Перепланировка квартиры – возможные нюансы

Перепланировка квартир – законодательные нормы и нюансы реализации

В последние годы среди наших соотечественников наблюдается настоящий бум перепланировки жилья. Современные ремонтно-строительные технологии и дизайнерские решения позволяют обустроить «райские уголки» даже в таких квартирах, где, казалось бы, комфортно жить невозможно.

Однако в ряде случаев увлеченность переделкой конфигурации помещений приводит к возникновению недоразумений с соседями и к проблемам с законом. Не все понимают, что любые радикальные перемены должны быть согласованы в соответствующих инстанциях, и только когда все разрешения уже получены, можно превращать не комфортную квартиру в жилье, где будет максимально удобно всем обитателям. В рамках настоящей статьи рассмотрим законодательные нормы и нюансы реализации, а также расскажем, что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры.

С чего начинается перепланировка?

В идеале перепланировка квартиры должна начинаться не только с оценки возможностей выполнить изменения с технической точки зрения, но и с изучения правовой базы. В частности, Жилищного кодекса РФ, именно там прописаны базовые требования относительно изменений конфигурации квартиры. Стоит обратить внимание также на нормативные документы местного значения – администрация имеет право дополнять федеральные нормативы региональными актами. Можно выделить следующие этапы перепланировки:

• сбор и формирование пакета документов;

• согласование перепланировки (получение документального разрешения);

• выполнение работ по утвержденному проекту;

• разработка нового кадастрового плана;

• регистрация выполненной перепланировки.

Для согласования необходимо написать заявление в местную администрацию и предъявить документы, подтверждающие право собственности и согласие с перепланировкой всех владельцев (если жилье принадлежит нескольким собственникам), а также технический паспорт. Если же квартира находится в доме, имеющем историко-архитектурную ценность, понадобится дополнительное разрешение профильного органа административной власти.

Ограничения: в каких случаях разрешение не получить

Собственникам квартир в аварийных домах можно даже не пытаться получить разрешение – перепланировку им не согласуют (в противном случае ответственность за последствия легла бы на организацию, выдавшую разрешение). Гарантированный отказ получат и те, кто намерен переместить несущие стены, объединить комнату с кухней (если там установлена газовая плита), сделать из балкона и жилой зоны единое пространство или переместить санузел так, что его часть окажется над жилой зоной соседей.

Если собственник не намерен ничего разрушать для созидания, а намерен провести всего лишь косметический ремонт с заменой стеклопакетов, дверей, люстр и сантехники – такие работы можно проводить без согласований.

Проще всего получить разрешение обладателям квартир в новостройках, где возможность перепланирования, даже радикального, предусмотрена по умолчанию. Если жилье приобретается на этапе строительства, многие нюансы можно продумать и предусмотреть изначально.

Что будет, если сделать перепланировку без согласования?

Многие собственники решаются пригласить дизайнеров и рабочих строительных специальностей, готовых провести работы без каких-либо согласований, предполагая, что ответственности нести не придется. Если перепланировка не изменила внешний вид здания, не затронула несущие стены и вентиляционные системы (еще ряд инженерных коммуникаций), какое-то время изменения действительно могут оставаться незамеченными.

Проблемы могут проявиться, кода возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, в проведении иных сделок (например, передача квартиры в залог по ипотеке). В этом случае придется либо узаконить перепланировку, или возложить эту миссию на нового владельца. Конечно, не безвозмездно, покупатель, как правило, соглашается принять на себя решение соответствующих вопросов за хорошую скидку, поэтому иногда собственнику выгоднее самому оформить документы.

Когда продается квартира, где перепланировка не узаконена, в договоре купли-продажи приходится прописывать, что новому собственнику известно об этом факте, и он принимает на себя ответственность за перепланировку. Ответственные риелторы разъясняют все риски такой сделки и подробно их описывают клиентам,  рекомендуя все же приобретать жилье со всеми необходимыми разрешениями.

Перепланировка ипотечной квартиры и социального жилья

Серьезные неприятности могут ожидать тех, кто решил по-новому обустроить жилье, находящееся в залоге у банка в связи с ипотечным или другим кредитом. Дело в том, что по закону разрешение на перепланировку выдается только собственнику, и чтобы получить разрешительный документ заемщик обязательно должен уведомить финансовую организацию о планируемых преобразованиях. Сделав это без уведомления банка, можно в итоге даже лишиться квартиры без возврата средств, уплаченных по кредиту.

Не меньше рискуют и те, кто проживают в незаконно перепланированных квартирах по договору социального найма, который на этом основании может быть расторгнут. Даже если до крайних мер не дойдет, все равно придется платить штраф и все возвращать в исходное состояние.

Зачем столько ограничений: как быть с правами на собственность?

Собственники, которые в силу различных законодательных ограничений не могут перепланировать квартиру так, как это было задумано, возмущаются тем, что государственные структуры ограничивают права собственников жилья. Законодатели объясняют, что ограничения призваны защитить целостность конструкций дома от возможных разрушений, к которым могут привести непродуманные и неправильные с точки зрения строительных норм изменения. Таким же образом запреты позволяют исключить нанесение ущерба соседям, если речь идет о изменениях в инженерной инфраструктуре здания.

Если владелец жилья не является специалистом по строительству и не знает все тонкости инфраструктуры, он не сможет точно определить ожидаемую нагрузку на базовые конструкции с учетом технического состояния конкретного дома. Нередки случаи, когда перепланировка ставит под угрозу само здание или имеет следствием нарушение гидроизоляции, вследствие чего постоянными становятся утечки и прочие проблемы.

Чтобы расширить полезную площадь, многие владельцы квартир мечтают о том, чтобы вынести батареи и даже трубы водопровода на предварительно обустроенный балкон или лоджию. Однако это категорически запрещено, так как прямым следствием может стать промерзание жилого помещения или разрыв труб, в результате чего весь многоквартирный дом рискует остаться без отопления. В этом случае от владельца незаконно перепланированного жилья могут, помимо прочего, потребовать возмещения ущерба всем, кто пострадал в результате перепланировки.

Если перепланировка была выполнена без согласований, но при этом и без нарушения действующих нормативов, достаточно высоки шансы ее узаконить или признать законной в судебном порядке. При этом придется проходить стандартную процедуру, но уже в осложненном и более дорогостоящем варианте. Поэтому разумнее все же узаконить перепланировку изначально, чтобы затем уже с чистой совестью приступать к выполнению работ.

Что такое «перепланировка  по эскизу»

В большинстве случаев перепланировка требует разработки подробного проекта, который необходимо заказывать у лицензированных специалистов. Однако в некоторых случаях допускается внесение изменений по эскизу, выполненному собственником от руки, и предполагает упрощенный порядок получения разрешений.

Такой подход допустим, если речь идет о простейших работах, которые, тем не менее, требуют согласований. Это, например, полная и частичная разборка межкомнатных перегородок или, наоборот, монтаж новых легких перегородок, не увеличивающих нагрузку на перекрытия, а также простая перестановка сантехники в пределах помещений (в рамках установленных правил). Эскизным способом можно также обозначить заделку дверных проемов, но их перенос в другое место требует уже разработки проектной документации.

Сегодня у собственника есть выбор – готовить документацию и общаться с представителями государственных органов самостоятельно или заказать согласование перепланировки специалистам, которые возьмут на себя все бюрократические и организационные вопросы. И которые, кстати, проконсультируют относительно технических возможностей и правовых последствий.

Варианты перепланировки: форматы жилья и технические нормативы

Даже при условии жестких нормативных ограничений у собственников жилья есть немало возможностей для внесения изменений в конфигурацию квартиры. Уже разработано немало типовых проектов для перепланировки разного вида жилья, и при желании можно воспользоваться ими, слегка оптимизировав под свои нужды. Многие интересные решения можно обнаружить на профильных сайтах, в открытом доступе имеются описания работ, а также методики контроля их проведения.

Стоит помнить о том, что, создавая ваше жилье, проектировщики реализовывали собственный замысел, и прилагали усилия, чтобы добиться единства всех систем, взаимной связи помещений в плане функциональности, а также оптимального распределения нагрузки на несущие конструкции. Задумав перепланировку, собственник жилья, в любом случае, ставит под сомнение первоначальную логику. Достичь желаемого результата можно лишь в том случае, если удастся найти новый баланс между площадями и размещением помещений, их назначением и эксплуатационными возможностями.

Варианты перепланировки во многом зависят также от типа жилья и степени износа. В «хрущевке» проекты и виды работ могут оказаться несколько иными, чем, например, в «сталинке». Так, если собственник желает объединить две квартиры в старом доме (но не принадлежащим к категории «ветхих» или «аварийных»), скорее всего, с получением разрешения у него возникнут сложности. В то время как во многих новостройках это можно делать беспрепятственно, поскольку проектировщики изначально предусмотрели такой вариант перепланировки.

Создавая из одного большого помещения две маленькие комнаты, необходимо позаботиться, чтобы в каждую из них попадал дневной свет – идею кабинета с искусственным освещением никто не одобрит. Хороший вариант – неполные перегородки или раздвижные системы, позволяющие при необходимости снова объединять помещения.

На пике популярности в квартирах разного типа – создание студий путем объединения разных зон и создание гостиных-столовых с включением кухонной зоны в жилое пространство. Теоретически это возможно, но если на кухне газовая плита, придется позаботиться о наличии двери, изолирующей это помещение от жилых комнат. Опытные дизайнеры знают множество хитростей и подходов к перепланировке самых, казалось бы, неудачных квартир.

Заключение. От зарождения идеи — к ее воплощению

Многие собственники находят варианты перепланировки в свободном доступе и вызывают ремонтную бригаду, предлагая все сделать «вот как на картинке». Если рабочие имеют опыт подобной перепланировки, они быстро выполнят все работы. Но нередко бывает так, что обновленное жилье оказывается не столь удобным, как казалось, соседи жалуются, а узаконить перепланировку наиболее легким способом не представляется возможным.

Таким образом, проект (в идеале с визуализацией), нужен, в первую очередь, самим собственникам жилья. Если ответственные лица отказали в разрешении на перепланировку, стоит вчитаться в их аргументы и решить, стоит ли добиваться своего в судебном порядке. Иногда, все же, наиболее логичным решением остается принять возражения при создании нового проекта, в котором учтено все, чего требуют законодатели.

Игорь Василенко

Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

Вы решили провести глобальный ремонт в квартире. Но слышали, что не все работы можно делать просто так: что-то нужно согласовывать с жилищной инспекцией, а что-то вообще противозаконно. В этой статье разберем, что можно, а что нельзя делать при перепланировке.

Что говорит закон?

В Жилищном кодексе есть раздел про перепланировку и переустройство. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, а переустройство — инженерных сетей и оборудования, которые нужно вносить в техпаспорт. 

Если после ремонта план помещения или техническую информацию надо будет менять, то согласно кодексу, на это нужно разрешение местных органов власти — жилищной инспекции, например. 

Перечень разрешенных и запрещенных переустройств и перепланировок есть в постановлении правительства Москвы N 508-ПП. Общие правила по стране примерно одинаковые.

Что точно можно делать?

Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство. Можно:

Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.

Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.

Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.

Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.

Переставлять электроплиту в пределах кухни.

Можно, но это не точно 

Есть изменения, которые вроде бы разрешены, но проблемы могут возникнуть. Например, на сайте Мосжилинспекции в списке не требующих согласования есть установка антенн и кондиционеров. 

Но юристы и суды разделяются во мнениях. Одни говорят, что разрешение обязательно, потому что это переоборудование. Другие считают, что тут нужно согласие только собственников дома, так как фасад — общий.

При этом, например, если дом является объектом культурного наследия, то получать разрешение на установку кондиционера надо в любом случае.

Или та же Мосжилинспекция разрешает переставлять без согласования отопительные и газовые приборы, но только если для этого не нужно прокладывать дополнительные подводящих сети.

Мы рекомендуем уточнять информацию у местных властей, если что-то вызывает сомнение.

Что можно делать с разрешением?

?

Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.

?

Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения вентиляции.

?

Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов

?

Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.

?

Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.

?

Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.

Читайте: Как получить разрешение 

Что нельзя делать?

Устанавливать теплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления. Если трубы прорвет, заметить и остановить потоп будет трудно.

Переносить батареи на лоджию, балкон или веранды.

Пристраивать лоджии и террасы на вторых и выше этажах.

Делать перепланировки в аварийных домах.

Объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами.

Коротко

Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни. 

?

Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.

Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.   

Не пропустите

Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры

Как увеличить площадь маленькой квартиры

Как обустроить гардеробную комнату

Спасибо за ваш отзыв

Была ли эта статья полезна?

Да, полезна

Нет

Перепланировка квартиры – возможные нюансы

Жилищное законодательство в статье 25 ЖК РФ закрепляет понятие «перепланировка», под которым следует понимать изменение квартиры, закрепление которых указываются в паспорте на квартиру.

Перед перепланировкой (переустройством) жилища понимают перенос различных коммуникаций и элементов конструкции, это: проводка, газ, стояки и прочие инженерные сети, которые вам нужно будет указывать в техническом паспорте помещения.Все проводимые перепланировки согласовываются с властями местного самоуправления.

Бесплатная консультация юриста по телефону

Задать вопрос юристу

По Москве и Московской области

Санкт-Петербург и область

О том как сделать перепланировку квартиры, что можно сносить или объединять, а что нельзя мы расскажем подробно в нашей статье.

Какие действия допустимы без согласования

Не производя согласование можно сделать без опасений следующие действия:

  1. Монтаж дверных проёмов в ненесущих стенах и межкомнатных перегородках. Поскольку эти стены держат только себя, то можно без опаски проводить массу работ с ними без вреда зданию.
  2. Замена окон и остекление лоджий, балконов, веранд, эркеров. Эти работы не несут никаких последствий для здания, но они не должны нарушать общий вид дома.
  3. Монтирование кондиционеров, вытяжек и прочего климатического оборудования. При монтаже такого оборудования возможно будет сделано несколько сквозных отверстий в несущей стене, но это никак не отразится на её несущей способности.
  4. Демонтаж перегородок и самонесущих стен также разрешён все стены тоньше 25 см (в кирпичном здании и тоньше 12 см в бетонных).
  5. Монтаж легких перегородок (гипсокартон, дерево) Более тяжелые материалы могут способствовать провисанию плиты перекрытия.
  6. Установка и демонтаж дверей.
  7. Монтаж полов и потолков.
  8. Демонтаж порожков перед балконами и лоджиями.
  9. Замена радиаторов отопления и полотенцесушителей.
  10. Монтаж легких конструкций и кронштейнов.
  11. Монтаж встраиваемой мебели.
  12. Проведение всех строительно-отделочных работ.

Запрещенные действия при перепланировке или переоборудовании

  1. Запрещен демонтаж несущих стен. А также создание нишь. Это может привести к обрушению здания.
  2. Штробление и пробивание отверстий в плите перекрытия. В лучшем случаи это приведет к трещине.
  3. Запрещено замуровывать газовые стояки в стену. Трубы должны быть свободны к осмотру и быстрому доступу (переносить при согласовании можно).
  4. Разрушение и закрытие вентиляционных каналов. Это обычно приводит к излишней сырости и плесени, что уменьшает срок службы зданий.
  5. Установка санузлов над жилыми комнатами. Из-за возможных протечек и нежелательных шумов.
  6. Запрещено делать водяные теплые полы за счёт общего отопления и горячей воды. Даже если вы сделаете это незаметно, у соседей сверху станет плохой напор или холодные батареи и после одного-двух вызовов мастера всё станет ясно.
  7. Запрещено монтирование перегородок при которых образуются комнаты менее 8м2 и кухни без естественного освещения. Речь идет о жилых комнатах, к кладовкам, гардеробам и санузлам это не относится.
  8. Запрещено оборудования жилых комнат ниже уровня земли (цокольный этаж и подвал).

Основные проводимые работы

Под перепланировкой понимают следующие работы:

  1. Разборка, перенос и возведение новых перегородок.
  2. Перенос и монтаж новых проемов для установки двери.
  3. Объединение маленьких квартир в более крупные.
  4. Монтаж новых и перенос старых санузлов и кухонь.
  5. Увеличение жилой площади за счёт близлежащих вспомогательных помещений (балкон, подвал, чердак).
  6. Устройство или перепланировка (захват) тамбуров.

Очень часто в новостройках необходим монтаж различных коммуникаций. К примеру, если гражданин захочет себе смонтировать водяной пол от отопления, то ему непременно придется собирать нужную документацию.

Если в квартиру монтируется сигнализация это тоже требует согласования, даже монтаж новых перегородок его требует, но в наше время за этим не так строго следят и многие делают эти работы без необходимой документации.

При замене старых коммуникаций, которые ещё в пригодном состоянии тоже необходимо составлять документацию.

Чаще всего у нас люди меняют стояки водопровода и канализации, на более современные. Чугунные стояки заменяют пластиковыми трубами ПВХ, а водопроводные на полипропилен и металлопластик.

Также довольно частая практика, когда людям необходимо сменить расположение инженерных коммуникаций. Например, газовая труба может мешать установке кухни и её переваривают, водопроводные трубы могут прижать к стене, или даже по желанию замуровать в неё, чтобы всё выглядело более эстетично.

Перенос электропроводки не требует составление документов о переоборудовании или перепланировке, если вы, конечно, не собираетесь переносить щиток и главный ввод.

Поэтапный порядок согласования перепланировки 

Для законной перепланировки или переоборудовании необходимо сделать следующие действия:

  1. Собираем всю первичную документацию. К этим документам в первую очередь относятся свидетельства подтверждающие ваши права собственности. Если так случилось, что по каким-то причинам у вас на руках нет этих документов, их нужно срочно сделать. Далее, в паспортном столе берем выписку из домовой книжки, в бухгалтерии ЖЭКА получаем копию лицевого счета и после всего берём план здания из БТИ.
  2. Собираем проектную документацию. Если вы затеяли простой ремонт, который не тронет несущую конструкцию и важные коммуникации, то достаточно будет сделать эскиза плана. В случае более тотальной перепланировки всё делается после изготовления проекта. Проектами занимаются организации имеющие специальные лицензии.
  3. Дальше происходит согласование проекта с различными организациями в зависимости от серьезности проекта там могут быть следующие организации: СЭС, МЧС, жилищная гос. инспекция, Гостехнадзор, организация заведующая домом, Водоканал, архитектурная организация, отвечающая за дом, администрация города.
  4. Проведение необходимых ремонтно-монтажных работ. В общем то делаете задуманное на практике.
  5. Прием работ. После проведения ремонта нужно сходить в администрацию вашего района, к вам направят комиссию, которая выдаст акт о принятии проведенных работ (что всё без нарушений).
  6. Завершающие работы. После делается заключительное согласование, в БТИ получается новый технический паспорт, производится оплата за внесение изменений. При необходимости заполняются другие документы, в зависимости от проведенных работ.

Пакет документов для перепланировки или переоборудования

Этот список может незначительно измениться, в зависимости от того, кому необходимо сделать перепланировку.

Бесплатная консультация юриста по телефону

Задать вопрос юристу

По Москве и Московской области

Санкт-Петербург и область

Общий список выглядит так:

  1. Заявление, заполняемое по форме согласно вашего региона.
  2. Из технического паспорта вам будут необходимы справки, выписанные по форме 1а и 5. Для нежилых зданий будет достаточно иметь поэтажный план помещения.
  3. Полностью подготовленный проект, в двух экземплярах, а также договор о контроле проекта. В зависимости от региона требования к этому пункту могут меняться.
  4. Документы подтверждающие ваши права на помещение. Тут два варианта необходимых документов.

При долевом строительстве:

  1. Договор об участии в долевом строительстве (необходимо письменное согласие застройщика на предстоящую перепланировку) оригинал или заверенную копию.
  2. Договор об уступке прав (если такой имеется) оригинал или заверенная копия.
  3. Акт приема-передачи жилья, копия или оригинал.
  4. Справка, подтверждающая, что собственник выполнил все обязательства по договору долевого строительства. Выдается застройщиком.
  5. Разрешения ввода здания в эксплуатацию.

При постройке здания за счет городского или регионального бюджета:

  1. Распорядительный документ о строительстве объекта вашего региона. Копия или оригинал.
  2. Акт о приеме комиссией всех строительно-монтажных работ. Копия.
  3. Справка, подтверждающая присвоение адреса объекту.
  4. Документы, которые подтверждают предоставление помещения заявителю.

Все эти документы могут незначительно меняться в зависимости от вашего региона, как правило, в более крупных городах требования к списку необходимых документов более строгие.

Что делать при обнаружении незаконной перепланировки

Очень часто так случается, что нам уже достается квартира со сделанной незаконной перепланировкой. Такое может произойти при наследовании жилья или при покупке квартиры во вторичном фонде. Довольно часто люди об этом сами ничего не знают.

Для того чтобы не было проблем, необходимо узаконить данную перепланировку. Для этого нам необходимо собрать перечень документов, о котором говорилось выше и подать исковое заявление в суд. Если всё хорошо, то вашу перепланировку узаконят.

Если данная перепланировка проведена со слишком серьёзными нарушениями, то вас обяжут вернуть жилищу вид согласно изначального плана. Если вы не сделаете этого в течение назначенного времени по решению суда вашу квартиру продадут, а вам отдадут сумму с продажи за вычетом денег необходимых на проведение работ по восстановлению первоначального плана.

Нюансы перепланировки о которых стоит знать каждому

  1. Начинаем с прихожей. Эта комната лицо квартиры, очень важно в ней всё правильно расположить.
  2. Учитываем количество членов семьи и их род деятельности.
  3. Спальни должны быть как можно дальше от шумных комнат.
  4. Коридор должен занимать как можно меньше места, так как он очень малофункционален.
  5. Пространство в комнатах должно быть максимально задействовано. Не к чему делать огромные комнаты, если они будут пустыми.
  6. На перепланировку должны быть согласны письменно все прописанные в квартире люди.

Эта статья при прочтении даст вам тот необходимый минимум знаний, чтобы не было проблем. Напомню, что необходимо также изучить законодательство вашего региона касательно этого вопроса.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: