Понятие перепланировка помещения

Перепланировка нежилого помещения: понятие перепланировки, процедура, необходимые документы

Перепланировка нежилого помещения производится лицами либо являющимися собственниками данного помещения, либо, в большинстве случаев, лицами, которые на том или ином основании используют это помещение. Целью любой перепланировки является создание более удобного помещения, для использования его тем или иным образом. Нежилыми помещениями являются офисы, кафе, магазины и т.д. Поскольку, на данный момент времени подобные организации могут располагаться как в жилых, так и в нежилых зданиях, а так же, в связи с тем, что данные места посещает большое количество людей, перепланировка нежилого помещения является процессом гораздо более сложным, чем перепланировка жилых помещений (квартир).

Всевозможного рода общественные места, являющиеся нежилыми помещениями, посещает в сутки значительное число граждан, в связи с этим, данные места должны в обязательном порядке отвечать соответствующим санитарным и противопожарным нормам, нормам газовой безопасности и т.д. В связи с этим, к проектной документации по перепланировке нежилого помещения предъявляются повышенные требования, так же обязательным является её согласование в значительном количестве инстанций. Кроме того,

на перепланировку нежилого помещения требуется согласие собственника

данного помещения, что так же может затруднить данный процесс. Для начала, целесообразным видится рассмотрение понятия перепланировки и её отличия от схожих видов работ.

Понятие перепланировки нежилого помещения

Основные законодательные нормы, касающиеся перепланировки помещения, установлены в Жилищном кодексе РФ. Кроме того, на региональном уровне, могут быть приняты соответствующие нормативно-правовые акты, детально регулирующие и уточняющие данную процедуру. Помимо перепланировки нежилого помещения, существуют и иные виды работ по переделке помещений, которые следует различать между собой.

Переустройство нежилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.

Реконструктивные работы — изменение внешнего вида фасада здания, устройство витрин, дополнительных наружных входов, козырьков, тамбуров, закладка окон, установка кондиционеров и т.д.

Перепланировка нежилого помещения представляет собой изменение его конфигурации и может включать в себя такие работы как: изменение площади помещения; увеличение требуемой высоты помещения; устройство оконных и дверных проемов в стенах, либо их заделка; устройство отдельного изолированного входа с фасада; устройство крыльца; устройство антресольного этажа; объединение подвального помещения с помещениями на первом этаже; замена или устройство дублирующих перекрытий.

Различия между данными понятиями есть, особенно, между понятиями «реконструкция» и «перепланировка» — главным отличительным признаком здесь является то, что перепланировка помещений не должна затрагивать фасада здания, в то время как при реконструкции такие работы проводятся. Однако, поскольку, перепланировка помещений осуществляется для улучшения эксплуатационных качеств последнего, то можно сказать, что понятие перепланировки нежилых помещений является достаточно широким, и может включать в себя в некоторых случаях и понятие реконструкции (например, при установке кондиционеров), и понятие переустройства.

Кроме того, следует отметить, что

при перепланировке нежилого помещения функциональное назначение помещения сохраняется

. То есть если помещение использовалось как кафе, то и после перепланировки оно должно использоваться в таких же целях. Однако, в некоторых случаях, бывает необходимо перепрофилирование (смена назначения) помещения. В такой ситуации, при согласовании документов о перепланировке, в список согласующих организаций добавляются специальные профильные инстанции и службы (например, образовательные, ветеринарные и др.)

Так же рассматривая понятие перепланировки нежилого помещения, нельзя не упомянуть вот о чем. Перепланировка может проводиться в нежилом помещении по решению её владельца (арендатора) с целью улучшить эксплуатационные качества помещения, или по каким-либо иным причинам. Кроме того, перепланировка помещения является практически всегда необходимой процедурой в случае перевода жилого помещения в нежилое. При этом процедура перехода помещения из жилого в нежилое и процесс получения разрешения на перепланировку происходят одновременно – документы на оба процесса подаются единовременно.

Процедура перепланировки нежилого помещения. Необходимые документы

Поскольку предыдущий раздел данной статьи завершился на упоминании о том, что перепланировка может проводиться в случае перевода жилого помещения в нежилое, целесообразно несколько слов сказать о том, какие этапы включает в себя данный процесс.

Процедура перевода жилого помещения в нежилое регулируется Жилищным кодексом РФ (ст.ст. 22 – 24) и начинается с подачи заинтересованным лицом в органы местного самоуправления, занимающийся переводом помещений, следующего пакета документов: 

-заявление о переводе помещения; 
-правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 
-технический паспорт помещения ;
-поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 
-подготовленный и оформленный проект перепланировки переводимого помещения (проектная документация). 

 На основании представленных документов, уполномоченный орган принимает решение о переводе помещения из жилого в нежилое, и утверждает проект перепланировки. После этого, начинаются работы непосредственно по самой перепланировке. По завершении проведения работ, приемочной комиссией составляется акт, являющийся основанием для государственной регистрации переведенного в статус нежилого помещения объекта недвижимости.

На первый взгляд, эта процедура не кажется сложной, а сама перепланировка, являющаяся частью данного процесса, представляется лишь как работа по составлению проектной документации. На самом деле, процедура перепланировки нежилого помещения (даже не в связи с переходом помещения из жилого в нежилое), является очень трудоемким процессом, сопряженным с оформлением огромного количества документов и их согласованием. Безусловно, что одновременное совершение и перевода помещения из жилого в нежилое, и его перепланировка, значительно усложняют задачу. Рассмотрим, что сама по себе представляет процедура перепланировки нежилого помещения.

Первым этапом перепланировки нежилого помещения является разработка и согласование проектной документации. Это самый сложный и длительный этап, продолжительность которого зависит от большого количества факторов. Проектная документация представляет собой комплект чертежей, в которых отражаются будущие изменения в планировке. Сложность подобной документации зависит от объема и сложности перепланировки. Изготавливается подобная документация на основании предварительного обследования конструкций и узлов зданий и выдачи соответствующего экспертного заключения.

После составления проектной документации, необходимо получить её согласование в различных ведомствах (надзорных органах), таких как: проектно-инвентаризационном бюро, в органах санитарно-эпидемиологического надзора, в управлении государственного пожарного надзора, в газовой и жилищной инспекциях. При необходимости возможно получение заключения автора – архитектора дома, а так же заключение главного управления охраны памятников. При получении согласования в каждой из инстанций, необходимо обосновывать положения разработанной проектной документации.

Следующим этапом при перепланировке нежилого помещения, является подача заявления и необходимой документации в органы местного самоуправления, занимающиеся вопросами перепланировки – как правило, это межведомственная комиссия, в состав которой входят представители различных ведомств. В данный орган подаются следующие документы: 

-заявление о перепланировке нежилого помещения;
-копии учредительных документов (заверяются у нотариуса); 
-копии правоустанавливающих документов, подтверждающих те или иные права владельца на объект перепланировки (заверяются у нотариуса);
-копии поэтажного плана и экспликации БТИ (должны быть получены из органов технической инвентаризации не позднее одного года от даты подачи заявления); 
-письменное согласие балансодержателя здания (эксплуатационной организации, управляющего зданием); 
-согласованную проектную документация перепланировки нежилого помещения и копии разрешительных документов на изменение функционального назначения помещений. Необходимо помнить, что к разработке проектной документации следует привлекать только проектные организации, лицензированные в установленном порядке, проект должен быть разработан обязательно в соответствии с действующими требованиями СНиП; 

-договор страхования гражданской ответственности перед третьими лицами за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу, возникшее в ходе работ по перепланировке; 
-техническое заключение о возможности перепланировки нежилого помещения (составленный на основании инженерных изысканий документ, в котором говорится о возможности либо невозможности производства перепланировки и/или переоборудования квартиры или нежилого помещения); 
-договор об авторском надзоре (если перепланировка затрагивает несущие конструкции, общедомовые инженерные системы и коммуникации или архитектурный облик здания).
-акты осмотра смежных помещений (помещений, соседних с помещением, в котором проводится перепланировка, и имеющие с ним общие конструктивные элементы (стены, перекрытия) и инженерные системы (отопление, вентиляция, газо- и водоснабжение)); 
-акты согласия владельцев соседних помещений. 

Этот список не является окончательным,  в каждом конкретном случае могут понадобиться дополнительные документы, предоставление которых может потребовать межведомственная комиссия, рассматривающая вопрос о возможности проведения перепланировки. 

После предоставления в межведомственную комиссию всех необходимых документов и согласований, данная комиссия дает разрешение на проведение перепланировки нежилого помещения. Следует помнить о следующем нюансе: разрешение на перепланировку нежилых помещений выдается без предварительного согласования с надзорными органами только в случае, если предполагаемая перепланировка, не затрагивает несущие конструкции, общедомовые инженерные системы и архитектурный облик здания.

Только после получения разрешения на перепланировку, можно приступить непосредственно к строительным и ремонтным работам.

По завершении работ по перепланировке опять создается комиссия в составе лица, подавшего заявление на перепланировку (заявителя) и представителей заинтересованных организаций (балансодержателя здания, представителя службы пожарного надзора, представителя службы санитарного надзора и т.д.), а так же разработчика проекта перепланировки нежилого помещения и исполнителя работ. Данной комиссией проводится осмотр помещения, в котором производилась перепланировка, и составляется акт о завершении перепланировки нежилого помещения. Затем, заявитель обязан зарегистрировать сделанные изменения в соответствующих ведомствах (БТИ). На основании документов БТИ собственник помещения получает новое свидетельство о собственности (в случае, если изменилась общая площадь, назначение помещений и т.д.).

Необходимость в перепланировке нежилых помещений возникает довольно часто. Это может происходить либо при смене собственника (арендатора) помещения, либо если функциональные возможности объекта не соответствуют целям его предполагаемого использования. Поскольку рассмотренная выше процедура перепланировки нежилого помещения достаточно сложна, то лицу, решившему открыть кафе, магазин и т.д. прежде всего, стоит подыскать для своего бизнеса такое помещение, которое или вообще не нужно изменять, или перепланировка которого будет совсем незначительной. В данном случае, учитываться должны не только конструктивные особенности самого помещения, но и даже район города, в котором он находится, поскольку, в крупных мегаполисах требования к перепланировкам могут незначительно отличаться друг от друга. 

Кроме того, необходимо помнить, что некоторые изменения в перепланировке запрещены (например, изменения, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств и т.д.). В случае, когда перепланировка помещений произведена без соответствующего согласования, она признается незаконной. Владелец такого помещения несет наказание согласно Административному кодексу РФ.

Источник: http://www.remontpozitif.ru

Понятие перепланировки

Каждый из нас хочет жить в комфортных условиях. Это нормально и естественно для любого человека. Однако планировка квартир в многоэтажных домах типовых серий, старых жилых зданиях и даже в современных новостройках далеко не всегда соответствует нашим желаниям.

На то, чтобы приобрести жилье своей мечты большей площади, с нужным количеством комнат и вспомогательных помещений, не у всех имеются денежные средства. Да, и не каждому захочется менять свое место жительства, уезжать из полюбившегося района, где друзья, близкие, дети ходят в садик или школу и т.д.

Поэтому владельцы недвижимости, дабы приблизить существующий интерьер помещений к желаемому виду, занимаются перестройкой квартиры, объединяя и разъединяя комнаты, расширяя санузлы, устраивая дополнительные туалеты и перенося кухни, а также внося иные изменения во внутренний облик жилья.

По Жилищному кодексу РФ от 29.12.2004 года (ст. 25) все эти работы объединены понятием перепланировки. 

Понятия перепланировки и переустройства

Понятие перепланировки в законе трактуется однозначно.

Жилищное законодательство определяет перепланировку как комплекс мероприятий по изменению конфигурации помещения с последующим внесением изменений в его технический паспорт.

Эта же статья ЖК РФ трактует еще одно понятие – переустройство. К этому термину имеют отношение мероприятия по установке, замене либо переносу инженерного, сантехнического и другого оборудования, требующие внесения корректировок в техпаспорт БТИ.

Для лучшего понимания понятий переустройства и перепланировки посмотрим какие ремонтные работы подразумеваются в каждом из этих случаев.

Что входит в понятие перепланировка квартиры?

К понятию перепланировки имеют отношение такие процессы, как:

  • Нарушение целостности ненесущих перегородок (полный или частичный демонтаж).
  • Возведение разделительных конструкций, не оказывающих сверхнормативных нагрузок на межэтажные перекрытия.
  • Изменение структуры полов в помещениях.
  • Резка и усиление проемов (в капитальных стенах и перекрытиях).
  • Закладка ненужных проемных отверстий, как в перегородках, так и в несущих стенах.
  • Снос встроенных шкафов, отмеченных на планах БТИ отдельными помещениями.

Работами по переустройству помещений принято считать:

  • Перенос сантехоборудования в мокрых зонах квартиры (на кухнях и в санузлах).
  • Перенос кухонь и санузлов.
  • Перемещение инженерных сетей.
  • Установка электрических плит взамен газовых и их перенос.

Перечисленными мероприятиями понятия перепланировки и переустройства не ограничиваются.

Пример перепланировки и переустройства трехкомнатной квартиры в панельном доме типовой серии П-55:

В процессе этой перепланировки путем сноса и возведения межкомнатных перегородок произошло увеличение площади жилой комнаты, устройство гостиной, объединение ванной с туалетом и расширение совмещенного санузла на часть площади коридора.

Кроме того, в санузле переставили сантехнические приборы, а на кухне — мойку и электроплиту.

В тексте ст. 25 Жилищного кодекса РФ приводится только понятие перепланировки жилого помещения. Однако под понятие перепланировки нежилого помещения попадают те же самые работы, что мы перечислили выше.

Понятие перепланировки и техпаспорт БТИ

Из 25-й статьи ЖК РФ мы знаем, что понятия перепланировки и переустройства жилого помещения имеют прямое отношение к одному очень важному документу – техническому паспорту, в котором отмечаются все изменения, произошедшие по ходу ремонта.

Причина этого в том, что техпаспорт БТИ содержит поэтажный план квартиры или нежилого объекта, представленный в виде чертежа, на котором указано расположение проемов, стен и перегородок, определяющих границы комнат, кухонь, санузлов, коридоров, балконов и лоджий, также инженерного оборудования (систем водо-, электро-, газоснабжения, отопления, вентиляции).   

Следовательно, после перепланировки и переустройства технический паспорт перестанет на 100% отображать существующую конфигурацию помещений до того момента, как в него будут внесены все сведения о произведенных изменениях.

Для фиксации новых планировочных решений в техническом паспорте БТИ, перепланировку нужно согласовать. Причем в интересах самого собственника помещения сделать это рекомендуется до того момента, как начнутся ремонтные работы.

Согласование перепланировки

До проведения перепланировки нужно получить соответствующее разрешение у государственных органов или местной администрации (для городов Подмосковья):

  • У Мосжилинспекции (для квартиры или нежилого помещения на первом этаже жилого дома) или у БТИ (для помещений в нежилых зданиях). 
  • У Департамента культурного наследия города Москвы (если перепланируется помещение в доме-памятнике).
  • У ГБУ ГлавАПУ (при затрагивании фасада).
  • У Роспотребнадзора (для нежилых помещений).

Получить разрешение на ремонт можно при наличии проекта перепланировки, который заказывается в проектной организации со статусом СРО.

Читайте также: проект перепланировки и СРО

А до разработки проекта нужно получить подтверждение, что перепланировку вообще возможно проводить. Подтверждающим документом в этом случае будет техническое заключение, которое оформляет автор проекта дома по итогам инженерного обследования.

Об инженерном обследовании квартиры ОАО МНИИТЭП читайте здесь

Кроме того, чтобы согласовать работы, относящиеся к понятию перепланировки, нужно иметь:

  • Техпаспорт помещения, полученный в БТИ.
  • Доверенность на сотрудников компании, которая занимается согласованием вашей перепланировки (не требуется при самостоятельном согласовании).
  • Правоустанавливающий документ на помещение (выписка из ЕГРН, свидетельство права собственности).
  • Договор об авторском надзоре.

Помимо этих бумаг могут потребоваться справки от Мосгаза, банка и другие документы, перечень которых определен на законодательном уровне и зависит от множества факторов (объема и сложности ремонта, формы собственности, типа помещения и т.д.).

Через «Мои документы» все бумаги вместе с заявлением на перепланировку передаются на согласование в Мосжилинспекцию или органы местного самоуправления (для Московской области).

Итогом рассмотрения документов будет письменный ответ в виде разрешения на перепланировку или отказа в ней.

Разрешение на перепланировку дает «зеленый свет» началу ремонта, который должен проводиться без каких-либо отклонений от согласованного с контрольными органами проекта.

После его завершения инспектором оформляется акт о завершенной перепланировке. После его подписания БТИ вносит поправки и оформляет новый технический паспорт.

Еще раз о понятиях перепланировки и переустройства

Понятия перепланировки и переустройства означают разные виды работ. Но органы, выдающие разрешение на ремонт и осуществляющие приемку работ, не проводят между ними четкого разделения, согласуя все работы в общем виде.

Например, в тексте документа, который для удобства принято называть «разрешением на перепланировку», приводится более развернутая формулировка: «Решение о согласовании переустройства и перепланировки…»

То же относится и к акту, подтверждающему окончание ремонтных мероприятий, название которого начинается словами: «Акт о произведенном переустройстве и перепланировке…» или «Акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке…»

Да, и на титульном листе, где приводится название документа, как правило, пишут: «Проект перепланировки и переустройства…»

Например:

Перепланировка в новостройке с объединением квартир

Перепланировка И 209А: устройство в двушке встроенного шкафа

Перепланировка 5-комнатной квартиры в старом доме

Наше архитектурно-проектное бюро специализируется на разработке проектной документации, необходимой для согласования и проведения перепланировки в квартирах и нежилых помещениях.

Набирайте номер нашего телефона и задавайте любые вопросы, связанные с понятием перепланировки, – все консультации наших специалистов бесплатны. Также с нами можно связаться через электронную почту или онлайн-сервис «Вопрос-ответ».

Понятие перепланировка помещения

Учитывая практическую актуальность проблемы, а так же тот факт, что достаточно много посетителей сайта просят подробно разъяснить эти определения, привели нас к опубликованию настоящей статьи. Итак, давайте разберемся, что же все таки понимает наша действующая система нормативно-правовых актов под такими понятиями как «перепланировка жилого помещения», «переустройство жилого помещения»?

Обратимся к первоисточнику.

Статья 25 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет понятия «переустройство жилого помещения» и «перепланировки жилого помещения» следующим образом.

«Переустройство жилого помещения» — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения — это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Казалось бы, все просто.

Однако, не следует забывать о прочих действующих нормативно-правовых актах, дополнительно регламентирующих данный аспект. Давайте вместе проанализируем эти нормы. Такой анализ может быть полезен при принятии окончательного решения о начале перепланировки, оценке возможных правовых рисков.

Обратимся к Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Данные Правила разработаны в соответствии с Законом Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» и определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации.

Указанные Правила содержит еще одно определение, не предусмотренное самим Жилищным кодексом РФ — «переоборудование жилых помещений».

Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Важно: переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Обратимся к следующему важному нормативно-правовому акту.

«Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004».

Данное методическое пособие разработано на основе Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», Федерального закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании», разъясняет и конкретизирует структуру, состав работ и услуг, современные нормативные и правовые требования к организации содержания общего имущества жилого дома, технического обслуживания общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, текущего ремонта общего имущества многоквартирного жилого дома.

Данный акт, как и предыдущий, так же содержит определение, не предусмотренное самим Жилищным кодексом РФ — «переоборудование» квартир.

Переоборудование квартир включает в себя:

  • установку бытовых электроплит взамен газовых плит или плит на твердом топливе;

  • перенос электрических сетей, нагревательных, сантехнических и газовых приборов;

  • устройство новых и переоснащение существующих туалетов и ванных комнат;

  • устройство новых вентиляционных каналов;

  • прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств для установки душевых кабин, гидромассажных ванн, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка квартир включает в себя:

  • перенос и разборку перегородок;

  • перенос и устройство дверных проемов;

  • разукрупнение многокомнатных квартир;

  • расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и наоборот;

  • объединение малокомнатных квартир;

  • устройство или ликвидацию дополнительных кухонь и санузлов;

  • ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

  • устройство новых или изменение планировки существующих тамбуров.

Переоборудование и перепланировка нежилых помещений могут осуществляться с целью повышения их потребительских качеств путем:

  • устройства естественного освещения самостоятельного входа;

  • выделения в пределах существующей площади помещения для санузла и его оборудования;

  • устройства вентиляции и т.д.

Важно: переоборудование и перепланировка квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах допускаются после получения разрешения органов местного самоуправления на основании проектов, разработанных организациями или индивидуальными предпринимателями, имеющими государственную лицензию на проектирование, согласованных и утвержденных в установленном порядке органами местного самоуправления.

Проекты на переоборудование и перепланировку квартир и нежилых помещений различных форм собственности должны разрабатываться и согласовываться с соблюдением норм ГК РФ, СНиПов и других действующих нормативных и правовых актов.

Проекты на переоборудование и перепланировку квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, до представления на согласование органу местного самоуправления подлежат согласованию в органах государственного контроля использования и охраны памятников архитектуры, истории и культуры.

Не допускаются переоборудование и перепланировка квартир и нежилых помещений:

  • ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций жилого дома, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов и не отвечающие противопожарным требованиям к жилым зданиям;

  • ухудшающие условия проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры;

  • для использования квартир под нежилые цели без предварительного перевода их в состав нежилого фонда в установленном законодательством порядке.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: