Определение рыночной стоимости земельного участка и ее отличие от кадастровой

Чем отличается рыночная стоимость от кадастровой стоимости земли?

Земли оцениваются соответственно их целевому назначению. К примеру, земли поселений оценивают на базе анализа рыночной информации о сделках купли-продажи, стоимости предложений объектов недвижимого имущества, ставке арендной платы, сведений об инфраструктуре инженерно-транспортного назначения, объектах социально-бытового назначения, состоянии окружающей среды, ландшафтной ценности в историческом и архитектурно-эстетическом плане. Для оценивания земель сельскохозяйственного назначения требуется учесть целый набор параметров: фактические показатели урожайности основных культур, степень продуктивности насаждений многолетнего характера, сенокосов и пастбищ, структура площадей посевов, стоимость реализации отдельных видов продукции сельскохозяйственного производства в регионе, а также затраты, сопряженные с процессом растительного выращивания.

Рыночная и кадастровая стоимость земли

Кадастровая стоимость земли представляет собой величину, расчет которой осуществляется в процессе проведения государством кадастровой оценки земель, при этом они обязательно разделяются по целевому назначению на классы. «Правилами проведения кадастровой оценки земель» предписано, что кадастровая стоимость земель базируется на данных по уровням цен на рынке, ставкам платы за аренду территорий в границах поселений.

Кадастровая стоимость земли служит базовым показателем при расчете налогов, так как определение земельного налога сегодня зависит именно от кадастровой стоимости. Она же служит в качестве основания для ограничений по распоряжению земельными наделами. Земельный кодекс включает в свой состав целую совокупность процедур, ссылающихся на показатель кадастровой стоимости. Получается, что это ориентир, который предписан самим государством в качестве расчетного показателя для определения выкупной стоимости участка земли и прочих нормативов.

Рыночная стоимость представляет собой показатель цены, который чаще всего можно видеть на открытом рынке. По сути это наиболее вероятная цена, по которой объект отчуждается в условиях открытого рынка с наличием здоровой конкуренции. Если говорить о том, в чем состоит разница между кадастровой и рыночной стоимостью земли, то стоит иметь ввиду, что последняя характерна для вторичного рынка. Для первичного рынка используется нормативная стоимость, по которой осуществляется выкуп участков из собственности государства и муниципалитетов частными лицами. Получается, что определить рыночную стоимость невозможно без наличия развитого рынка. Лишь в результате анализа совершенных сделок при учете необходимых поправок можно определить для любого земельного участка наиболее вероятный уровень цены.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земли состоит в довольно значительных показателях, соизмеримых с разницей рыночной и инвентаризационной стоимости сооружений и зданий. Довольно часто собственники или арендаторы земель могут высказываться в пользу того, что налоговые платежи за них высоки без особого оснований. Тут все дело состоит в том, что эти две цифры могут сильно различаться. К примеру, показатель кадастровой стоимости земли, используемой под размещение доходных объектов недвижимости в наиболее значимых частях города, может оказаться ниже показателей рыночной стоимости. А земли, которые служат местом размещения для промышленных объектов, довольно часто характеризуются большей кадастровой стоимостью в сравнении с рыночной. В последнем случае вполне естественно, что арендные платежи и налоги на землю будут восприниматься в качестве завышенных.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли

Довольно серьезной проблемой является частое расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью земли, связано это с тем, что все платежи, в числе которых и налоги, вычисляются на базе кадастровой стоимости. Когда речь идет о завышении этой суммы, платить приходится в разы больше. Кадастровая стоимость должна быть публичным эквивалентом реальной стоимости участка, то есть она должна примерно соответствовать рыночной. Чаще всего это не так. Вся проблема состоит в проведении кадастровой оценки в массовом порядке, без учета индивидуальных особенностей каждого конкретного участка.

Результатом этого становится отражение посредством кадастровой стоимости неких усредненных данных массовой оценки. Получаемые данные далеки от реальной рыночной стоимости участков, при этом может идти речь о заметном завышении кадастровой стоимости. Результатом этого является отсутствие возможности реализации отдельных участков земли по ценам, равным их кадастровой стоимости. В особенности остро такая проблема встала в 2021 году, когда установленные показатели оказались заметно более завышенными по отношению к рыночным. Представители домовладельцев и бизнес-структур это не одобрили, так как это привело к увеличению стоимости аренды участков, которые находились в собственности государства, и налоговых выплат. В статье 66 Земельного кодекса РФ прописана необходимость установки кадастровой стоимости равной рыночной.

Что делать, если кадастровая стоимость отличается довольно заметно?

Такая ситуация требует приведения кадастровой стоимости в соответствие с рыночной, что делается посредством обращения в комиссию по разрешению споров, находящуюся при территориальном управлении Росреестра, либо посредством обращения в суд. Основным аргументом может стать результат проведенной кадастровой оценки силами компаний, проводящих независимую экспертизу. Самым лучшим вариантом, который точно принесет результат, будет обращение в судебные органы с составленным исковым заявлением, что продиктовано вполне конкретными причинами.

Первая из них заключается в том, что у истца уже имеются объективные основания для того, чтобы кадастровая стоимость была пересмотрена, это прописано в результатах оценки независимых структур. Это заметно повышает шансы склонить суд на свою сторону. Комиссия по спорам, работающая в отделении Росреестра, не проявляет такой лояльности к владельцам земель. Вторая причина состоит в том, что информация об увеличении кадастровой стоимости земли становится известна владельцу в момент, когда он получает уведомление с суммой начисленного налога. К этому моменту время, отведенное комиссией Росреестра на обжалование кадастровой стоимости, истекает.

Как сделать кадастровую стоимость меньше рыночной?

При выборе верного подхода к решению вопроса можно добиться этого. Тут все связано с тем, что государственные органы, которые проводят кадастровую оценку земли, не располагают ни временем, ни финансовыми ресурсами для того, чтобы нанимать сторонних экспертов для квалифицированного отстаивания в суде своих собственных интересов. При этом землевладелец заинтересован в том, чтобы установить минимально возможную кадастровую стоимость, так как это позволяет ему законно экономить на налоговых платежах. Именно поэтому правильным решением будет привлечение на свою сторону квалифицированных оценщиков и юристов, способных снизить кадастровую стоимость в будущем.

Единственная проблема в будущем касается сроков судебного рассмотрения – они могут быть очень длительными. Однако результат стоит того.

Что такое кадастровая стоимость земельного участка: отличие от рыночной? +Видео

Как известно, на рынке недвижимости есть понятие кадастровой стоимости участка, и понятия его рыночной стоимости. Несмотря на похожие названия эти два понятия различаются друг от друга. Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка используется для разных дел.

Также для определения каждой из этих стоимостей используется свой метод. Рассмотрим более подробно, что это такое и чем отличается кадастровая и рыночная стоимость земли.В статье рассмотрим вопрос о том, что такое кадастровая и рыночная стоимость земельных участков, чем отличаются, для чего используются.

Государственная кадастровая стоимость устанавливается правительством России, при этом, на рыночную цену недвижимости влияют различные факторы, которые не берутся во внимании при расчете кадастровой стоимости.

Чем отличается кадастровая и рыночная стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость любой недвижимости рассчитывается в момент  постановки на кадастровый учёт. Информация о кадастровой стоимости участка земли, также как и другая важная информация и параметры объекта недвижимости записывается в базу Росреестра. Ранее информация о кадастровой стоимости вносилось вещей в кадастровый паспорт, настоящее время заносится в выписку из ЕГРН, которая заменила кадастровый паспорт.

В России механизм и оценка расчета кадастровой стоимости земли недвижимости производится по рекомендациям Министерства экономического развития. На практике занимается расчетом кадастровой стоимости оценочные организации, отделение Росреестра обычно заключают с ними договора. Процедура расчета кадастровой стоимости земельных участков должна проходить хотя бы один раз в пятилетку, при этом не чаще, чем один раз за трехлетку.

Особенности расчета

Обычно со временем кадастровая стоимость земельных участков увеличивается, это объясняется общим повышением цен.

При расчете кадастровой стоимости учитывается следующая информация:

  • – в каком районе города и как далеко от центра располагается участок земли;
  • – в каком состоянии находится инженерные сети рядом с участком;
  • – какая инфраструктура есть рядом с местом расположения земельного участка, есть ли детские сады, парки, промышленные организации, автомобильные трассы и другое;
  • – к какой категории относится земельный участок, в качестве чего его используют.

Формула расчета

Проанализировав всю вышеуказанную информацию, происходит расчет стоимости одного квадратного метра земли на участке. Далее нужно умножить полученную стоимость на площадь объекта, и будет рассчитана кадастровая стоимость участка.

Как рассчитать кадастровую стоимость участка

Если нужно узнать кадастровую стоимость участка, то можно посмотреть эту информацию в выписке этого района. Но такая информация и такие документы доступны только собственникам участков.

Для тех, кто не имеет доступа к документам можно порекомендовать следующие способы:

  • – можно запросить информацию в Росреестре, в том отделении, к которому участок относится;
  • – можно зайти на сайт Росреестра и запросить данную информацию там;
  • – статусы информацию о кадастровой стоимости участка можно узнать на публичной кадастровой карте.

Чтобы воспользоваться одним из вышеуказанных способов, что нужно знать кадастровый номер и адрес земельного участка, однако в любом случае такая информация будет носить неофициальный, а только справочный характер.

Для чего используется кадастровая стоимость земельных участков?

Кадастровую стоимость земли рассчитывают и используют в следующих случаях:

  • –  для того, чтобы определить сумму подоходного налога при продаже участка;
  • – для определения суммы земельного налога на участок;
  • – кадастровая стоимость участка нужна для того, чтобы рассчитать сумму вознаграждения нотариусу при сопровождении некоторых сделок;
  • – для того чтобы корректно рассчитать установить арендную ставку на земли, которые принадлежат государству;
  • – информация о кадастровой стоимости является важной информацией при решении различных судебных споров, например при разделе имущества.

Рыночная стоимость земельного участка

Рыночная стоимость земли является приблизительной ценой, по которой можно продать земельный участок. Рыночная цена может быть определена путем сравнения с другими похожими объектами недвижимости.

Параметры расчета

При расчете рыночной стоимости земельного участка, важное значение имеют следующие параметры:

  • – что находится рядом с земельным участком, в каком районе города он располагается;
  • – какие здания и строения имеются на земельном участке;
  • – есть ли на территории земельного участка или рядом с ним инженерные сети;
  • –  рыночная цена земельного участка также будет зависеть от экономического положения в регионе;
  • –  насколько земельный участок отдален от других населенных пунктов,  имеется ли рядом с участком городской транспорт, то есть можно ли на транспорте добраться до него.

Надо сказать, что расчет рыночной стоимости земельного участка зависит от определенной цели оценки, и один из факторов может иметь разный вес. Также при расчете кадастровой и рыночной стоимости участков имеет значение общей экономической ситуации в стране и на рынке недвижимости.

Рыночная стоимость земли используется в ситуации, когда земельный участок нужно выставить на продажу, когда нужно определить сумму арендной платы за него, когда нужно рассчитать сумму оплаты за работу нотариуса при сопровождении различных сделок.

Как рассчитать рыночную стоимость участка

Для расчета рыночной стоимости земельных участков для начала производится  процедура их оценки. Важно узнать приблизительную рыночную цену на земельный участок, чтобы при его продаже не терять напрасно время и денежные средства. Потому что, если продавать участок за завышенную цену, то недвижимость достаточно долго не будет продаваться. Если же установить заниженную цену на участок земли, то в результате продавец недополучит свою прибыль.

Важно! В некоторых ситуациях есть необходимость не просто знать примерную стоимость участка земли, но также и документально обосновать. И как раз для подтверждения цены можно использовать отчет об оценке объекта недвижимости.

Для составления такого отчета об оценке стоимости земли можно обратиться к независимым оценщикам, который не только сделает оценку стоимости участка земли, но и подтвердят её в документе с помощью аргументов. Независимые оценщики могут работать отдельно или в организации, которая специализируется на оценочной деятельности. Например, это может быть агентство недвижимости, юридическая компания.

Специалисты, которые работают в области оценки, должны иметь специальное профессиональное образование в области оценки и быть участником организация оценщиков. На руках у специалиста должен быть диплом об образовании, свидетельство из реестра оценщиков. Это очень ответственная работа, при проведении недостоверной оценки рыночной стоимости земельного участка, солист будет нести за неё материальную ответственность. В целом в России работа оценщиком регулируется Федеральным Законом номер 135.

Как можно заказать оценку земельного участка

Для получения информации о рыночной стоимости земли, его собственник должен заключить договор с компанией и оценщиком и принести им о требуемые документы. К таким документам относятся паспорт, документ о праве собственности на землю, или документ, на основании которого человек является собственником участка, например, договор купли-продажи, дарения, завещание и другие.

После передачи всех необходимых документов начнётся процесс оценки земельного участка, точнее, его рыночной стоимости. Для определения оценщик  должен изучить и проанализировать всю полученную документацию, будет выезжать на место, для того чтобы проверить в каком состоянии находится недвижимость.

Далее оценщик составляет отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в виде прошитого документа, им подписанного. Если оценщик работает в организации, то в документе будет стоять ее печать. В отчете обязательно должны быть основные разделы, это само задание на оценку объекта, его описание и описание процесса оценки, произведенной оценщиком анализ рынка недвижимости, основные выявленные факты по рынку недвижимости, информация о согласовании результатов.

Оценочный документ должен быть прошит и пронумерован, в конце должна стоять подпись оценщика и печать предприятия, в которой оценщик работает. К оценочному отчету должны быть прикреплены копии всех документов, которые использовались оценщиком в его деятельности.

Различия кадастровой и рыночной стоимости земельных участков

Обычно кадастровая стоимость ниже рыночной стоимости участков. До 2021 года эта разница была значительна. Но после 2021 года  проводилась переоценка стоимости земельных участков вместе с увеличением кадастровой стоимости, то есть кадастровая максимально приблизилась к рыночной стоимости. Сейчас рыночная и кадастровая стоимость земельных участков различаются примерно на 20%.

Если владелец земельного участка полагает, что кадастровая стоимость недвижимости завышена, то он может обратиться заявление и оспорить эту стоимость. Если с момента оценки прошло менее полугода, то это можно сделать без обращения в суд. Нужно обратиться с заявлением в земельную комиссию данного населенного пункта, где располагается земельный участок.

Заявление составляется в свободной форме, там указывается просьба пересмотреть кадастровую стоимость, также нужно представить некоторые документы. Это паспорт владельца участка, документы подтверждающие право собственности на участок, также приложить отчет об оценке, его можно заказать и оформить таким же образом, как и для получения информации о рыночной стоимости.

Если прошло более полугода, или вам по каким-то причинам отказали в пересмотре кадастровой стоимости, что нужно обращаться в суд. Иском нужно приложить те же самые документы, можно добавить и другие, которые, по вашему мнению, помогут в положительном решении вопроса.

Если в одной из них стоимость признают завышенной, и в дальнейшем ее уменьшат, то владельцу земельного участка должны возместить ущерб. Например, собственник земельного участка мог переплатить рассчитанную от кадастровой стоимости сумму налога.

Отличия кадастровой и рыночной стоимости земельного участка

В отношении земельного участка устанавливается рыночная и кадастровая стоимость в рублях. Эти показатели могут существенно различаться. Расскажем, в чем разница между кадастровой стоимостью и рыночной ценой объекта.

Что такое кадастровая стоимость

Установленная кадастровая стоимость – это цена объекта недвижимости, которая была определена по итогам проведения массовой оценки. При этом к учету принимаются такие параметры, как: месторасположение, целевое назначение, площадь и другие. Как правило, эта цена максимально приближена к рыночной, но отличается от нее, так как для точной оценки необходимо учитывать индивидуальные особенности объекта.

Сведения о кадастровой стоимости всех объектов содержится Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Узнать кадастровую стоимость земельного участка можно на официальном сайте Росреестра, на публичной кадастровой карте или путем получения выписки из ЕГРН в МФЦ.

Определением кадастровой стоимости объектов занимается специальное учреждение. Процесс оценки происходит в несколько этапов:

1.    Исполнительный орган субъекта РФ принимает решение о проведении оценки. Специальное учреждение собирает сведения об объектах недвижимости, обрабатывает полученные данные и подготавливает оценочные мероприятия.
2.    На сайте Росреестра публикуются предварительные отчеты об оценке на два месяца
. За это время любое заинтересованное лицо может выявить ошибки или замечания, которые направляются путем направления заявления.
3.    По истечению установленного срока происходит утверждение результатов оценки
. Установленная кадастровая стоимость вступает в силу с 1 января.

Сведения о проведении кадастровой оценки можно посмотреть на официальном сайте Росреестра. Данные о стоимости объектов обновляются один раз в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года.

Исходя из кадастровой стоимости рассчитываются налоги и нотариальные расходы. Так, например, она принимается за основу при вычислении налога на имущество, подоходный налог в случае продажи объекта, а также при его дарении.

Что такое рыночная стоимость

Рыночной стоимостью называют установленную цену объекта, по которой он может быть реализован в условиях свободной конкуренции. Иначе говоря, это цена, которую готовы заплатить потенциальные покупатели.

На рыночную стоимость влияют не только характеристики объекта, но также курс валют, внешние политические и экономические факторы, сезонность и т.д. Все они оказывают влияние на цену, что приводит к ее падению или росту.

Рыночная стоимость определяется в результате проведения оценочных работ профессиональными оценщиками. Для этого используются три подхода – доходный, затратный и сравнительный. При определении стоимости земельного участка оценщик принимает во внимание его местоположение, качество грунта, целевое назначение, стоимость аналогичных объектов, вероятный доход от использования земли и другие факторы.

По итогам выполнения работ составляется отчет об оценке. Это официальный документ, который может быть использован в различных целях. К примеру, для предоставления в банк при оформлении кредита под залог земельного участка.

Рыночная стоимость используется при совершении гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение и т.д.), а также при наследовании, страховании и в других юридических ситуациях.
В чем отличия кадастровой и рыночной стоимости

Можно выделить четыре основных отличия кадастровой и рыночной стоимости:

1.    Рыночная стоимость определяется оценщиком (иногда продавцом, риэлтором). Кадастровая – государственными органами.
2.    На рыночную стоимость оказывают влияние спрос и текущее состояние рынка
. Кадастровая определяется с учетом экономической ситуации региона.
3.    Рыночная стоимость более объективна, так как при ее формировании учитываются индивидуальные особенности и характеристики, а также предложения конкурентов
. Кадастровая стоимость не отличается гибкостью и не может меняться так стремительно, как рыночная.
4.    Как правило, рыночная стоимость больше кадастровой.

Эти два показателя совершенно не связаны между собой и используются для разных целей. Одинаковые по данным кадастра земельные участки могут продаваться по совсем другим рыночным ценам.

Возможна ли переоценка

Рыночная стоимость может переоцениваться по желанию заинтересованного лица. Для корректировки данных кадастровой оценки необходимы основания. Их два:

1.    В процессе проведения оценочных работ была допущена ошибка.
2.    Стоимость сильно завышена или занижена.

При выявлении ошибочных сведений необходимо обратиться в учреждение, проводившее оценку, или в МФЦ. К обращению прикладываются документы на недвижимость и пояснения о выявленной ошибке. Когда стоимость кажется некорректной, проводится процедура по установлению рыночной стоимости.

Переоценка может быть инициирована только заинтересованным лицом. Как правило, это собственник недвижимости. Специалисты нашей кадастровой компании могут помочь Вам в этом процессе.

Обжалование может происходить в специальной комиссии при Росреестре или через суд.

Оспаривание через комиссию

Специально созданная комиссия располагается в Росреестре. Для обращения потребуются следующие бумаги:

•    заявление;
•    выписка о кадастровой стоимости (можно получить в МФЦ);
•    правоустанавливающая документация – актуальная выписка из ЕГРН и основание возникновения прав (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в права наследования и т.п.);
•    отчет об оценке – его должен подготовить профессиональный оценщик на дату проведения кадастровой оценки.

Документы могут быть поданы при личном обращении или по почте. После получения пакета бумаг документы направляются в орган, проводивший оценку. Затем назначается дата рассмотрения вопроса. О дне проведения заседания комиссии сообщается заявителю.

Решение будет принято сразу же. Если оно положительное – сведения направляются в Росреестр. Если отрицательное – дальнейшее оспаривание возможно только через суд.

Переоценка через суд

Для обращения в суд потребуется составить исковое заявление. Пакет документов будет аналогичным.
Подобные дела рассматриваются судами общей юрисдикции. Процедура платная – госпошлина составляет 300 рублей.

Суд примет заявление к рассмотрению только в том случае, если оно корректно оформлено и представленных документах нет неточностей. При выявлении ошибок судебный орган может оставить иск без движения или вернуть заявителю.

В случае положительного решения суда его потребуется предоставить в Росреестр. После этого будут внесены соответствующие корректировки в ЕГРН.

Дополнительная информация по теме

Договор дарения земельного участка

Как оформить землю под домом в собственность

Права и обязанности кадастрового инженера

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: