Нормативно-правовое регулирование правоотношений по аренде земли

Правовое регулирование земельных отношений

Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Право на землю » Правовое регулирование земельных отношений

Статья посвящена правовому регулированию земельных отношений, подробно рассматриваются методы и принципы этого вида правоотношений

Понятие «земельные отношения»

Под «земельными отношениями» понимаются урегулированные нормами земельного права общественные отношения по поводу приобретения (приватизации, купли-продажи и иных сделок), ис­пользования и охраны земель, складывающиеся между органами власти, физическими и юридическими лицами. 

Земля рассматривается в качестве объекта земельных правоотношений (как разновидности общественных отношений) не только ввиду того, что она – объект природы, составная часть окружающей среды, а вследствие экономической выгоды от ее использования человеком. Это важное обстоятельство определяет экономическое, социальное и экологическое значение земельных отношений. Тем не менее, земля как объект общественных отношений продолжает оставаться объектом природы даже тогда, когда к ней прикладывается человеческий труд. В этом одна из основных особенностей земли в качестве объекта общественных отношений и соответственно самих земельных отношений.

В ст. 3 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2021 г. №136-ФЗ (далее – ЗК РФ) «Отношения, регулируемые земельным законодательством» приводится легальное определение «земельных отношений», под которыми понимают отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. К такого рода отношениям  относятся отношения по использованию и охране недр, водных объектов, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых объектов, объектов культурного наследия народов РФ. При этом имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Правовое регулирование земельных отношений

Правовое регулирование земельных отношений заключается в установлении норм и правил в сфере землепользования, общеобязательных для применения и исполнения всеми субъектами данного вида отношений. Оно осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством. В частности, Гражданский кодекс РФ (ч. 1) от 30 ноября 2021 г. №51-ФЗ (далее – ГК РФ) определяет основания возникновения, изменения и прекращения прав на земельный участок, как на любое другое имущество. Комплекс норм земельного права устанавливает особенности возникновения и прекращения таких прав, а также процедуру их оформления. Основным источником земельного права является ЗК РФ.

Как и любой другой вид общественных отношений, земельные правоотношения состоят из следующих обязательных элементов.

  • Объект правоотношений. В земельном праве в соответствии со ст. 6 ЗК РФ «Объекты земельных отношений» объектами правоотношений признаются: земля в целом (как естественный природный объект и ресурс), участки земли и части земельных участков. В большинстве правоотношений объектом выступает индивидуально определенный участок земли, имеющий обязательные признаки и характеристики (границы, площадь, местоположение). Земля в целом может выступать объектом отношений по охране или рациональному использованию, которые носят общий характер. Регулирование объекта земельных правоотношений осуществляется в нормах ЗК РФ, ГК РФ, ряда отраслевых федеральных законов (например, ФЗ от 18 июня 2021 г. №78-ФЗ «О землеустройстве», ФЗ от 11 июня 2021 г. №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», ФЗ от 24 июля 2021 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ФЗ от 10 января 2021 г. №7-ФЗ «Об охране окружающей среды»), подзаконных актах.
  • Субъект правоотношения. Субъектами земельных правоотношений согласно ст. 5 ЗК РФ «Участники земельных отношений» могут выступать: граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Субъектный состав зависит от конкретного вида правоотношений. В процессе распределения земель государственной или муниципальной собственности субъектами будут выступать публичные органы власти, с одной стороны, и гражданин (организация), претендующие на выделение участка. В правоотношениях, возникающих при совершении сделки в отношении земельного участка, субъектами будут являться стороны соглашения, а участие органа власти допускается только в качестве одной из сторон сделки. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются с соответствии с данным Кодексом, федеральными законами (п. 2 ст. 5 ЗК РФ).

Вышеуказанные субъекты могут выступать в роли:

а) собственников земельных участков;

б) землепользователей – лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

в) землевладельцев – лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

г) арендаторов земельных участков – лиц, владеющих и пользующихся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

д) обладателей сервитута – лиц, имеющих право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

В соответствии со ст. 124-125 ГК РФ Российская Федерация, субъекты РФ, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в имущественных отношениях на равных началах с иными участниками этих отношений – гражданами и юридическими лицами. От имени Российской Федерации и субъектов РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности органы государственной власти, от имени муниципальных образований – органы местного самоуправления.

  • Нормативное регулирование правоотношений. Государство осуществляет регулирование земельных правоотношений посредством принятия норм и правил, обязательных для исполнения всеми субъектами. Обязательность исполнения норм права обеспечивается системой мер стимулирующего или принудительного характера. Содержание земельных правоотношений – корреспондирующие (взаимосвязанные) права и обязан­ности их участников, совершающих свои действия в точном соответ­ствии с  нормами права. В настоящее время с введени­ем института частной собственности на землю и платного землеполь­зования земельные отношения приобрели новое содержа­ние, так как они признаны имущественными, а земля перестала быть объектом администрирования, получила кадастровую оценку с учетом потребностей развивающегося земельного рынка.

Виды земельных правоотношений

Земельные правоотношения можно классифицировать:

— по характеру содержания правоотношения (по функциональной роли): регулятивные и охранительные.

— регулятивные земельные отношения – отношения, складывающиеся в процессе реализации земельно-правовых норм, не связанных с применением юридической ответственности, и которые выражаются, как правило, в совершении участниками данных отношений позитивных действий. Традиционно, на практике возникают именно такие отношения (изъятие земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд, заключение договора аренды земли и т.д.).

 охранительные земельные правоотношения возникают в связи с совершенными правонарушениями, либо с наличием угрозы их совершения и реализуются при применении юридической ответственности. К примеру, самовольное снятие или перемещение плодородного слоя почвы влечет наложение административного штрафа на виновных граждан, должностных лиц и юридических лиц.

по степени определенности сторон правоотношения: абсолютные и относительные.

 абсолютные правоотношения – это те, в которых определена только одна сторона – носитель субъективного права. Один субъект наделяется субъективным правом, остальные же субъекты обязаны не нарушать это субъективное право. Примером данного правоотношения будет являться реализация субъектом права собственности. Собственник имеет правомочия владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком, при этом все остальные лица обязаны уважать и не нарушать эти правомочия.

— относительные правоотношения – правоотношения, в которых оба субъекта строго определены и являются носителями прав и обязанностей по отношению друг к другу. Примером относительного правоотношения будут правоотношения, которые связаны с нормами гражданского права и, соответственно, переплетаются с положениями земельного права. Так, согласно договору купли-продажи между продавцом и покупателем земельного участка возникают конкретные, относительные правоотношения

 по характеру регулирования отношений: материальные и процессуальные.

— материальные земельные правоотношения устанавливают права и обязанности субъектов права по поводу охраны и использования земли, а также запреты на совершение тех или иных действий в отношении земель. Другими словами, это правоотношения, которые складываются в связи с использованием прав и обязанностей, предусмотренных нормами земельного права. В данном случае примером может являться право на залог земельного участка; обязанность не нарушать права других лиц, использующих землю.

— процессуальные земельные правоотношения выражаются в нормах, устанавливающих порядок возникновения, изменения, прекращения и осуществления материальных правоотношений, то есть правовому регулированию подвергаются не сами земельные правоотношения, а способ их реализации. Примером данных правоотношений может являться порядок оформления сделок с землей, порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд и т.д.

— по целевому назначения земель: по использованию земель сельскохозяйственного назначения; по использованию земель поселений; по использованию земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, обороны и иного специального назначения; по использованию земель особо охраняемых территорий; по использованию земель лесного фонда; по использованию земель водного фонда;  по использованию земель запаса.

Также земельные отношения классифицируются в зависимости от своего содержания. По данному основанию выделяют:

— Земельные правоотношения в сфере собственности на землю. Возможность наличия частной собственности на землю определяет содержание земельных правоотношений, а именно отношений по владению, пользованию и распоряжению землей, особенности правового режима земельных участков.

— Правоотношения по поводу прав на землю, производных от права собственности. Эта группа правоотношений делится на правоотношения, имеющие характер вещных прав, и правоотношения, имеющие обязательственный характер.

3емельные правоотношения в сфере управления использованием земель и их охраны. Независимо от того, находится ли земля в частной, государственной или муниципальной собственности, государство в лице уполномоченных на то исполнительных органов государственной власти осуществляет определенные функции в целях организации рационального использования и охраны всех земель, входящих в состав земельного фонда России, исходя из общегосударственных интересов.

Правовое регулирование земельных правоотношений включается в себя систему регулятивных и охранительно-предупредительных норм.

Методы и принципы правового регулирования земельных отношений

Под методом правового регулирования понимается совокупность способов, приемов, с помощью которых право, т.е. правовые нормы, воздействует на поведение участников общественных отношений, в данном случае – земельных.

Метод земельного права имеет комплексный характер, в нем сочетаются императивный и диспозитивный методы правового регулирования.

Императивный метод предусматривает установление обязательных правил, ограничений и запретов, которые обязаны исполнять субъекты правоотношений. Так как земельные ресурсы имеют уникальное общественное и экономическое значение, регулирование правоотношений в сфере землепользования, как правило, основано на системе ограничений и запретов. Для реализации данного метода государство реализует свои властные полномочия не только посредством принятия нормативно-правовых актов, но и комплексом практических мер (согласование места размещения объектов капитального строительства на участке земли; определение конкретных категорий, целевого назначения и видов разрешенного пользования землей; прекращение права пользования участков в случае нарушения норм, и т.д.).

При регулировании государство устанавливает границы возможного и должного поведения участников правоотношения с целью соблюдения интересов государства и общества.

Императивный метод регулирования включает в себя систему мер ответственности за несоблюдение установленных правил. Привлечение к ответственности за нарушение нормативных актов является исключительным полномочием государственных органов.

Диспозитивный метод регулирования характеризуется юридическим равенством участников правоотношения, свободой выбора возможного поведения субъектов отношений. Вмешательство государства при диспозитивном методе регулирования заключается в установлении общих правил поведения субъектов, которые могут самостоятельно использоваться при реализации целей правоотношения.

Диспозитивный метод регулирования включается в себя три способа регулирования:

— рекомендательный – сторонам предоставляется право альтернативного поведения и выбора средств достижения цели;

— санкционирующий – не вмешивается в свободную волю равных сторон правоотношения, однако требует государственное вмешательство для придания воле сторон юридической силы;

— делегирующий – дает сторонам полную свободу выбора в пределах конкретного перечня полномочий.

Принципы земельных правоотношений:

  • принцип приоритета интересов народов, населяющих данную территорию, а также защита прав человека;
  • принцип приоритета экологического благополучия при использовании земли;
  • принцип целевого использования участков земли;
  • принцип устойчивости прав на землю, который является конституционным правом;
  • принцип равенства всех форм собственности на землю;
  • принцип платности, как средство эффективного и рационального использования земли;
  • принцип рационального использования земель;
  • иные принципы

Аренда земельных участков. Законодательство и практика (В. В. Солдатенков, 2009)

1. Правовое регулирование отношений по аренде земельных участков

Заключение договора аренды земельного участка представляет собой сложный процесс, содержание которого обусловлено необходимостью соблюдения требований различных отраслей законодательства – земельного, гражданского, градостроительного и др. Например, для заключения договора аренды в соответствии с законодательством необходимо правильно сформировать земельный участок, поставить его на государственный кадастровый учет, надлежащим образом предоставить его в аренду, а в случае, если срок аренды год и более, зарегистрировать договор в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Формально булыпая часть перечисленных процедур происходит без участия арендатора, поскольку оно не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Однако арендатор более всех заинтересован в конечном результате – предоставлении земельного участка на условиях, обеспечивающих его экономические и иные охраняемые законом интересы. Как показывает практика, арендатору необходимо контролировать результаты каждого этапа работ, сверяя их с требованиями действующего законодательства. Необходимость контроля обусловлена тем, что нарушение требований законодательства при заключении договора может повлечь за собой признание сделки (договора аренды земельного участка) недействительной (ничтожной или оспоримой) и применение правила реституции – возврата сторонами всего полученного по сделке. Вместе с тем для осуществления надлежащего контроля арендатору необходимо разбираться в вопросе, какие правовые нормы (какой отрасли права) применяются на каждом этапе, и четко представлять себе последствия их неприменения и/или изменения по соглашению сторон. В связи с изложенным представляется необходимым охарактеризовать применяемые при аренде земельных участков отрасли права и их конкретные нормы.

Отношения по аренде земельных участков регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Приоритет применения специальных норм права перед общими в земельных отношениях полностью соответствует требованиям гражданского законодательства, в частности ч. 3 ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. О преимущественном применении норм земельного законодательства перед нормами гражданского законодательства указывается в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ) от 24 марта 2003 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно которому при аренде земельных участков подлежат применению нормы Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающие особенности сдачи земельных участков в аренду.

В арендных отношениях последовательное преимущественное применение норм земельного законодательства перед нормами гражданского законодательства особенно важно, поскольку земельное законодательство относится к публичной отрасли права, поэтому его нормы носят обязательный характер и не могут изменяться соглашением сторон. Любая попытка договором изменить правило земельного законодательства влечет за собой недействительность (ничтожность) соглашения. В качестве примера следует сослаться на практику ВАС РФ. Так, в п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2003 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано следующее: «В силу статьи 270 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе с согласия собственника участка передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование. Пунктом 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу пункта 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками. В связи с этим после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка».

Правило преимущественного применения норм иных публичных отраслей законодательства и специальных отраслевых законов перед нормами гражданского законодательства является универсальным и подлежит обязательному применению при заключении договоров аренды земельных участков. Его особое значение проявляется при заключении договоров аренды определенной категории земель. Например, договор аренды земельного участка категории «земли населенных пунктов» должен основываться на требованиях специальных норм ЗК РФ и Градостроительного кодекса Российской Федерации, определяющих правила разрешенного использования земельных участков в соответствующих зонах; договор аренды земельного участка в особой экономической зоне заключается на условиях, определяемых Федеральным законом от 22 июля 2005 г. № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации».

Одна из проблем, с которой могут столкнуться арендаторы, – несоответствие норм, принимаемых субъектами Российской Федерации, в области земельных отношений нормам федерального законодательства, в частности нормам ЗК РФ.

Согласно п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции Российской Федерации, земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. По предметам ведения Российской Федерации принимаются федеральные конституционные законы и федеральные законы, имеющие прямое действие на всей территории Российской Федерации; по предметам совместного ведения издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации (чч. 1, 2 ст. 76 Конституции РФ). Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым по предметам ведения Российской Федерации и по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Иными словами, в случае противоречия закона или нормативного правового акта субъекта Российской Федерации, регулирующего земельные или иные природоресурсные отношения, федеральному законодательству (например, ЗК РФ или ГК РФ) указанные правовые акты не подлежат применению, а правоотношения сторон регулируются нормами федерального законодательства (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ). Проблема заключается в том, что регулирующий земельные отношения закон или нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации, противоречащий федеральному законодательству, не теряет автоматически своей юридической силы, что осложняет защиту нарушенных прав в судебном порядке и требует проведения процедуры признания его недействительным в Верховном Суде Российской Федерации или проверки конституционности Конституционным Судом Российской Федерации (далее – КС РФ). Вместе с тем судебная практика по данному вопросу сформирована. Примером является постановление КС РФ от 13 декабря 2001 г. № 16-П «По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона г. Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской». Признавая положения ч. 2 ст. 16 Закона г. Москвы противоречащими Конституции РФ, КС РФ в п. 6 постановления указал, что наличие на момент принятия Закона г. Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» федерального законодательства, которым регулируются отношения, касающиеся постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельными участками и их перерегистрации, исключает для законодательного органа субъекта Российской Федерации установление собственного регулирования в противоречие с федеральным. Такой запрет вытекает из ст. 15 (ч. 2) и 76 (чч. 1, 2 и 5) Конституции РФ. Принятые вопреки данному запрету, т. е. с нарушением компетенции, акты субъектов Российской Федерации применению не подлежат, а ограничиваемые ими права граждан во всяком случае могут и должны быть восстановлены в процессе правоприменения на основе прямого действия Конституции РФ и приоритета федерального закона.

Из изложенного следует, что при вступлении в арендные отношения стороны договора особенно строго должны следить за соблюдением требований земельного законодательства – правил формирования земельного участка, способа его предоставления, соответствия условий договора требованиям императивных норм ЗКРФ.

Согласно п. «о» ст. 71 Конституции РФ, гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации. Оно является отраслью частного права. Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений – гражданами и юридическими лицами. К ним применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.

Из изложенного следует, что договорная форма арендных отношений распространяет на отношения сторон действие норм гражданского законодательства, что, бесспорно, обеспечивает защиту сторон, но и возлагает на стороны особую ответственность за надлежащее формирование условий договора. Важно особо отметить, что субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе издавать акты, содержащие нормы гражданского права, в частности изменять правовыми актами условия заключенных договоров аренды земельных участков.

Связующим звеном между отношениями собственности и отношениями по использованию земель выступают договорные отношения. Основные условия заключения договора и его форма устанавливаются нормами гражданского законодательства, а особенности правомочий участников договора и ответственности за его неисполнение носят чаще всего земельно-правовую направленность и определяются нормами земельного законодательства[1].

Таким образом, договор аренды земельного участка имеет сложную правовую природу, так как соединяет в себя элементы публичных и частно-правовых отношений.

Практика показывает, что нормы гражданского законодательства глубоко проникают в сугубо отраслевые отношения, оформляемые договором. Например, все те немногие формы договоров аренды земельных участков, которые утверждены федеральными органами государственной власти и зарегистрированы в Минюсте России, являются примерными. Примерная форма договора аренды земельного участка, расположенного на территории особой экономической зоны и находящегося в государственной или муниципальной собственности, утверждена приказом Минэкономразвития России от 12 апреля 2006 г. № 95 (зарегистрирована в Министерстве юстиции Российской Федерации 2 июня 2006 г. № 7913). Примерная форма договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, утверждена распоряжением Росимущества от 6 июля 2004 г. № 104-р (зарегистрирована в Министерстве юстиции Российской Федерации 23 июля 2004 г. № 5943). Примерная форма договора аренды земельного участка, являющегося федеральной собственностью и предоставленного ОАО «Российские железные дороги», зарегистрирована в Министерстве юстиции Российской Федерации 15 сентября 2006 г. № 8320. Эта форма предоставляет арендатору право внести в договор необходимые для него условия, соответствующие требованиям законодательства, в том числе в судебном порядке.

Нормативно-правовое регулирование правоотношений по аренде земли

Земельные арендные отношения и их правовое обеспечение в устройстве российского земельного права. Определение договора аренды в действующем российском законодательстве. Земельный участок и субъекты прав на него. Порядок заключения договоров аренды.

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

Земля, как объект отношений, играет значимую роль, и потому пользование, владение и распоряжение участками земли не должно входить в противоречие с публичными интересами, а также нарушать права и законные интересы отдельных лиц, что прямо закреплено в Конституции РФ.

Для российского земельного права важными принципами являются то, как будет использоваться земля и как ее использовать можно.

Земля всегда имела особое экономическое значение, проблемы правового регулирования аренды земельных участков являются значимыми и актуальными для науки, для регулирования данных отношений, хозяйственной практики.

Одним из допустимых способов пользования землей, приобретающим в последнее время всё большую актуальность, является владение земельным участком на праве аренды.

Объектом анализа являются земельные арендные отношения и их правовое обеспечение в устройстве российского земельного права.

Цель настоящего исследования состоит в раскрытие главных вопросов, связанных с арендой земельного участка.

Нормативно-правовое регулирование правоотношений по аренде земли имеет глубокий, комплексный характер. Связано это с тем, что процедура заключения и расторжения договора аренды установлена гражданским законодательством, но при этом аренда земельных участков регулируется также и нормами земельного законодательства, это можно связать с тем, что земля является ценным и важным имуществом, потому, как именно с ней связаны все основы жизнедеятельности народов, проживающих на ней.

Глава I. Земельный участок и субъекты прав на него

1.1 Земельный участок как объект земельных отношений

В соответствии с ч.1 ст.9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

Как объект земельных отношений, земельный участок — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Из данного определения следует, что такой участок может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что его границы «описаны и удостоверены в установленном порядке». Это касается и способности земельного участка быть объектом прав на землю.

1.2 Субъекты прав на земельные участки

Согласно ч.1 ст.5 ЗК РФ, участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Субъектами права частной собственности на земельные участки могут быть граждане (в том числе иностранные граждане и лица без гражданства) и юридические лица (в том числе с иностранными инвестициями и иностранные юридические лица), которые на основании ст. 36 Конституции РФ, ст. 129, 209, 212 — 213 ГК РФ вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащими им земельными участками (использовать для бытовых, предпринимательских и иных целей, совершать различные сделки, в том числе по отчуждению) если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Субъект права собственности на землю — это лицо, которое осуществляет владение, пользование и распоряжение земельным участком на основании закона. Права всех субъектов права собственности равны и защищаются законными способами. Субъектами правовых отношений, связанных с возникновением права собственности на землю, также являются лица, вступающие в отношения в виду приобретения этого права.

Глава II. Аренда и договор аренды земельного участка.

2.1 Аренда земельного участка

Аренда является одним из установленных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в других сферах, включая бытовую.

Определение договора аренды в действующем российском законодательстве дано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В отношении земли, владение неосуществимо без ее использования, поэтому арендатор владеет и пользуется полученным в аренду земельным участком. При этом плоды, продукция и доходы, которые арендатор получил в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью (это может быть, например, выращенная сельскохозяйственная продукция, доходы от организации на арендованном участке платной автостоянки и т. д.). Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком — может сдать его, например, в субаренду.

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в рамках срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его извещения, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные: при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других — «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.

Аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).

2.2 Договор аренды

Договор аренды — это сделка, на основе которой осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Владельцем имущества остается арендодатель.

Исходя из общепринятых положений гражданского и земельного права, правом аренды земельного участка обладают все физические и юридические лица, не ограниченные в праводееспособности. Невзирая на это законодателем предусмотрен ряд ограничений.

Прежде всего, земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункты 2 и 11 ст. 22 ЗК РФ). Тогда как земельные участки, ограниченные в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ), могут быть объектами аренды.

Полностью изъяты из оборота земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности (их перечень приведен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ):

1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ);

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Второе ограничение касается исключительного права на получение права аренды земельного участка для лиц, которые имеют в собственности здания, сооружения, либо различные строения, расположенные на этом участке, в соответствии с ст. 36 ЗК РФ. В соответствии с этим правилом, только собственник здания или иного сооружения, может претендовать на приобретение права аренды.

Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется гражданским законодательством (нормами гл. 34 ГК РФ), которое предусматривает требования к совершению таких сделок. Особенности совершения договоров аренды земельных участков урегулированы в ст. 22 ЗК РФ.

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка (п.7 ст.22 ЗК РФ). земельный право аренда договор

В соответствии с п. 8 ст.22, при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Досрочное расторжение договора аренды участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного более чем на 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Статья 619 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке, но срок действия договора, для которого возможно такое расторжение, не оговаривается.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ). Кроме того, согласно подп. 1 п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, если нарушается его (участка) целевое назначение (категория земли). Категории земель установлены в ст. 7 ЗК РФ. Аренда земельного участка может быть также прекращена при таком использовании участка, которое приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или значительному ухудшению экологической обстановки (подп. 2 п. 2 ст. 46 ЗК РФ). Однако по указанному основанию прекращение аренды не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ и в других случаях, предусмотренных федеральными законами (п. 3 ст. 46 ЗК РФ).

2.3 Существенные условия договора аренды

Законодательством предусмотрены существенные условия договора аренды. Так, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Т.е. должны быть указаны местоположение, площадь, целевое назначение, категория участка, кадастровый номер земельного участка. К договору должен быть приложен план земельного участка; если сдается только его часть, то на прилагаемом плане (чертеже границ) указывается лишь эта часть. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду — земельном участке, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Аналогичная норма предусмотрена и в п. 2 ст. 22 ЗК РФ.

Арендная плата также является существенным условием договора аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ и п. 1 ст. 8 Закона об обороте земель).

Арендная плата устанавливается договорным путем, через достижение взаимного согласия сторон. Арендная плата взимается за землю, переданную в аренду. Размер, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором. Такой порядок предусмотрен Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РСФСР, Законом РФ «О плате за землю», а также Инструкцией МНС РФ от 21 февраля 2021 г. N 56 «По применению Закона Российской Федерации «О плате за землю».

Аренда земли — это форма землевладения и землепользования, когда одна сторона (арендодатель) предоставляет за определенную плату другой стороне (арендатору) земельный участок во временное пользование для ведения хозяйства.

Объектами обложения арендной платой являются земельные участки, части земельных участков, земельные доли, предоставленные гражданам в собственность, владение или пользование (аренду).

Согласно Закону «О плате за землю» (ст.21), при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

Все споры, возникающие по вопросам арендной платы за землю, рассматриваются и разрешаются судами или арбитражными судами в соответствии с их компетенцией.

Согласно ст. 610 ГК РФ обычно договор аренды земельного участка заключается на срок, который определен сторонами в договоре. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст. 46 ЗК РФ).

2.4 Аренда земель сельскохозяйственного назначения

В соответствии с п. 1 ст. 77 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения — это земли, расположенные за чертой поселений и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Земли сельскохозяйственного назначения бывают двух видов: земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства (т.е. фактически используемые), и земли, предназначенные для этих целей, т.е. те, которые будут использованы для названных целей в ближайшее время и без которых невозможен процесс сельскохозяйственного производства.

В составе сельскохозяйственных угодий Земельный кодекс РФ выделяет пашни, сенокосы, залежи, земли, запятые многолетними насаждениями, виноградниками и другими землями, используемые в растениеводстве.

Оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулирует ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который устанавливает особенности аренды этих земельных участков.

В соответствии с действующим законодательством РФ к участникам отношений, связанных с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Для участия а земельных отношениях граждане (физические лица) должны обладать правоспособностью, т.е. способностью иметь гражданские права и нести обязанности. Применительно к земельным отношениям граждане обладают правом иметь земельные участки на праве собственности и праве аренды, совершать любые, не запрещенные законом сделки с землей, заниматься предпринимательской и любой иной, не запрещенной законом сельскохозяйственной деятельностью на земельном участке, наследовать и завещать земельные участки. Гражданин должен обладать и дееспособностью, достичь определенного возраста.

Субъектами арендных отношений выступают арендодатель (собственник) и арендатор. Собственником земельного участка является лицо (гражданин, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование), которому земельный участок принадлежит на праве собственности.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии
внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной
цены.

В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

Статья 10 ФЗ устанавливает порядок предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

1. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

2. Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах Массовой информации, определенных субъектом РФ.

Земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка.

Заключение

Среди списка основных форм пользования землей, установленных российским законодательством, существует аренда земельных участков.

Аренда — это достаточно сложные правоотношения арендатора и арендодателя, которые имеют массу различных нюансов.

Согласно ГК РФ договор аренды земельного участка устанавливается как гражданско-правовой договор, который устанавливает обязательства арендодателя предоставить арендатору участок земли во временное пользование и владение за назначенную плату. Обычный договор аренды предусматривает право использования арендодателем собственности без права владения, но в договоре аренды земельного участка это исключено. Владение и пользование землей, полученной арендатором, позволительно, только если составлен договор аренды земли. В таком случае вся продукция и все доходы, полученные арендатором при использовании участка земли, являются собственностью арендатора.

В заключение работы, можно сделать следующие выводы: аренда земельного участка — это временное владение и пользование по договору аренды. Договор аренды оформляется письменным договором, предусматривающим определенный платеж в пользу собственника земли.

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты

Конституция Российской Федерации (с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ)

Земельный кодекс Российской Федерации (с учетом изменений, внесенных Федеральными законами от 28.12.2013 N 411-ФЗ, от 28.12.2013 N 446-ФЗ)

Гражданский кодекс Российской Федерации (с учетом изменений, внесенных Федеральными законами от 5.06.2012 N 51-ФЗ, от 14.06.2012 N 78-ФЗ)

Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Учебная литература

Земельное право России. Учеб. Пособие / А. Анисимов, А. Рыженков, С. Чаркин: Под ред. А. Анисимова. — М.: Юрайт, 2012. — 416с.

Договоры аренды, найма и лизинга. Г.А. Корнийчук. — М.: Дашков и Ко, 2010. — 158с.

Земельный участок: собственность, аренда и иные права в Российской Федерации и иностранных государствах. Пособие / В. Залесский. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2006. — 345 с.

Управление земельными ресурсами. Учеб. пособие / П. Кухтин, А. Левов, В. Морозов, А. Руднев, О. Семкина, Н. Хованова. — Спб.: Питер, 2006. — 448с.

Размещено на Allbest.ru

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: