Особенности приобретения земельного участка с обременением

Порядок продажи земельного участка с обременением

Обременение земельного участка – это официально зарегистрированное ограничение на возможные распорядительные действия с этим объектом недвижимости. Установление обременений на землю сопровождается их официальной регистрацией в службе Росреестра, а любые случаи распоряжения могут быть существенно осложнены или вовсе невозможны.

Что это такое

Законодательные акты устанавливают приоритет права собственности над остальными формами владения или пользования недвижимыми объектами. Однако даже исключительное право на землю в ряде случаев может быть ограничено на основании:

  • нормативного правового акта федерального уровня;
  • соглашения, стороной которого будет являться собственник участка;
  • судебного акта.

Обременение, которое повлияет на возможность распоряжения землей, должно быть надлежащим образом зарегистрировано в службе Росреестра. В противном случае оно не вступает в силу и не влияет на права и обязанности контрагентов по возможным сделкам.

В состав возможных обременений на земельные наделы входят:

  • арендный договор, срок которого превышает один год (только такая продолжительность аренды обязывает стороны обратиться в службу Росреестра на регистрационные действия);
  • арест на основании судебного постановления, который устанавливает на период рассмотрения исковых материалов;
  • арест на основании постановления должностных лиц ФССП, который необходим для проведения исполнительного производства;
  • публичный или частный сервитут, по условиям которого вводится постоянное или временное право пользования участком для иных лиц;
  • залог, который является средством обеспечения денежных обязательств (например, типичным случаев залога будет являться ипотека);
  • доверительное управление, оформленное в виде договора;
  • концессия.

Правовые последствия перечисленных обременений могут быть различными. Далеко не все они предусматривают запрет на совершение сделок продажи участка, однако их учет при распоряжении землей является обязательным.

Выявление возможных обременений является важнейшим этапом проверки чистоты сделки. Ключевое значение эти факты имеют для покупателя земли, так как он несет риски вложения денежных средств в объект недвижимости с обременением.

Рассмотрим, как будет происходить купля продажа земельного участка с обременением, и какие нюансы нужно соблюсти сторонам.

Арест участка

Если на участок зарегистрировано обременение в виде ареста судебного органа или службы ФССП, любые способы распоряжения будут невозможны. После вынесения судебного акта или постановления пристава соответствующая запись о введенном обременении будет внесена в госреестр ЕГРН. При подготовке документов для совершения сделки продажи и обращении в службу Росреестра этот будет однозначно выявлен, а договор купли-продажи будет возвращен заявителю без регистрации.

Что можно предпринять, чтобы продать землю под арестом? Наиболее простым и очевидным вариантом является устранение причин, которые послужили основаниями для ареста:

  • исполнение требований исполнительного листа, после чего судебный пристав будет обязан прекратить производство по делу и снять арест;
  • устранение оснований для судебного преследования – завершение процесса в пользу собственника участка;
  • предложение суду иного равнозначного объекта недвижимости для изменения предмета ареста.

Только в этих случаях арест может быть снят на законном основании. Для этого необходимо обращение в службу Росреестра для аннулирования обременения. После этих действий собственник получит на руки выписку из госреестра ЕГРН с отсутствием данных об аресте, а сделка продажи будет проходить по общим правилам.

Аренда

Наличие арендных отношений не запрещает собственнику распоряжаться землей путем продажи. В ГК РФ закреплено, что заключение договора продажи не означает досрочное прекращение арендного соглашение. Для нового собственника сохранится обязанность учитывать права арендатора на временное пользование участком. Одновременно собственник приобретает право на получение ежемесячных арендных платежей за оставшийся срок аренды.

Продажа земли под арендным обременением должны учитывать следующие нюансы:

  • при оформлении сделки продажи необходимо только уведомить арендатора о смене стороны арендного договора, а получение его согласия не требуется;
  • сведения о действующей аренде должны быть включены в договор купли-продажи в виде отдельного пункта;
  • переоформление арендного договора не требуется, достаточно направить уведомление о смене арендодателя.

При внесении в госреестр ЕГРН сведения о переходе права собственности, запись о наличии аренды сохранится неизменной. В выписке ЕГРН, которую получит новый владелец, эта графа будет содержать запись об обременении вплоть до завершения срока арендного соглашения.

Сервитут

Введение публичных или частных сервитутов происходит на основании соглашения, судебного постановления или законодательного акта. Содержание сервитута предоставляет третьим лицам ограниченные права пользования участком, однако не является запретом для совершения распорядительных сделок.

При продаже земли с учетом сервитута необходимо учитывать следующие особенности:

  • к новому собственнику перейдут все обязанности, включенные в содержание сервитута, отказаться от такого обременения в одностороннем порядке невозможно;
  • если срок сервитута истечет после перехода земли к новому владельцу, установление ограниченного права пользования будет происходить уже путем согласования с текущим собственником;
  • сведения о зарегистрированном сервитуте должны указывать в договоре купли-продажи в виде отдельного пункта.

Как правило, наличие публичного или частного сервитут существенно снижает рыночную стоимость земельного участка. Во время регистрационных действий в службе Росреестра сведения о сервитуте будут сохранены в ЕГРН в низменном виде, о чем будет указано в выписке.

Залог

Установление залогового обязательства гарантирует кредитору соблюдение его денежных интересов путем обращения взыскания на участок. По этой причине распоряжение землей с зарегистрированным залогом, в том числе и ипотекой, сопровождается получением согласия залогодержателя. Если такое согласие отсутствует, продать участок будет невозможно.

Вот на что нужно обратиться внимание при оформлении договора купли-продажи на участок под залогом:

  • снятие залога возможно только путем полного исполнения денежных обязательств (например, если залогодержателем выступает банк по кредитному договору, продавцу нужно погасить всю сумму долга и проценты еще до совершения сделки);
  • если залогодержатель дает согласие на продажу земли, это факт отражается в договоре (залогодержатель включается в договор в виде самостоятельного участника);
  • при оформлении сделки с обременением в виде залога, он может сохранять свою силу путем перехода обязанностей на нового собственника (в этом случае цена по сделке купли-продажи могут быть уменьшена на сумму залогового обязательства).

Согласие залогодержателя должно быть оформлено в виде письменного документа, который представляется в службу Росреестра одновременно с договором купли-продажи. Отказ залогодержателя обжаловать в судебном порядке бессмысленно, за исключением случаев, когда он уклоняется от аннулирования залога после исполнения денежного обязательства.

Нужно учитывать, что добиться согласия от банковского учреждения на продажу земли с залогом, практически невозможно. Это связано с особым характером кредитных отношений – еще на стадии выдачи заемных средств банк тщательно проверяет сведения о кредитной истории заемщика. При переходе права собственности на новое лицо, банк приобретает определенные риски, так как не имеет возможности проверить платежеспособность гражданина или юридического лица.

При совершении сделки с разрешения залогодержателя, соответствующие сведения будут внесены в госреестр ЕГРН. Этот факт будет отражен в выписке из реестра, а при нарушении денежных обязательств залогодержатель сможет предъявить требования уже к новому собственнику.

Нюансы продажи при обременениях

Сторонам любой гражданской сделки с землей, в том числе купли-продажи, нужно учитывать правовой режим установленного обременения. Если по каким-либо причинам сделка продажи пройдет регистрационные действия с нарушением правил (например, без согласия залогодержателя), она будет признана недействительной в судебном порядке по требованию заинтересованной стороны.

На такие требования законом установлен срок исковой давности – один или три года, в зависимости от оспоримости или ничтожности сделки. При этом, в число соответчиков будут привлечены должностные лица Росреестра, пропустившие такую сделку с нарушением законодательных актов.

Установить наличие залога на стадии подготовке к сделке можно путем запроса выписки из госреестра ЕГРН. Это может сделать и сам покупатель, который должен максимально обезопасить себя от потери денежных средств. В настоящее время можно получить не только расширенную версию выписки, но и специализированный бланк со сведениями только о наличии обременений. Выдача таких выписок осуществляется службой Росреестра, Многофункциональным центром, либо путем электронного обращения через официальный портал госуслуг (в последнем случае выписку можно получить в виде электронного файла).

Особенности приобретения земельного участка с обременением

Преобладающее большинство граждан сталкиваются с термином обременение в тот момент, когда встаёт вопрос о проведении сделки, предметом которой выступает недвижимое имущество, а особенно, земельный участок. Понятие бремени подразумевает наличие ряда ограничений, касающихся недвижимости и создающих преграду для оформления договора купли-продажи. Наложение ограничений, чаще всего, обусловлено определёнными поступками собственников.

Что такое обременение и какие ограничения оно подразумевает?

Регулирование действий, которые связаны с денежными операциями в отношении земли, производится на основании норм и правил Земельного кодекса. В данном соглашении перечислены особенности действующего законодательства, касающиеся следующих вопросов:

  • Суть обременения и причины его наложения;
  • Появление законодательных полномочий на указанную территорию и способы их сохранения;
  • Перечисление прав граждан на использование земли;
  • Особенности арендных взаимоотношений;
  • Определение границ сервитутов.

Если на указанную территорию налагается ограничение, то владелец обязан в точности выполнять те указания, которые перечислены в соответствующем документе. Права собственника зафиксированы в Земельном кодексе. Помимо всего прочего, в этом документе зафиксированы определённые ограничения, касающиеся сделок с землёй.

Учитывая индивидуальность каждого документа, лимиты, действующие в данной конкретной ситуации, указываются в тексте, основываясь на характере обременения. В соответствии с действующим законом, на территории, имеющей обременение, категорически запрещено:

  • Проводить ремонтные и реконструкционные работы;
  • Выполнять освоение территории;
  • Заключать договор купли-продажи;
  • Передавать во владение третьим лицам и оформлять аренду;
  • Ловить рыбу, охотиться и производить сбор растений;
  • Совершать какие-либо действия, связанные с началом нового строительства;
  • Вступать в права наследования и начинать использовать участок.

Все перечисленные лимиты влияют на законодательные особенности взаимоотношений, в которых фигурируют государство, владелец земли и третье лицо, имеющее интерес к участку. У владельца есть ряд обязательств, после исполнения которых обременение будет снято.

Каким может быть обременение?

Каждый документ, в котором фигурирует участок земли, налагает на недвижимое имущество определённый вид обременения:

  • Использование обозначенной территории в качестве залогового имущества;
  • Оформление арендного соглашения на любой основе;
  • Арест земельного участка на основании судебного решения;
  • Оформление ипотечного договора;
  • Наложение сервитута, подразумевающего лимитированное использования земли третьими лицами.

В зависимости от вида обременения, владельцы обязаны соблюдать определённые правила:

  1. Арендный договор – фиксируется документально, независимо от основы сделки. В соответствии с ним, хозяин передаёт земельный участок арендатору, позволяя ему распоряжаться данной площадью в течение времени, указанном в документе. Такой вариант бремени принято считать кратковременным, так как лимиты действуют только до того момента, пока не закончится срок арендного договора. Если аренда составляет менее 12 месяцев, то она является краткосрочной. В случаях, когда срок соглашения превышает 12 месяцев, аренда считается долгосрочной.
  2. Наложение сервитута. Данный вид ограничения подразделяется на 2 вида. Под влияние публичного сервитута попадают граждане России, на земельных участках которых совершаются определённые действия – прокладываются общие коммуникации (газ, вода, электричество, канализация), ведутся раскопки и прочее. После завершения всех работ, обременение может быть снято. Что касается частного сервитута, то он имеет место в тех случаях, когда речь заходит о совместных действиях, необходимых для благоустройства близлежащих участков земли.
  3. Арест на основании судебного решения – подразумевает запрет на совершение любых действий с землёй. Эта мера используется только в тех ситуациях, когда иное разрешение вопроса не представляется возможным.
  4. Заключение ипотеки. В этом случае, земля используется собственником в качестве залога. После оформления сделки, использование участка производится исключительно с разрешения банковской организации. По сути, земля – это гарантия исполнения клиентом банка своих финансовых обязательств. Если заёмщик не сможет далее погашать кредит, банковская организация имеет право реализовать залоговое имущество и покрыть расходы.
  5. Право требования – налагается в тех ситуациях, когда между собственником и иными лицами возникает спорная ситуация, касающаяся права владения недвижимым имуществом. Такое ограничение является временным, так как его снятие происходит сразу же после того, как суд примет решение по указанному вопросу.
  6. Изъятие земли из собственности. Эта мера применяется очень редко и является крайней. Её применение имеет место только в тех случаях, когда участок располагается в заповедной зоне или на другой территории специального назначения, при этом у владельца нет соответствующего разрешения.
  7. Концессия. В современной практике этот вариант обременения применяется в исключительных случаях. Он подразумевает долгосрочный арендный договор на платной основе, в соответствии с которым, арендатор может производить раскопки на указанной территории и получать доход от совершаемых действий.
  8. Доверительное управление. В этом случае земельный участок передаётся в пользование третьему лицу без права владения. Такое обременение подразумевает обязательную документальную регистрацию ограничений, которые впоследствии отражаются в Едином реестре. Если возникнет необходимость, из базы данных может быть получена соответствующая выписка. Сведения, содержащиеся в Едином реестре, обязательны для предоставления собственниками территории, с целью недопущения нарушения законодательства при сокрытии актуальных данных об обременениях.

Как проверить наличие обременения на землю?

Единый госреестр прав – это структура, в которой можно получить достоверную информацию, касающуюся недвижимого имущества. В его базе содержатся данные обо всех обременениях. У любого гражданина, знающего номер участка и адрес его расположения, есть возможность дистанционным методом получить нужную информацию.

На портале ЕРГП доступна развернутая информация о получении выписки, а также о перечне документов, требуемых для этого. Заказ выписки производится в любом территориальном подразделении после подачи указанных бумаг. Более быстрый способ – заполнение заявки непосредственно на сайте ЕГРП.

Когда заявитель получит информацию, касающуюся интересующего его земельного участка, он сможет рационально оценить действующие перспективы и свести риск невыгодной сделки к минимуму. Выписка из реестра считается своеобразным гарантом того, что у потенциального покупателя будут актуальные данные об участке. Если этого документа нет, переговоры начинать не рекомендуется, так как действующий владелец может скрыть какую-либо информацию об истории сделок.

Особенности реализации земельного участка, имеющего обременение

Скачать образец договора купли-продажи земельного участка с обременением

Если же имеют место долгосрочные обременения, то после совершения сделки они могут перейти к новому владельцу. Например, если земля является предметом залога, обременение снимется только после погашения покупателем задолженности продавца перед банком. Что касается ситуаций, когда территория фигурирует в ипотечном договоре, для её продажи собственнику потребуется заранее получить разрешение на продажу у соответствующей банковской организации.

Приобретая недвижимое имущество с ограничением, гражданин РФ может наткнуться на обман и мошенничество. Чтобы не возникло споров с правоохранительными органами, стоит знать закон и совершать сделку не во всех случаях.

Расскажем, как юридически правильно купить или продать землю с обременением.

Содержание статьи:

  • Как проверить участок земли на обременение?
  • Купля-продажа участка с обременением – что необходимо знать?

Как проверить участок земли на обременение?

Продавец участка с обременением не должен скрывать от покупателя, что на недвижимость наложено ограничение. Следует подготовить пакет документов, подтверждающих право собственности владельца участка.

Покупатель, в свою очередь, должен тщательно их проверить.

В документационный пакет войдут:

1.Выписка из ЕГРП

Так как свидетельство о праве собственности отменили с 15 июля 2021 года, то следует запросить из Регистрационной палаты выписку. Ей продавец подтвердит свои права на имущество.

Покупатель обязательно должен проверить дату выписки – на ней должна стоять «свежая» дата, иначе документ можно считать недействительным.

Важно: именно в выписке из ЕГРП покупатель узнает о наличии обременений, принятых в отношении данного имущества. Имеются специальные строки, в которых будет также написана причина наложения ограничений.

2.Личные документы гражданина – его паспорт

Если он является предпринимателем, то следует попросить предоставить свидетельство о госрегистрации.

Также стоит спросить свидетельство о заключении и расторжении брака: если супруга тоже претендует на участок, то вряд ли продавец его продаст.

А если имеются дети, или же собственником земли является несовершеннолетнее лицо, то следует потребовать справку из органов опеки и попечительства, что они не против продажи.

3.Документы на участок – это кадастровый план, или паспорт

С технической точки зрения стоит проверить категорию земель, вид разрешенного пользования, а также целевое назначение земель. Не на каждом участке разрешено отстроить дом или заниматься животноводством.

Заметьте, если вы являетесь покупателем, то можете проверить эти документы на участок по публичной кадастровой карте, на сайте Росреестра. Информация, содержащаяся в документах, должна быть такой же, как и на карте.

4.Старый договор купли-продажи земли

Так, покупатель проверит, кто был хозяином участка до нынешнего владельца.

5.Другие документы от архитектурных и надзорных органов

Это могут быть разрешения на строительство, отказ региональной власти от земельного участка (в случае, если земли требуются для сельскохозяйственного назначения) и др.

По этим документам можно проверить — ложный продавец, или нет.

Если какой-либо из документов, особенно выписку из ЕГРП, владелец участка земли отказывается предоставлять, то покупателю следует действовать самостоятельно, чтобы не нажить себе проблем:

1 способ: Обратиться в Росреестр или регистрационную палату и попросить сделать выписку на определенный участок, назвать адрес. Затем оплатить госпошлину: физлицо оплачивает – 200 руб., юрлицо – 600 руб. В течение 5 дней документ будет на руках, можно проверить достоверность сведений.

2 способ: Обратиться к нотариусу. Он все сделает за вас и проверит правдивость данных собственника земельного участка. Кроме того, он сможет помочь составить договор купли-продажи, даже если на земле будут числиться какие-либо ограничения. Выписка будет действовать в течение 10 дней, за это время покупатель должен решить, будет ли приобретать участок.

3 способ: Получение выписки в МФЦ, по электронной почте или почтовым переводом. Воспользоваться любым из названых вариантов можно, вот только время ожидания выписки будет больше. Например, в МФЦ – дополнительных два дня. Почтовый перевод – еще дольше.

Из выписки можно узнать, существуют ли обременения на участке. Возможно, продавец о них даже не знает.

Совет: чтобы проверить юридическое лицо, можно обратиться в налоговую службу и попросить предоставить некоторые документы, подтверждающие отличную репутацию продавца. Или же можно воспользоваться онлайн-сервисами проверок. Там можно получить сведения о предпринимателях, о доходах и даже их поставщиках.

Юристы утверждают, что чаще незаконные сделки купли-продажи участков с обременением совершаются из-за невнимательной проверки документов. Отменить сделку можно будет только через суд, поэтому тщательней проверяйте бумаги.

Купля-продажа земельного участка с обременением – что необходимо знать продавцу и покупателю?

Существует несколько видов обременений, при которых покупатель земельного участка может столкнуться с недобросовестным продавцом.

Для того чтобы этого не случилось, расскажем, какие виды обременений на землю существуют, а также определим, как должен вести себя и зачем следить покупатель.

1.Арест

Самое распространенное обременение. Арест может наступить в нескольких случаях: при судебных разбирательствах с недвижимостью, при невыполненных долговых обязательствах владельцем участка перед третьим лицом, например, банком.

Любое из ограничений не снимается собственником земли, его обязательно должна снять организация или правоохранительные органы.

Сделка покупки арестованного участка будет считаться недействительной, поэтому заключать ее нет смысла.

При первом ограничении покупатель должен:

  1. Попытаться поговорить с владельцем насчет ареста. Спросить, как долго будет проходить суд, в котором затрагивают недвижимость – земельный участок.
  2. Обратиться в службу судебных приставов и узнать, на какой период наложен арест.
  3. После окончания судебного разбирательства можно заключать сделку купли-продажи. Но, документы следует требовать от продавца новые, подтверждающие его права собственности на данную землю. Если у земли появилось несколько владельцев, то следует брать согласие их на продажу.

При втором типе ареста покупателю стоит:

  1. Обговорить с продавцом, когда будут выполнены долговые обязательства, и попытаться разрешить вопрос у юриста. Например, собственник обязуется выполнить их и выплатить долг после того, как покупатель перечислит на счет часть денежных средств за участок. Сделка будет считаться незавершенной, но покупатель выиграет время на снятие ареста. Как только он перечислит оставшуюся сумму по договору купли-продажи, можно считать, что участок был продан.
  2. Потребовать от собственника земли документы, подтверждающие долг перед банком. Он может взять договор с банком, в котором можно узнать об обязательствах, а также справку, в ней указана выплаченная сумма, а также сумма долга.
  3. Обратиться в банковскую организацию и обговорить покупку земельного участка. Некоторые долги не могут перейти к новому покупателю, а принадлежат тому гражданину, который брал кредит.
  4. После проверки всех документов, а также после того, как долговые обязательства владельца земельного участка были выполнены, покупатель может заключать сделку.

Приведем пример ареста из-за долгов:

Гражданин Соловьев заключил договор с банком и взял кредит на сумму 1 миллион рублей. Через полгода он не смог выплачивать кредит из-за болезни. Став инвалидом, его доходы резко снизились. Банковская организация была вынуждена подать на него в суд, чтобы взыскать задолженность. Соловьев не отказывался платить, просил убавить ежемесячный размер суммы выплат.

Пока шло судебное разбирательство, на всю недвижимость Соловьева был наложен арест. Но он об этом не знал и решил продать земельный участок, чтобы выплатить часть долга. Гражданин Петров, решивший приобрести участок, невнимательно ознакомился с документами, на арест не обратил внимание и заключил договор. Но, поставить свою подпись это лишь часть дела, следует обратиться еще в Регистрационную палату.

Перед нами — не мошенническая схема, а простое незнание законов и невнимательно отношение к документации. Петров, конечно же, узнал об аресте – судебные приставы однозначно ему бы сообщили о том, что собственником до сих пор является Соловьев, или в Регистрационной палате гражданам показали бы графу с арестом.

 Покупатель, приобретающий арестованную землю, должен знать, что этого сделать невозможно. Арест не отменяется просто так продавцом.

2.Ипотека

Земельный участок, взятый в ипотеку, может находиться под арестом. Точно так же, как и в предыдущем случае, распоряжаться землей без согласия третьего лица – банка – собственник не может.

Покупатель обязательно должен попросить владельца участка предоставить личные документы, бумаги на участок, выписку из ЕГРП, а также банковские справку и договор.

Ипотечное кредитование в отличие от простого подразумевает переход долговых обязательств от одного собственника земельного участка к другому. Поэтому чтобы не нажить проблем, покупатель должен побеседовать с представителем банка и решить, как погасить долг и снять арест, наложенный на имущество.

Продавец может:

  1. Погасить долг самостоятельно. После чего будет снято ограничение, а затем можно заключать сделку купли-продажи.
  2. Заключить договор, и на полученную сумму от продажи участка или ее часть погасить ипотеку. Арест также автоматически будет снят, а сделка будет считаться выполненной.

Продавец не должен скрывать, что земля была взята в ипотеку. Ему стоит обговорить сделку с банком и уговорить его представителей дать согласие на продажу участка.

3.Аренда

Обычно в таких случаях покупатель, приобретя участок, спустя время узнает о том, что он был сдан в аренду.

Так как в выписке из ЕГРП не указываются эти сведения, то покупатель должен сам узнавать — сдается или нет земля. Для этого следует проверить документы владельца земли, обговорить с соседями, может они будут в курсе нанимателей.

Сделка купли-продажи участка с таким обременением будет считаться действительной и законной, ограничение будет снято тогда, когда истечет срок договора аренды.

Если покупатель не хочет ограничивать себя, то он должен договориться с нанимателем и попросить расторгнуть договор.

Кстати, договор аренды в одностороннем порядке в редких случаях можно расторгнуть.

4.Концессия

«Улучшенное» соглашение об аренде может прибавить проблем покупателю. Так же, как и договор аренды, соглашение о концессии не может быть расторгнуто по просьбе одной стороны. Наниматель, имеющий право пользоваться землей как ему захочется, будет стоять на своем, ведь земельный участок ему приносил доход.

Закончится обременение, когда выйдет срок действия соглашения.

Покупатель земельного участка с таким ограничением, по сути, не сможет воспользоваться землей в полной мере, но сделка купли-продажи будет законной.

5.Сервитут

Публичное и частное ограничение такого типа может быть наложено на земельный участок даже без ведома его собственника.

Необходимо оно для того, чтобы были выполнены общественные нужды. Например, проложена канализация, водопровод или был организован проезд к соседнему участку.

Действует такое ограничение по соглашению между сторонами (частное, когда требуется), либо по решению суда (публичное) до того момента, пока не будут выполнены требования.

Приобретая земельный участок с таким обременением, гражданин должен помнить, что оно никуда не денется и перейдет ему вместе с землей.

Владелец может распоряжаться участком, как пожелает, но только ему придется выполнять соглашение.

6.Охранная территория

При таком обременении владелец участка не может воспользоваться им в полной мере. Обычно покупателя, который даже не знает об ограничении, могут оштрафовать на немалую сумму за незаконные действия.

К таким территориям могут относиться объекты обеспечения безопасности, заповедные зоны и парки.

Гражданин, купивший такой участок, должен помнить, что следует строго выполнять обязательства.

Например, могут потребовать обеспечить проезд к линиям электропередач.

Ограничение может быть вечным, поэтому стоит сто раз подумать, прежде чем заключить такую сделку купли-продажи.

7.Право требования

Это обременение возникает, когда на земельный участок претендует несколько владельцев.

Например, на землю может претендовать родственник или такая земля уже находится в долевой собственности.

Покупатель должен проверить документы каждого владельца, прежде чем покупать участок.

8.Изъятие

Стоит внимательно отнестись к документации, ведь в некоторых случаях государство может потребовать вернуть землю.

Приведем пример:

В заповедной зоне Краснодарского края был продан в аренду участок на 50 лет, на котором располагались древние памятники – дольмены. Покупателю было запрещено создавать на территории этого участка какие-либо постройки. Но, он решил обойти закон, и начал завозить на участок строительные материалы для домовладения. Жители, узнавшие о случившемся, забили «тревогу» и обратились в администрацию. Власти расторгли договор с покупателем.

Действия, приносящие вред природе и человечеству, могут служить основанием для изъятия земельного участка. Такие меры применяются редко, но все же случаются по незнанию и вине покупателей.

Мы рассказали о главных обременениях и сделках купли-продажи при них. Теперь, вооружившись знаниями, вы можете определить, как законно приобрести или продать участок с обременением.

Обременение земли в 2021 году: понятие, виды, особенности возникновения

Время чтения: 9 минут

Обременение земельного участка – институт, пришедший в современные гражданские отношения из римского права. Считается, что обремененная земля в определенном смысле ущербна по сравнению с другими объектами. Наложенные на недвижимость обременения всегда вызывают беспокойство собственников, хотя нередко они возникают по воле самих хозяев и не всегда несут негативный смысл. Предлагаем рассмотреть природу этого явления, возможные виды ограничений, особенности их возникновения и снятия.

Общая информация об обременениях

В законодательстве нет однозначного ответа, что такое обременение земельного участка. Это понятие содержалось в уже упраздненной ст. 1 . Из закона следовало, что обременениями следует считать условия и запреты, ограничивающие правообладателя в реализации права собственности и иных вещных прав на объекты недвижимости: распоряжения, владения, пользования.

Хотя нормативный акт утратил силу, установленное им определение по-прежнему актуально. Его анализ позволяет понять суть явления и характеристики:

  1. Обременение – это ограничение, стесняющее те или иные права собственника земли.
  2. Оно призвано защищать субъективные права третьих лиц, в пользу которых установлено: кредитора, арендатора, залогодержателя.
  3. Обременение не связано с лишением собственника его прав, поскольку, как правило, носит временный характер.

Чтобы разобраться, что значит обременение на садовый участок, важно понимать, о каком конкретно наделе идет речь. Действующее законодательство содержит около десятка ограничений. Каждое из них имеет уникальный смысл: одни являются мерой ответственности/принуждения, другие – формой обеспечения обязательств, третьи – вещно-обязательственными правоотношениями собственников и третьих лиц.

При этом все они могут возникать лишь по ограниченному количеству оснований.

Узнайте подробнее что такое обременение на недвижимость

Как возникают обременения на землю

Наложение обременения на земельный участок возможно лишь в случаях, определенных законом. Анализ законодательства позволяет выделить три возможных основания:

  • Договор. По нему собственник добровольно ограничивает свои вещные права либо передает их другой стороне, например, по договору аренды.
  • Акт уполномоченного органа. В установленных законом случаях государственные и другие органы могут ограничивать вещные права собственников: решение суда, сельсовета, постановление судебного пристава.
  • Закон или подзаконный акт. Государственные нормативные акты и решения органов местного самоуправления устанавливают некоторые ограничения права в использовании земли: запрет на строительство на территориях сельхозназначения и прочее.

Подобные основания прочно связаны с характером ограничений – для каждого вида обременения предусмотрена конкретная причина. Например, нельзя наложить арест, заключив договор, или обременить землю арендой по решению суда.

Некоторые формы ограничений могут возникать и по нескольким основаниям.

Формы обременений в законодательстве РФ

Гражданское законодательство предусматривает следующие виды обременений земельных участков:

  • земельный сервитут;
  • ипотечный договор;
  • аренда земельного участка;
  • договор концессии;
  • наложение ареста на землю;
  • договор доверительного управления;
  • нотариальный запрет на отчуждение;
  • ограничения на использование земли по закону;
  • ограничения на использование охранных зон.

Каждый из указанных видов имеет свои особенности, на которых стоит остановиться подробнее.

Земельный сервитут

Согласно ст. 274 (ГК), обременение сервитутом – это право ограниченного пользования соседним (или другим) земельным участком. Оно может возникать у соседей:

  • для обеспечения проезда или прохода;
  • для ремонта и реконструкции размещенной на участке недвижимости или линейных объектов;
  • в других случаях, когда их нужды не могут быть обеспечены иным образом.

При возникновении таких обстоятельств лицо, заинтересованное в обременении, заключает с собственником земли соглашение об условиях и сроках ограниченного использования. Владелец при этом вправе требовать денежной или иной компенсации.

Если договориться не удалось, можно установить сервитут в судебном порядке, но для этого заинтересованная сторона должна доказать наличие весомых причин.

Ст. 39.23 (ЗК) допускает обременение участка, находящегося в федеральной собственности. Основания для этого те же – реализация прав собственника, а также проведение изыскательных работ, использование недр и так далее.

Если федеральная (муниципальная, региональная) земля предоставлена на праве пожизненного владения, бессрочного пользования или аренды, то именно гражданин, а не государство, должен заключать соглашение или быть ответчиком в суде.

Закон, в соответствии со ст. 23 ЗК, предусматривает и публичный сервитут, который устанавливается решением местных или федеральных органов власти в государственных, муниципальных или общественных интересах. Его налагают на участок, например, для:

  • обеспечения прохода к водоему;
  • размещения межевых знаков или забора водных ресурсов;
  • сенокошения, прогона животных;
  • обустройства дорог или инженерных коммуникаций.

Правообладатель вправе требовать соразмерного финансового вознаграждения за это использование. Если такие требования не выдвигаются, публичный сервитут устанавливается бесплатно.

Ипотечный договор

Ипотека, согласно абз. 2 п. 4 ст. 334 ГК, есть не что иное, как залог недвижимости. Заключая с кем-либо договор ипотеки на земельный участок, физлицо, по сути, предоставляет его в качестве гарантии возврата займа. Если финансовые обязательства не будут исполнены, кредитор имеет право удовлетворить претензии за счет заложенного имущества: земля должника перейдет ему.

Чтобы обеспечить права залогодержателя, ипотека обременяет заложенное имущество. С момента ее регистрации собственник лишается права свободно распоряжаться недвижимостью. Он может продать, подарить или иным образом совершить отчуждение участка только после погашения ипотеки или по согласованию с кредитором.

Согласно ст. 63 , не допускается залог земельных наделов, которые:

  1. Находятся в государственной и муниципальной собственности (за некоторыми исключениями);
  2. Имеют меньший размер, чем норматив, установленный в отношении участков разного целевого назначения.

Договор аренды земельного участка

Если гражданин передал свой участок в аренду, у нанимателя, согласно ст. 606 ГК, возникает право временного пользования и/или владения землей. Вещные права собственника при этом временно прекращаются.

Это не означает, что больше не действуют субъективные права на землю третьих лиц: ранее установленный сервитут, залог и так далее.

Обременение арендой, то есть временное ограничение собственника в пользовании и владении, согласно п. 2 ст. 609 ГК, возникает с момента государственной регистрации договора. Однако ст. 26 ЗК позволяет регистрировать лишь соглашения со сроком действия более 1 года.

На практике аренда обременяет земельные участки только если длится дольше 12 месяцев.

Переход права собственности на землю не прекращает прав арендатора. Даже если у участка сменился владелец, он без веских оснований не может расторгнуть договор аренды до истечения его срока.

Концессионное соглашение

Концессия – редкая форма обременений. По сути, это разновидность аренды, которая, согласно ст. 11 , имеет целевой характер.

Концессионный договор заключается с концессионером для использования земли в коммерческих целях, оговоренных соглашением, например, для добычи полезных ископаемых или коммерческого строительства.

Концессия земли предполагает обязательное заключение договора аренды в течение 2 месяцев с момента ее возникновения. Именно этот документ, а не концессионное соглашение, порождает обременение участка.

Арест земельного участка

Арест тоже является распространенной формой обременений земли. Он налагается лишь по решению уполномоченного государственного органа:

  1. По определению суда в качестве меры обеспечения иска (ст. 140 ).
  2. По постановлению судебного пристава в целях обеспечения исполнения решения суда, содержащего требование об имущественном взыскании (ст. 80 ).

Арест, как правило, связан с долгами собственника. В зависимости от суммы задолженности землю можно арестовать, описать и даже продать с торгов.

Наличие ареста подразумевает запрет на распоряжение землей. Собственнику запрещено совершать отчуждение участка в пользу третьих лиц.

Это абсолютный запрет – до снятия ареста правообладатель ни при каких обстоятельствах не сможет:

  • распорядиться землей;
  • образовать новые земельные участки;
  • разделить землю на несколько наделов;
  • иным образом перерегистрировать их.

Если недвижимость не конфискована, арест не запрещает владельцу свободно продолжать ею пользоваться.

Узнайте как проводится и какие последствия имеет арест земельного участка должника судебными приставами.

Договор доверительного управления

Доверительное управление (ДУ) землей тоже является обременением. Оно возникает на основании договора между собственником и управляющим. Документ, согласно ст. 1017 ГК, подлежит государственной регистрации.

Лицо, которому доверено управление, действует от лица собственника или иного выгодоприобретателя. В рамках своих полномочий управляющий вправе совершать любые сделки и другие юридические действия, если они отвечают интересам правообладателя.

Суть ДУ как обременения вещных прав собственника земли вызывает среди юристов немало споров. Хотя ДУ подлежит госрегистрации, в законе не указывается, что собственник лишается распорядительных и иных вещных прав – он лишь наделяет ими еще одно лицо (управляющего). Следовательно, ДУ нельзя считать классическим обременением.

Земля в налоговом залоге

Налоговый залог – специфическая форма обременения, которая возникает в отношении земельных участков налогоплательщиков, претендующих на получение рассрочки или отсрочки по налоговым платежам (п. 12 Порядка, утв. Приказом ФНС № ММВ-7-8/[email protected] от 06.12.2016).

Лицо, желающее получить рассрочку/отсрочку, обращается в налоговый орган с заявлением о предоставлении залога.

После этого между ФНС и заявителем заключается договор о налоговом залоге земли. Согласно ст. 73 , документ оформляется по общим правилам заключения договора о залоге (ипотеке).

Земельный участок становится гарантией обеспечения налоговых обязательств. Без ведома ФНС собственник не сможет распорядиться землей.

В случае неуплаты налога в оговоренные сроки на предмет залога обращается взыскание.

Нотариальный запрет на отчуждение

Согласно ст. 76 , нотариусы вправе накладывать запрет на продажу, дарение, обмен имущества, в том числе земли. Как показывает практика, зачастую это происходит на основании договоров между финансовыми организациями и физлицами, например, при предоставлении крупных денежных ссуд.

В договоре обязательно должно содержаться условие о лишении заемщика права отчуждать землю.

Однако эта позиция не однозначна. Например, Письмо ФНП № 864/06-12 от 28.05.08 подтверждает, что в законодательстве нет указаний на совершение этого нотариального действия. В то же время ст. 76 Основ позволяет налагать запрет только на основаниях и условиях, предусмотренных в законе.

Таким образом, правомерность нотариального запрещения на отчуждение вызывает сомнения.

Ограничения в специальных зонах

В целях охраны окружающей среды, обеспечения сохранности объектов культурного наследия, безопасной эксплуатации недвижимости могут устанавливаться зоны с особыми условиями использования территорий.

В ст. 105 ЗК перечисляются зоны:

  • охраны объектов культурного наследия;
  • охраны железных дорог;
  • санитарно-защитные;
  • затопления и подтопления;
  • прибрежных защитных полос;
  • особо охраняемых природных территорий;
  • охраняемых военных объектов и более 20 других видов.

Решение об установлении зоны принимает в особом порядке специальная комиссия. Это фиксируется в реестре недвижимости и влечет определенные ограничительные последствия для собственников. Например, если воинская часть наложила обременение на земельный участок, определив его как территорию охраняемого объекта, согласно ст. 107 ЗК, собственник больше не может:

  • осуществлять на нем строительство;
  • пользоваться зданиями и сооружениями;
  • иным образом использовать землю, кроме действий, допущенных решением об установлении специальной зоны.

Зоны размещения ЛЭП, газо- и водопровода

Участки, на которых оборудованы линии электропередач, газо- и трубопроводы тоже являются охранными зонами. Степень наложенных на собственников ограничений зависит от некоторых особенностей.

Например, обременение земельного участка под ЛЭП предусмотрено Правилами, утв. . Согласно им, в такой охранной зоне запрещено:

  • строить и сносить любые строения;
  • заниматься сельскохозяйственной деятельностью;
  • садить растения и деревья;
  • складировать корма и материалы;
  • проводить спортивные соревнования и так далее (в случае высоковольтных ЛЭП).

Любые мероприятия в охранной зоне допустимы лишь с письменного разрешения. Сами собственники не ограничены в распорядительных правах – они свободно продают, дарят и иным образом распоряжаются землей.

Участок, обремененный газопроводом или нефтепроводом, тоже ограничен в использовании, в соответствии с Правилами, утв. Постановлением Гостехнадзора № 9 от 24.04.1992. Без особого разрешения на нем можно проводить сельскохозяйственные работы.

Особое разрешение требуется для:

  • строительства;
  • высадки деревьев и кустарников;
  • сооружения проездов;
  • содержания скота;
  • обустройства стоянок транспорта;
  • осуществления других видов деятельности.

Совершать действия, угрожающие целостности трубопровода (разводить огонь, открывать люки, перемещать спецзнаки), категорически запрещено.

Обычные магистральные водопроводы тоже являются предметом установления охранной зоны. Как правило, охранной считается зона в радиусе 5 метров от такой магистрали. В этом месте запрещена самовольная посадка деревьев, строительство, свалка мусора, обустройство дорог и так далее.

Регистрация ограничений

Регистрация обременения на землю в Росреестре является обязательным условием его действия. Требования о регистрации устанавливаются законом в отношении договоров или решений, на основании которых возникают такие ограничения.

По результатам регистрации сведения о наложенных обременениях вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это – единственный источник, где посмотреть обременения на земельный участок может любой желающий.

Порядок регистрации предусмотрен положениями . Процедура зависит от вида ограничений. Например, если это ипотека или аренда, договор и обременение по нему регистрирует одна из сторон. Если арест – сведения о нем в порядке межведомственного взаимодействия передаются в Росреестр чиновниками, наложившими его.

Пройдите социологический опрос!

Проверка обременений

Существует несколько способов, как узнать, есть ли обременение на земельный участок. Все они предполагают получение сведений из ЕГРН. Поскольку он является публичным источником, сведения из него общедоступны.

Надежнее всего обратиться в ближайшее отделение Росреестра и заказать выписку из реестра. Для этого нужно знать адрес надела, его площадь и ФИО правообладателя земли. Аналогичным образом можно запросить документ через МФЦ или направить запрос по почте.

Самый простой способ – проверить обременение земельного участка онлайн. Запросить сведения из ЕГРН в форме электронного или бумажного документа можно при помощи на сайте Росреестра.

Электронный документ обойдется дешевле бумажного – госпошлина за предоставление выписки составляет 300 и 750 рублей соответственно. Уплатить пошлину необходимо заранее.

Обращаем внимание, что пробить участок на обременение по кадастровому номеру через не удастся. Такие сведения в ней не размещены.

Снятие обременения

Исключение из реестра недвижимости сведений о наложенных на участок ограничениях происходит в строго оговоренном законом порядке. Оснований для этого множество: то, как снять обременение с земельного участка, зависит от вида наложенного ограничения.

В число оснований входит:

  • окончание срока действия договора аренды, сервитута или несоблюдени условий соглашения;
  • исполнение обязательств и погашение закладной при ипотеке или нотариальном запрете отчуждения имущества;
  • решение органа государственной власти при обременении специальных зон;
  • прекращение исполнительного производства или исполнение обязательства по исполнительному листу и так далее.

Кроме того, снятие обременения с земельного участка в Росреестре возможно по решению суда. Например, если арест судебным приставом был наложен незаконно, должник вправе обжаловать действия чиновника.

Для обжалования нужно подать в районный суд иск, в котором следует подробно описать ситуацию и указать, какие именно действия пристава нарушили закон. Если они будут признаны неправомерными, суд обяжет снять арест.

Посмотрите, как выглядит примерный образец искового заявления о снятии обременения на земельный участок в виде ареста.

Если ограничение возникает правомерно, по договору, процедура снятия обременения происходит таким же образом, как и его наложение: стороны обращаются в Росреестр и подают заявление о погашении записи.

Продажа участка с обременением

Ответ на вопрос, можно ли продать участок с обременением, зависит от его разновидности. По сути, единственное ограничение, которое категорически запрещает сделку купли-продажи, – арест. До его снятия осуществить отчуждение недвижимости невозможно.

Остальные обременения так или иначе допускают куплю-продажу, но с некоторыми особенностями:

  • отчуждение участка под ипотекой, залогом или запрещением на отчуждение возможно лишь с согласия залогодержателя/кредитора;
  • продажа земли с обременением в виде аренды или сервитута не прекращает их. Право использовать землю сохраняется за третьими лицами в том же объеме и после перехода права собственности к покупателю;
  • земли, отнесенные к специальным зонам, могут продаваться без получения разрешения.

Сама процедура купли-продажи каких-либо значимых особенностей не предусматривает. Все происходит по стандартной схеме: заключение договора → подписание передаточного акта → регистрация перехода прав.

Единственное важное условие – уведомление покупателя о наличии ограничений и указание их в документах.

Типовой договор купли-продажи земельного участка с обременением можно посмотреть ниже.

Заключение

Обременение земельного участка – это ограничение вещных прав собственника. Оно возникает на основании закона, договора или решения компетентного органа. Существует несколько видов обременений, и все они по-разному ограничивают права собственника на землю. Самые распространенные:

  • арест,
  • ипотека,
  • аренда,
  • сервитут.

Сведения о них должны содержаться в ЕГРН, иначе они фактически не существуют. Наличие обременений не всегда исключает продажу участка. Абсолютный запрет накладывает лишь арест.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: