что рассчитывала, заключая договор.

Такими основаниями Земельный кодекс считает искажение, сокрытие информации продавцом о том, что:

  • на участок наложен арест либо обременение;
  • ограничены возможности использования земли;
  • затруднено получение разрешения на строительство на данном участке (например, по территории проходят линии электропередачи, земля является охранной зоной, либо под участком проходят важные инженерные сети, нефтепровод и т.д.);
  • может сказаться негативное влияние соседних участков, ограничивающих использование земли;
  • качество земли не соответствует заявляемому продавцом.

Важно! Данные основания дают право покупателю требовать в суде расторжения договора купли-продажи либо соразмерного уменьшения его цены.

Варианты расторжения договора купли-продажи земли

Фактически все случаи расторжения сделок с землей можно свести к трем вариантам:

  • добровольное согласие обеих сторон;
  • расторжение договора до регистрации сделки в Росреестре;
  • расторжение сделки в суде после регистрации.

В первом случае, когда обе стороны решили вернуть все в прежнее положение, до подачи документов в Росреестр , они должны составить соглашение о признании договора недействующим. Если документы уже поданы в Росреестр, но регистрация еще не состоялась, участники сделки могут обратиться непосредственно в Росреестр либо в МФЦ и подать совместное заявление о прекращении регистрации.

При уже зарегистрированной сделке придется обращаться в суд либо заключить еще один договор, согласно которому будет произведена обратная купля-продажа. На общих основаниях юридический факт будет зарегистрирован, и земля вернется в прежнюю собственность.

Расторжение договора в суде

Помимо приведенных выше оснований, в суд обращаются для отказа от сделки:

  • если продавец отказывается в установленный договором срок передать земельный участок;
  • аналогично – если покупатель отказывается принять его;
  • если в установленный договором срок не произведены денежные расчеты между сторонами.

Чтобы расторгнуть договор купли земельного участка, лучше воспользоваться услугами опытного юриста. Если документы на регистрацию еще не поданы, одна из сторон может подать исковое заявление о расторжении договора. Если регистрация еще не состоялась, но договор уже передан в Росреестр, необходимо:

  • написать заявление в Росреестр для приостановления регистрации;
  • подать исковое заявление в суд.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, прошедший регистрацию, можно в суде, одновременно заявив требование о возврате уплаченных денег. Если это требование не заявить, может возникнуть еще одна тяжба – с возвратом денежных средств и возмещением затрат покупателю.

Профессиональная помощь юриста

Земельные споры – одни из самых сложных, и помощь юриста может оказаться полезной на любой стадии развития конфликта. Проанализировав ситуацию, адвокат сможет составить прогноз перспективы дела, примет участие в переговорах с другой стороной, постарается склонить ее к обоюдовыгодному соглашению об отказе от сделки.

В случае невозможности достичь договоренности, адвокат составит исковое заявление и подготовит документы для защиты интересов заявителя в суде. Степень существенности нарушений одной из сторон условий договора определит суд , исходя из представленных истцом доказательств.

Важно! Факт расторжения сделки должен быть отражен в Росреестре.

Сведения об этом вносятся на основании:

  • совместного заявления сторон – участников сделки;
  • судебного акта, который заинтересованная сторона должна представить в Росреестр.

После этого в установленном порядке проводится регистрация прав на земельный участок.

Обратиться к юристу лучше всего до того, как состоится сделка. Он проверит, законны ли права на участок у продавца, нет ли оснований для того, что впоследствии договор будет признан недействительным, либо покупателю придется обращаться в суд для его расторжения по существенным основаниям.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: