Оценка и методы оценки земельного участка

Методы оценки земли и зачем их знать инвестору

Интересными и привлекательными, с точки зрения инвестирования в непроизводственную сферу являются такие объекты рынка недвижимости как земельные участки. Объяснить такой интерес к ним можно тремя ключевыми характеристиками, о которых будет сказано ниже.

Вопрос земли как объекта недвижимости многогранен и широк, но сначала попробуем разобраться с общим понятием и затронуть основные методы оценки земли, которые необходимо знать любому начинающему инвестору, работающему на рынке недвижимости.

Почему земельные участки привлекают инвесторов?

Три ключевых характеристики земельных участков, отличающих их от прочих объектов (зданий, сооружений и т. д.):

  • во-первых, землю можно с уверенностью назвать основой или базисом любого другого вида недвижимости;
  • во-вторых, земельные участки как ресурс обладают широкими возможностями – их можно продавать под строительство, использовать в личных целях, для развития бизнеса или получения стабильного дохода от сдачи их в аренду;
  • в-третьих, не требуют больших затрат на содержание и обслуживание.

Внимание! Земля – это один из самых надежных объектов инвестирования на рынке недвижимости плюс лучшая защита инвестиционного капитала от инфляции.

Выделив ключевые преимущества, переходим к основному понятию. Следует разделять понятие земля и земельные участки. Все-таки земля – это более обобщенное понятие, поэтому говоря об инвестициях в недвижимость, наиболее правильным будет использование именно понятия земельные участки.

В Земельном кодексе РФ понятие земельный участок трактуется следующим образом:

  • это объект земельных отношений и права собственности;
  • это недвижимая вещь (недвижимость);
  • это часть земной поверхности с наличием характеристик, которые позволяют определить его в качестве индивидуальной вещи.

Таким образом, земельные участки можно с уверенность назвать территорией, которая уже готова к использованию в различных целях, в т. ч. инвестиционных.

Методы оценки в чем отличия?

Перед тем как рассматривать какие основные методы оценки стоимости земли применяются, нельзя не упомянуть и о 5 важных факторах, которые могут, в свою очередь, влиять на стоимость земельных участков в современных условиях рынка:

  1. спрос на рынке на конкретные участки;
  2. месторасположение земли в т. ч. транспортная доступность и окружение;
  3. пригодность или перспективность земельного участка (климат, зонирование, экологические, инженерно-геологические и прочие параметры);
  4. юридическая доступность участка – отсутствие каких-либо ограничений, обременений и запретов со стороны действующего законодательства;
  5. доходность – дисконтирование ожидаемых в будущем доходов с учетом возможных рисков планируемых инвестиций.

Рыночные методы оценки

В основу данных методов положена информация и данные реального рынка недвижимости. Согласно методическим рекомендациям Минимущества РФ применяются следующие методы оценки рыночной стоимости земли:

  • метод распределения;
  • метод остатка;
  • метод сравнения;
  • метод капитализации;
  • метод выделения;
  • метод разбивки.

Рассмотрим более подробно особенности каждого из вышеперечисленных методов.

Метод распределения

Определения стоимости земли основано на принципе соотношения стоимости земельного участка и имеющихся на нем улучшений (построек). Именно поэтому этот метод оценки еще называют методом соотношения.

Следует отметить, что без наличия достоверных статистических данных применить этой метод на практике довольно сложно и значения стоимости получаются больше ориентировочными. Наиболее достоверное соотношение стоимости получается только для новых построек.

Внимание! Этом метод редко применяется на практике по причине довольно низкой достоверности результатов.

Метод остатка

Применяется данный метода для оценки стоимости земельных участков, в том случае если существует возможность их застройки с целью получения дохода. Стоимость определяется как часть капитализации общего дохода, относящегося только к земельному участку, а сам расчет происходит через норму капитализации земли.

Внимание! Применение метода остатка в условиях нестабильной экономики может не дать точных прогнозных данных доходности таких инвестиций.

Метод сравнения

Главный плюс данного метода – это простота проведения оценки.

Его также можно назвать методом широкого применения, потому что он используется:

  • для оценки свободных земельных участков;
  • для определения стоимости предположительно свободных участков.

Базируется метод на сравнении цен продаж аналогов и внесения корректировок в зависимости от месторасположения, условий зонирования, экономических и прочих характеристик конкретного участка земли.

Внимание! Сравнение продаж дает довольно точные результаты, а сам метод считается одним из наиболее эффективных в оценке таких объектов недвижимости, как земельные участки.

Метод капитализации

Стоимость земельного участка определяется как величина будущих доходов в виде арендной платы за данный объект недвижимости. Расчетная формула указана ниже на рисунке.

Внимание! На российском рынке недвижимости в аренду чаще всего сдаются земельные участки, находящиеся в государственной собственности, поэтому арендная ставка определяется в соответствии с нормативной стоимостью земли, а не рыночной.

Метод выделения

Объектом оценки данного метода в основном являются уже застроенные участки, если вклад застроек в общую стоимость объекта недвижимости не очень велик.

Стоимость земли определяется по следующей расчетной формуле:

Формула определения стоимости земли

Совет! Наиболее уместно применение метода извлечения в случае определения стоимости загородных и участков в окрестностях города.

Метод разбивки

Применяется метод разбивки только для оценки земельных участков, подлежащих последовательному их освоению.

Определение стоимости проходит в 3 ключевых этапа:

  • определяется количество и размер индивидуальных частей (участков) и рассчитывается стоимость уже освоенных участков по методу сравнения продаж;
  • составляется график освоения и делается расчет планируемых затрат;
  • размер суммарной прибыли, планируемой к получению после полного освоения все участков корректируется на общий размер затрат, связанных с этим процессом.

Нормативные методы

Суть данных методов – это определение нормативной стоимости земельных участков. Нормативная стоимость земли фиксируется в Земельном кадастре, по этой причине данные методы еще называют кадастровой оценкой.

Выделим несколько основных примеров сделок, где могут применяться методы кадастровой оценки земель:

  • при выкупе или передаче государственной земли в частную собственность;
  • установление долевой собственности на участок земли;
  • при передаче по наследству или дарение;
  • оформление кредита под залог земельного участка;
  • в случае изъятия земли для государственных нужд.

Внимание! Основой для определения стоимости земли в рамках нормативных методов является ставка земельного налога без учета льгот.

Подводя итог, следуют подчеркнуть главное: только комплексное применение на практике всех вышеуказанных методов оценки стоимости земельных участков сможет дать инвестору объективную картину и наиболее точный расчет эффективности планируемых им капиталовложений в тот или иной объект недвижимости.

Рыночная оценка земельных участков: понятие, методы, этапы



В статье рассматривается понятие рыночной оценки земельных участков, а также методы и ее этапы.

Ключевые слова: земля, рыночная оценка, сравнение продаж, продажи.

The article discusses the concept of market valuation of land, as well as methods and its stages.

Keywords: land, market valuation, sales comparison, sales.

Земля как вид недвижимости привлекательна для инвесторов, ведь ее ценность сохраняется во все времена.

В настоящее время всё более востребованным направлением оценочной деятельности является оценка рыночной стоимости земельного участка, что связано с развитием земельного рынка и ростом количества споров о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Рыночная стоимость земельного участка — это цена, зависящая от изменений на рынке недвижимости в районе нахождения земельного участка и в момент продажи.

Необходимость определения рыночной стоимости земельных участков возникает в следующих случаях:

− при проведении сделок с земельными участками;

− при возникновении спора о стоимости объекта оценки;

− при установлении стартовых цен на конкурсах и аукционах по продаже участков;

− при привлечении инвестиций;

− при изъятии участка у собственника для государственных и муниципальных нужд в целях определения размера компенсаций;

− при внесении прав на землю в уставные фонды юридических лиц;

− при реорганизации и ликвидации предприятий;

− при оспаривании результатов государственной кадастровой оценки земель и в иных случаях.

Применяется чаще всего при купле-продаже земельного участка или недвижимости, находящейся на участке, возведенного по нормам, предусмотренным для капитальных строений.

В данном случае основными факторами, влияющими на стоимость, выступают категория земли, наличие спроса на участок, и его региональное местоположение.

Оценка земли совершается произвольно, по усмотрению владельца недвижимости, и во многом ее успешная продажа зависит от актуальности данного предложения на рынке.

Важно также помнить, что чрезмерное повышение цены на участок может повлечь за собой неудачи в совершении имущественных сделок, а ее уменьшение — привести к убыткам продавца.

Таким образом, рыночная стоимость, может часто и значительно варьироваться, в зависимости от изменений на рынке недвижимости и других факторов.

Процедура рыночной оценки земельного участка регулируется нормами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1], федеральными стандартами оценки (далее — ФСО) и иными нормативными актами.

Согласно действующему законодательству оценка земельного участка как часть оценки недвижимого имущества включает в себя следующие этапы:

− составление задания на оценку;

− заключение договора на проведение оценочных работ, включающего задание на оценку;

− сбор информации по оцениваемому земельному участку;

− анализ рынка земельных участков;

− выбор и обоснование использования/неиспользования подходов к оценке объекта;

− расчет стоимости оцениваемого участка с применением подходов к оценке, предусмотренных ФСО;

− согласование результатов оценки и составление отчета об оценке земельного участка.

Процедура оценки земельного участка должна базироваться на нормах, установленных ФСО № 1 [2], ФСО № 2 [3], ФСО № 3 [4] и ФСО № 7 [5]. Применение данных стандартов является обязательным условием при оценке стоимости земельного участка. Согласно ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка оценивается исходя из вида его фактического использования.

Методической основой рыночной оценки земельных участков являются рекомендации, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002 г. № 568-р [6].

Согласно методическим рекомендациям рыночная стоимость участка должна определяться исходя из его наиболее эффективного использования, т. е. наиболее вероятного использования участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, юридически разрешенным, финансово осуществимым и в результате которого стоимость участка будет максимальной. Рыночная оценка может проводиться различными методами: сравнения продаж; выделения; распределения; капитализации земельной ренты; остатка; предполагаемого использования. Кроме того, в рекомендациях Минимущества РФ отдельно рассмотрены особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Определение рыночной стоимости земли сложный процесс призванный дать верное суждение о ликвидности выбранного участка для этого используют такие методы:

− Метод сравнения продаж;

− Метод выделения;

− Метод распределения;

− Метод капитализации земельной ренты;

− Метод остатка;

− Метод предполагаемого использования.

Каждый из этих методов применяется как для застроенных, так и для пустых участков рассмотрим каждый более подробно.

1) Сравнение продаж — применяется для оценки застроенных и не застроенных земельных участков основывается на сравнении недавно проведенных сделках продажи в близи участка оценки.

Для использования данного метода потребуется информация о ценах сделок.

Недостатки данного метода: не всегда удается узнать точную сумму сделка в таких ситуациях можно воспользоваться ценой предложения рынка (стоимость продажи), не всегда возможно подобрать аналоги.

2) Метод выделения — применяется для оценки застроенных земельных участков.

Заключается: в вычитании стоимости улучшений из стоимости комплекса в целом.

Потребуется: информация о ценах сделок с аналогичными строениями (улучшениями).

Недостатки: подходит только для земельных участков с улучшениями соответствующими его наиболее эффективному использованию, а также достаточно трудоемок процесс определения стоимости зданий.

3) Метод распределения — применяется для застроенных земельных участков.

Заключается: в выделении доли стоимости земельного участка из стоимости комплекса (земля + улучшения).

Потребуется: информация о недавних сделках, сведения о наиболее вероятной доле земельного участка в стоимости комплекса.

Недостатки: недостоверность оценки доли земельного участка.

4) Метод капитализации земельной ренты –применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.

Потребуется: возможность получения земельной ренты от оцениваемого участка.

Заключается: определении ренты на земельный участок и общей прибыли приносимым им от сдачи в аренду.

Недостатки: неточность при подборе объектов аналогов и определении ставки капитализации.

5) Метод остатка — применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.

Потребуется: возможность возведения улучшений, приносящих доход на оцениваемом участке.

Заключается: определении дохода от единого объекта недвижимости минус доход от улучшений.

Недостатки: сложность прогнозирования изменений дохода от земельного участка, а также высокая трудоемкость расчета стоимости зданий (улучшений).

6) Метод предполагаемого использования — применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.

Потребуется: возможность использовать участок для получения дохода.

Заключается: в расчете денежных потоков от прибыли и затрат от использования, продажи, сдачи аренду земельного участка.

Недостатки: большой срок проведения оценочных работ на фоне большого количества возможных вариантов использования участка.

Из выше представленных данных можно делать выводы о стоимости земельных участков.

На практике рыночная оценка земельных участков проводится преимущественно с применением метода сравнения продаж при условии развитости земельного рынка. Для грамотного проведения оценки необходимо иметь достоверную информацию по рынку объектов, аналогичных объекту оценки.

Таким образом, мы видим проблематику рыночной оценки земельных участков — объекты оцениваются по основным параметрам, однако многие факторы не учитываются в оценочном процессе. Так, например, один земельный участок под индивидуальное жилищное строительство с ровным грунтом и в целом удобной почвой для возведения постройки будет по стоимости идентичен другому участку с болотом, при условии, что основные характеристики, перечисленные выше у обоих участков аналогичны. В связи с этим фактическая стоимость второго участка будет для владельца выше, так как ему придется вложить средства на его облагораживание.

Литература:

  1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.11.2021) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // «Российская газета», N 148–149, 06.08.1998.
  2. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» // СПС «КонсультантПлюс».
  3. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» // // СПС «КонсультантПлюс».
  4. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (ред. от 06.12.2016) «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» // // СПС «КонсультантПлюс».
  5. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» // СПС «КонсультантПлюс».
  6. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002) «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» // СПС «КонсультантПлюс».

Основные термины (генерируются автоматически): земельный участок, участок, рыночная оценка, рыночная стоимость, оценка, земельная рента, предполагаемое использование, оцениваемый участок, Сравнение продаж, стоимость комплекса.

Методики оценки стоимости земли в 2021 году

Время чтения: 9 минут

Земельные участки, как объекты, представляющие имущественный интерес, имеют значительную стоимость. Она фигурирует в разных правоотношениях землевладельца: при купле-продаже, уплате налогов, разделе имущества, обращении взыскания. Для объективного определения стоимости используется ряд унифицированных методик, приемов и технологий. Универсальные методы оценки земельных участков применяются независимо от типа землепользования, но при этом зависят от целей оценивания, вида земли и прочих исходных данных.

Общая информация о методах оценки

Главная цель любой оценки – получение объективных величин стоимости объекта недвижимости. Теоретики выделяют несколько видов стоимости, но самой объективной принято считать именно рыночную – наиболее вероятный стоимостный показатель, за который объект недвижимости можно реализовать на рынке при разумных условиях.

Но так как спектр видов недвижимости огромен, а цели и условия проведения оценки разнообразны, методическая литература и периодика предлагают разные пути определения стоимости. Именно эти способы и являются методами оценки.

Применение каждого из них имеет свои условия. Как правило, это способность получить ту или иную информацию об объекте, наличие конкретных качественных или количественных характеристик, применение эксплуатационных качеств, цели проведения оценки и так далее.

Для получения объективных данных оценщику позволяется использовать сразу несколько методик, однако применение каждой из них он обязан обосновать в отчете.

Подробнее об этом в материале «Методы оценки недвижимости».

Главные методики оценки земли

По общему правилу, оценке подлежат лишь объекты, которые обладают стоимостью, способны удовлетворить потребность пользователя, имеют спрос и предложение.

На рыночную стоимость участка земли влияет множество факторов, среди которых:

  • целевое назначение;
  • перспективы развития региона;
  • ожидаемые тенденции на рынке труда;
  • качественные и количественные характеристики.

Чтобы оценка была максимально объективной, эксперт применяет доходный, затратный и сравнительный подходы к проведению оценочных мероприятий.

Каждому из этих подходов соответствуют свои методики, но оценщик вправе выбирать подходящий алгоритм оценки по собственному усмотрению. Применение этих методик должно быть обосновано объемом доступной рыночной информации.

Рекомендации по применению отдельных подходов определены нормативно. Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков установлены разделом IV от 06.03.2002. Так для сравнительного подхода характерны методы:

  • сравнения продаж;
  • выделения;
  • распределения.


Для доходного подхода характерны методы:

  • прямой капитализации;
  • остатка;
  • предполагаемого использования.

Затратный подход характеризуется следующими элементами методов:

  • определение затрат на освоение;
  • расчет затрат на воспроизводство и возмещение;
  • условия инвестиционных контрактов.

Если при проведении оценочных мероприятий используется другая методика оценки стоимости земельного участка, оценщик в отчете обязан объяснить ее суть и обосновать целесообразность ее применения.

Предлагаем подробнее остановиться на сути каждой из описанных методик и рассмотреть примеры их применения.

Методика прямой капитализации

Применение методики прямой капитализации характерно для доходного подхода оценки. Он применяется к участкам жилищного и коммерческого строительства, независимо от наличия строений.

Главное условие применения данного метода – возможность получения от земельного участка дохода, в том числе от аренды. Оценка земельных участков методом прямой капитализации осуществляется в три этапа:

  1. Оценщик рассчитывает чистый доход (ренту), который формируется ежемесячно или за другие установленные периоды времени.
  2. Используя данные по продажам и значениям ренты по другим аналогичным объектам недвижимости, оценщик получает величину коэффициента капитализации дохода. Например, аналогичные участки продаются за 10 млн рублей, а сумма дохода от ренты составляет 1 млн рублей. Для получения коэффициента нужно разделить доход от аренды на стоимость продажи: 1 млн ÷ 10 млн = 0,1. Коэффициент составит 0,1.
  3. Осуществляется расчет рыночной стоимости с использованием методики прямой капитализации. Под ней понимается стоимость всех будущих величин дохода, полученных за одинаковые периоды. Для расчета нужно разделить сумму доходов, полученных за первый после проведения оценки временной промежуток на коэффициент капитализации.

Методика предполагаемого использования

Метод предполагаемого использования тоже применяется для вычисления стоимости участка, целевое назначение которого – жилищная или коммерческая застройка. Наличие или отсутствие возведенных объектов значения не имеет. Главное, чтобы застройка была наиболее перспективным методом освоения.

Поскольку оценка земельного участка методом предполагаемого использования осуществляется в рамках доходного подхода, главное условие его применения – возможность получать от земли доход, а также наличие перспектив его обустройства в будущем.

Целесообразность применения этой методики построена на простой логике: застройка участка улучшит его характеристики, после чего надел может быть реализован.

Отсюда и суть метода: оценщик моделирует и оценивает объем издержек на освоение земли (например, на строительство), а затем рассчитывает доход, который принесет это освоение. Разница этих величин будет чистым доходом, перенос которого на дату оценки позволяет оценщику определить стоимость участка.

Проведение таких мероприятий включает в себя следующие этапы:

  1. Выявление наиболее эффективного метода застройки, составление сметы и графика строительства.
  2. Моделирование предполагаемого объема доходов.
  3. Моделирование расходов, которые понесет собственник для наиболее эффективного использования застроенного участка.
  4. Вычисление ставки дисконтирования и приведение величин расходов/доходов на конкретную дату проведения оценки.
  5. Расчет рыночной стоимости.

Под определением ставки дисконтирования понимается оценка предполагаемых инвестиций, а точнее их отдачи в сравнении с другими инвестиционными проектами, аналогичными по уровню риска.

Считается, что применение этой методики наиболее целесообразно, когда сложно определить рыночную стоимость участка без застройки, но есть данные по ценам на застроенные участки или объекты на них.

Рассмотрим пример расчета. Предположим, планируемые расходы составляют:

  • на строительство дома – 20 млн рублей;
  • на аренду участка – 200 тыс.;
  • на обеспечение коммуникаций – 2 млн;
  • на создание инфраструктуры – 10 млн.

Результат строительства – 100 квартир, каждая из которых будет стоить 1,5 млн рублей. Предполагаемая прибыль – 150 млн рублей при расходах, составивших 32,2 млн рублей. Таким образом, без учета ставки дисконтирования стоимость земли составит 117,8 млн рублей.

Расчет цены методикой остатка

В основе метода остатка лежит принцип остаточной продуктивности: к земле относится весь доход, полученный после погашения расходов на труд, привлечение капитала и управление.

Главным условием применения методики является возможность осуществления застройки участка наиболее эффективным способом, который принесет максимальный доход.

Применение этого метода требует поиска информации о сделках по аренде объектов строительства, расположенных на сопоставимых участках.

Оценка земельного участка методом остатка осуществляется в несколько этапов:

  • поиск наиболее эффективного вида коммерческого использования участка;
  • определение объема расходов, необходимых для восстановления существующих / возведения новых строений и иных улучшений земли, в рамках выбранного вида пользования;
  • определение дохода, который придется на единый объект недвижимости (земля + строения) от будущей аренды;
  • вычисление размера доходов, которые придутся на строения или иные улучшения участка;
  • расчет дохода, который приходится на землю – разница между чистым доходом и доходом от объектов строительства;
  • расчет стоимости с использованием метода прямой капитализации.

Метод остатка для оценки стоимости земли применяется в отношении разных по видам использования участков. Вид пользования, в отношении которого была получена самая высокая цена, является наиболее эффективным. При этом доход, приходящийся на землю, будет являться рентным доходом.

В итоговые результаты прибыли следует включить эти доходы и иные материальные поступления, полученные от неотделимых улучшений объектов недвижимости, но не связанные с арендной платой.

Что касается ставок арендной платы, используемых для оценки, нужно использовать наиболее вероятные величины, характерные для свободного и конкурентного рынка, без влияния чрезвычайных факторов, обременений и прочих аспектов, занижающих прибыль.

Расчет стоимости путем сравнения продаж

Оценка земельного участка сравнительным методом продаж предполагает использование принципа замещения: цена на объект не может быть выше, чем стоимость объекта-аналога, доступного к приобретению на рынке.

Главное условие использования такой методики – доступность информации о сделках купли-продажи в отношении аналогичных объектов. Если актуальной информации о проведенных сделках нет, оценщик вправе использовать данные о стоимости из предложений.

Поскольку методика сопоставления цен продаж включена в сравнительный подход к оценке земельных участков, она включает в себя ряд обязательных этапов:

  1. Выявление схожих по характеристикам объектов-аналогов на рынке, определение критериев для сравнения.
  2. Выявление отличий от сравниваемых объектов по качественным и количественным характеристикам.
  3. Определение степени корректировки цен в сравнении с объектами-аналогами, в зависимости от степени отличий по качественным и количественным характеристикам.
  4. Сглаживающее корректирование цен по каждой из отличающихся характеристик.
  5. Анализ и обобщение информации о ценах на объекты-аналоги и определение рыночной стоимости оцениваемого объекта.

В качестве сравнительной метрики обычно используется единица измерения, вроде га или м2, хотя допустимо и сравнение цены на целый объект.

При этом метод сравнения продаж земельных участков предполагает, что выведенная единица продажи всегда корректируется по таким характеристикам, как:

  • вид права собственности, наличие обременений;
  • источники средств для совершения сделки: кредиты, частные средства, ипотека;
  • условия перевода средств и особенности совершения сделки;
  • период, в который была совершена сделка;
  • расположение и инфраструктура вокруг участка;
  • физические характеристики и наличие инженерных коммуникаций.

Путем сопоставления указанных характеристик и их доли в цене объекта, а также сравнения цен и определяется итоговая рыночная стоимость.

Оценивание земли методом выделения

Метод выделения в оценке земли применяется лишь в отношении окончательно застроенных наделов. Его суть состоит в определении стоимости участка, состоящего в едином комплексе с объектами застройки.

Применение этой методики сравнительного подхода возможно при условии доступности информации о сделках с едиными имущественными комплексами.

Второе важное условие – произведенная застройка должна быть наиболее эффективным методом использования земли, иначе величина рыночной цены может оказаться отрицательной.

Метод выделения при оценке земельного участка схож с алгоритмом сравнения цен. Разница заключается лишь в том, что первый метод предполагает также учет возведенных на земле объектов строительства.

Порядок такой оценки включает в себя:

  1. Поиск объектов-аналогов и выявление характеристик, по которым производится сравнение.
  2. Выявление степени отличий по сравнительным характеристикам.
  3. Определение степени корректировки цен по указанным элементам в зависимости от отличий, присущих несхожим характеристикам, и собственно корректировка.
  4. Расчет рыночной стоимости единого имущественного комплекса.
  5. Расчет стоимости возведенных на участке объектов.
  6. Определение рыночной стоимости как разницы между ценой единого имущественного комплекса и возведенных объектов строительства.

Метод выдела в рыночной оценке предполагает, что в цене объектов строительства учтен их естественный физический или другой износ, уменьшающий стоимость строений.

При этом их цена воспринимается не как рыночная стоимость аналогичных объектов, а как объем расходов, необходимых на воспроизведение таких строений с учетом указанного износа.

Приведем простой пример расчета стоимости по методике выделения. Совокупная цена единого имущественного комплекса составляет 20 млн рублей, восстановительная стоимость – 5 млн рублей, износ – 35%. Это значит, что рыночная стоимость земли составит: 20 млн – 3,25 млн (5 млн – 35%) = 16,75 млн рублей.

Применение методики распределения

Третья методика сравнительного подхода – метод распределения. Он базируется на принципе сбалансированности, предполагающем наличие нормального соотношения между стоимостями земли и единого имущественного комплекса (земля + строения).

В связи с этим оценка земельного участка методом распределения применяется лишь в отношении застроенных объектов, причем должны совпасть три условия:

  • доступность информации о сделках в отношении аналогичных имущественных комплексов;
  • возможность определения доли земли в совокупной рыночной цене комплекса;
  • соответствие застройки наиболее эффективному использованию объекта.

Использование такой информации позволяет проводить оценку в двух разных последовательностях:

  1. Анализ рыночной стоимости, корректировка цен на имущественные комплексы и последующее определение рыночной стоимости земли.
  2. Изначальное определение рыночной цены в сравнении с аналогичными объектами, за которым следует ее корректировка в соответствии с долей строений в общей цене.

Этапы применения методики идентичны схеме, характерной для двух других методов сравнительного подхода. Единственная разница заключается в том, что впоследствии для получения объективных данных оценщик должен выявить наиболее вероятную долю земли в совокупной стоимости имущественного комплекса.

Метод выявления расходов на освоение земли

При определении рыночной цены посредством затратного подхода часто используется метод выявления расходов на освоение. Его применение целесообразно в отношении крупных земельных наделов без объектов застройки, наиболее эффективное использование которых – межевание, раздел единого участка на несколько частей с последующей их реализацией.

Рыночная стоимость неосвоенной земли определяется посредством расчета выручки от продажи, за вычетом расходов на межевание и перепродажу, а также предполагаемой прибыли.

Применение метода актуально для участков градостроительного назначения, где планируется массовая жилищная застройка. Расходы на освоение земли рассчитываются в следующем порядке:

  1. Разработка плана межевания с учетом рыночной конъюнктуры и экономической целесообразности.
  2. Определение стоимости, по которой будут реализовываться выделенные участки.
  3. Суммирование расходов на освоение: на покупку земли, инженерные работы, налогообложение и даже рекламу.
  4. Разработка плана продаж с указанием сроков.
  5. Расчет рыночной цены как разницы между итоговой выручкой и совокупным размером расходов и коммерческой прибыли.

Методика вычисления расходов на воспроизводство инфраструктуры

Оценку наделов в пределах населенных пунктов можно также проводить путем вычисления расходов на воспроизводство инфраструктуры. Суть метода проста: оценщик высчитывает стоимость воспроизведения всех объектов инфраструктуры населенного пункта, после чего вычисляет долю конкретного земельного участка в этих расходах.

Речь идет о замещении абсолютно всех инфраструктурных благ на оцениваемой территории, начиная от инженерных коммуникаций и заканчивая дорогами и жилыми постройками.

Расходы на воспроизводство рассматриваются как средства, необходимые для возведения идентичной инфраструктуры. Алгоритм осуществления оценки включает в себя следующие этапы:

  1. Расчет площади в пределах населенного пункта, на которую приходятся все жилые помещения.
  2. Вычисление усредненного показателя расходов на воспроизведение 1 м2.
  3. Вычисление вероятной суммы расходов на воспроизведение построек.
  4. Определение доли капитальных расходов населенного пункта на строительство инфраструктуры в отношении к жилой постройке (например, в Москве она достигает 40 %).
  5. Расчет интервальной оценки цены воспроизводства инфраструктуры для земель жилой застройки.
  6. Вычисление доли участка в совокупном объеме расходов, что и будет его рыночной стоимостью.

Методика оценки условий инвестиционных контрактов

Метод, учитывающий условия инвестиционных договоров, используется при оценке земель для жилой застройки в крупных населенных пунктах. Ярким примером этого является столица, ведь она – один из немногих городов, где земля предоставляется инвесторам в пользование на основе инвестиционных контрактов.

По условиям таких контрактов объект, возведенный на средства вкладчика, впоследствии делится между владельцем участка и окружающей инфраструктуры (городом) и инвесторами.

Городу, как правило, переходит до 30% возведенных площадей. Учитывая это, инвестор осуществляет оплату использования земель в натуральном виде, передавая собственнику имущество.

Фактическая стоимость долгосрочной аренды равна расходам на строительство и пропорциональна квадратуре возводимого строения.

Рыночная же стоимость такой земли определяется как стоимость строения, которая впоследствии по условиям контракта должна быть передана собственнику земли.

Этот метод практически не применяется из-за его сложности, отсутствия универсальных требований инвестиционных контрактов и изменения условий предоставления земли под застройку.

Заключение

Резюмируя сказанное, обращаем внимание, что для оценки земельных участков существует множество подходов и методов оценивания. Выбор конкретных методик осуществляет оценщик. При этом он обязан обосновать свой выбор, который зависит от типа и назначения земельного участка, целей проведения оценки и прочих особенностей. Если оценщик обоснует свое решение в отчете об оценке, допускается использование нескольких методик. Все они могут дать разные результаты, но именно благодаря такому комбинированию оценщику удастся установить объективную рыночную стоимость.

Оценка земельных участков: Видео

Методы оценки земли

Главная > Библиотека > Статьи об оценке > Методика оценки земель

Для определения цены на землю используется ряд унифицированных методов. Они являются общими методическими приемами и технологиями оценки, которых могут быть применены для установления ее стоимости, в независимости от типа землепользования. Возможность и целесообразность применения той или иной методики или метода для оценки земель зависят от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения рыночной стоимости земель любого назначения является использование рыночных данных. Наша оценочная компания в Москве оказывает услуги по оценке всех видов территорий с подбором оптимального для вас метода.

Основные методы, используемые для оценки земли:

  • сравнения продаж;
  • выделения;
  • распределения;
  • капитализации земельной ренты;
  • остатка;
  • предполагаемого использования.

 

Данный перечень является стандартным. Он утвержден распоряжением Минимущества России от 07 марта 2021 № 568-р в документе «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков». Эти методики применяются для оценки любых видов территорий. Более подробно об услугах оценки и применяемых методах  вы можете узнать на страницах

  • Оценка стоимости земли
  • Оценка участков
  • Оценка земли сельскохозяйственного обозначения
  • Кадастровая оценка земли населенных пунктов

1. Метод сравнения продаж

Применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями так и земельных участков, свободных от застройки. Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Данный способ оценки земли предполагает следующую последовательность действий:

  • определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами — аналогами (далее — элементов сравнения);
  • определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
  • определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
  • корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
  • расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

  • местоположение и окружение;
  • целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
  • физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
  • транспортная доступность;
  • инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

2. Метод выделения

Применяется для оценки застроенных земельных участков.

Основные правила оценки земли, которые содержит эта методика:

  • наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
  • соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Этот метод оценки земель предполагает следующую последовательность действий:

  • определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;
  • определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
  • определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
  • корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
  • расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
  • расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
  • расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

3. Методика распределения

Применяется для оценки застроенных земельных участков.

Правила оценки земель, утвержденные этой методикой:

  • наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
  • наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
  • соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

  • определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;
  • определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
  • определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
  • корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
  • расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
  • расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

4. Метод капитализации земельной ренты

Этот метод оценки земли применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Это способ оценки земель предполагает следующую последовательность действий:

  • расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
  • определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
  • расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

5. Метод остатка

Применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Это метод оценки земли предполагает следующие правила расчетов:

  • расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
  • расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
  • расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения
  • расчет улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
  • расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
  • расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

6. Методика предполагаемого использования

Данный метод оценки стоимости земель применим для застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Правила оценки земель, утвержденные этой методикой предполагают следующую последовательность действий:

  • определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
  • определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
  • определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
  • определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
  • расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, методами и правилами указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

Рыночная стоимость земли: какие существуют методы оценки?

Применительно к земельным участкам специалистами используются различные виды стоимости: нормативная, кадастровая и рыночная.

Дорогие читатели! Каждый случай индивидуален, поэтому уточняйте информацию у наших юристов. Это бесплатно.

Рыночная стоимость земельного участка и ее отличительные черты

Рыночную стоимость ЗУ можно определить как наиболее вероятную цену продажи надела на свободном рынке, которая будет отвечать интересам продавца и покупателя с учетом того, что их действия осознаны, рациональны и не подвержены влиянию чрезвычайных обстоятельств. На ее значение оказывает немалое влияние рыночная конъюнктура и процессы, происходящие на рынке недвижимости.

Обычно определение рыночной стоимости земли требуется при необходимости продать участок. Хотя собственник вправе устанавливать абсолютно любую цену на землю, нужно понимать, что ее существенное повышение может препятствовать заключению сделки, тогда как уменьшение по отношению к рыночному значению ведет к убыткам продавца.

Как соотносятся между собой кадастровая и рыночная стоимость? Данные виды стоимости имеют различное предназначение:

  • кадастровая оценка применяется для целей налогообложения;
  • рыночная же используется в сделках купли-продажи.

Кадастровая оценка является фиксированной величиной и неизменна вплоть до проведения новых оценочных мероприятий по заказу государственных органов. Тогда как рыночная стоимость может изменяться по усмотрению продавца и покупателя вплоть до заключения договора купли-продажи. Поэтому рыночная оценка всегда производится на определенную календарную дату.

При этом кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной. Если она существенно превышает рыночную цену (более чем на 30%), то может быть оспорена и уменьшена, но исключительно в судебном порядке.

Оценочные мероприятия рыночной стоимости регламентируются Земельным кодексом (ст.66), методическими рекомендация по выполнению данного вида работ из ФЗ-135 «Об оценочной деятельности», разработанными федеральными стандартами оценки.

Какие существуют методы определения рыночной стоимости земли?

Метод оценки представляет собой способ расчета стоимости ЗУ, основанный на определенном подходе. Различают три основных подхода к проведению оценочных мероприятий:

  1. Сравнительный подход учитывает совокупность факторов ценообразования: соотношение спроса и предложения, конкурентную среду, определенные ограничения и пр.
  2. Доходный — основан на определении цены на участок от цены наиболее вероятного покупателя.
  3. Затратный — определяет стоимость с позиции потенциальных затрат.

Выбор того или иного объекта производится исходя из специфики конкретного земельного участка.

При наличии достаточного объема информации для анализа специалисты-оценщики должны применять все три подхода или обосновать невозможность использования одного из них.

Сравнительный подход

Базовый принцип сравнительного подхода: покупатель не заплатит за участок большую цену, чем ту, за которую можно приобрести аналогичную землю. В рамках сравнительного подхода применяют методы сравнения продаж/выделения/распределения.

Применение метода сравнения продаж возможно, если у специалистов есть информация о цене сделок купли-продажи в отношении аналогичных земельных участков.

Последовательность оценки в данном случае следующая:

  • отбираются факторы стоимости участка и анализируется как они влияют на цену с учетом экспертной оценки или корреляционного анализа;
  • определяются продажные цены участков-аналогов;
  • цены аналогов корректируются с учетом выявленных отличий от участка;
  • рассчитывается стоимость участка как средневзвешенное от скорректированных цен аналогов.

Наиболее важными факторами стоимости участков обычно являются его местоположение, целевое предназначение, физпараметры (форма/рельеф и пр.), транспортная доступность и наличие инфраструктуры.

Метод выделения обычно используется для участков с типовыми застройками (дачными домиками или коттеджами). Стоимость участка рассчитывается как разница между ценой единого объекта и стоимостью воспроизводства улучшений.

Метод распределения применяется для оценки застроенных участков.

Он предполагает, что для каждой застройки есть определенное соотношение между стоимостью земли и улучшений.

Рыночная стоимость в данном случае определяется путем умножения цены единого объекта с улучшениями (например, с жилым домом) на предполагаемую долю участка в рыночной стоимости недвижимости.

Доходный подход

Этот подход подходит для определения стоимости земельного участка, который способен в дальнейшем приносить прибыль своим владельцам, в частности, в виде арендных платежей или прибыли от продажи выращенных сельхозкультур. Доходный подход предполагает комплексный анализ финансово-экономического состояния объекта.

В рамках доходного подхода можно выделить три основных метода: капитализации земельной ренты/остатка для земли/потенциального использования.

Первый метод может быть применен как к застроенным, так и незастроенным участкам, на которых есть возможность получать земельную ренту. Оценка рыночной стоимости земли в данном случае будет предполагать три последовательных шага:

  • рассчитывается земельная рента;
  • определяется величина капитализации (как величина, полученная от деления величины ренты на цену продажи аналогичных земель);
  • рассчитывается рыночная стоимость участка путем деления ренты на коэффициент капитализации.

Метод остатка для земли применяется для земель, на которых есть возможность застройки или использования участка под коммерческие цели.

Последовательность расчетов в этом случае будет следующая:

  • рассчитывается стоимость воспроизводства/замещения улучшений на участке;
  • определяется общий чистый доход от возведенного объекта недвижимости с учетом разных ставок аренды;
  • определяется чистый доход, который приходится непосредственно на улучшения как стоимость их воспроизводства*коэффициент капитализации;
  • рассчитывается чистый доход, который непосредственно приходится на участок как разница между двумя вышеуказанными значениями.

Рыночная стоимость в данном случае определяется делением чистого дохода на коэффициент капитализации.

Метод предполагаемого использования применяется для всех участков, которые имеют перспективу их обустройства. Первоначально специалистам необходимо определить наиболее оптимальный и эффективный вариант застройки, оценить затраты на создание инфраструктуры и спрогнозировать уровень доходов и издержек от использования участка. В завершении дисконтируются все денежные потоки и определяется рыночная стоимость участков.

Затратный подход

Что касается затратного подхода, то он практически не применяется изолированно, а только в совокупности с другими методами оценки.

Данный метод предполагает применение методов оценки стоимости участка с улучшениями. Это могут быть здания, проложенные коммуникации, различие вспомогательные сооружения.

Метод опирается на допущение о том, что нормальный инвестор не будет платить за участок с домом больше чем если бы он купил его пустым и сам построил на нем здание за определенное время.

Нередко с использованием затратного метода оцениваются сельхозземли. При этом учитываются затраты на проведение мелиорации, противоэрозионных и гидротехнических мероприятий, направленных на улучшение участков.

Если речь идет о земле, которая отводится под застройку, то учитываются такие факторы как местоположение участка, инженерно-строительные условия (например, уровень грунтовых вод), наличие построек, социально-экономические условия проживания, санитарно-гигиенические параметры (состояние окружающей среды, уровень шума).

Затратный метод позволяет достаточно точно оценить рыночную стоимость, когда у специалистов есть возможность получить сведения о цене продажи аналогичных участков без произведенных улучшений.

Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: