Начисление квартплаты в новостройке

Начисление квартплаты в новостройке

Новостройкой считается жилой объект завершенного строительства. С оплатой коммунальных и эксплуатационных услуг не возникает проблем у тех покупателей, которые приобретают жилье уже в эксплуатируемой новостройке, переданной в управление ЖЭК или управляющей компании.

Сложности и спорные ситуации имеют место между застройщиком и дольщиками в период между сдачей дома в эксплуатацию и оформлением права собственности на жилье.

С какого момента начисляется квартплата в новостройке, определяет действующее законодательство.

Коммунальные платежи в новом жилье от застройщика

Под жилищно-коммунальными платежами следует понимать не только оплату предоставленных услуг (водоснабжение, горячая вода, электроэнергия, газ), но и расходы собственника на:

  • содержание дома;
  • придомовой территории;
  • капитальный ремонт;
  • вывоз бытовых отходов и прочее.

Начало оплаты ЖКУ (жилищно-коммунальных услуг) регулируется Жилищным Кодексом (ЖК) Российской Федерации, Федеральным Законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и другими общегосударственными и местными нормативными актами.

Законодательство

В статье 153 ЖК РФ определен момент начала оплаты ЖКУ для различных категорий плательщиков.

Обязанность внесения платы за ЖКУ возникает у:

  • нанимателя – с момента заключения договора социального найма, найма жилого помещения или договора на жилье социального использования;
  • арендатора – с момента заключения договора аренды;
  • члена кооператива – с момента передачи ему помещения в пользование;
  • собственника – с момента регистрации права собственности, при этом оплата расходов на капитальный ремонт не может быть начислена ранее, чем через 8 месяцев эксплуатации здания (статья 169 ЖК РФ);
  • лица, которому застройщик передал помещения после получения разрешения от специальных органов о вводе здания в эксплуатацию. Дата подписания приемопередаточного акта, является моментом возникновения у принявшей стороны обязательств по оплате ЖКУ.

Государственные и муниципальные объекты, до заселения, обслуживают уполномоченные органы.

С какого момента начисляется квартплата в новостройке?

В соответствии со статьей 15 ЖК РФ жильем называется изолированное недвижимое имущество пригодное для проживания.

Другие нормы ЖК утверждают, что жилье может быть передано долевым участникам по акту приема-передачи, но при этом если «квартира от строителей», то она:

  • не пригодна для проживания;
  • требует доделок и доработок.

Часто возникают проблемы с установленными окнами, дверьми, элементами сантехнического оборудования и другие.

Определить момент начала оплаты за ЖКУ можно исходя из особенностей договорных отношений и норм действующего законодательства.

Сдача дома в эксплуатацию

Любой объект считается завершенным, если подписан акт сдачи в эксплуатацию, но это не означает, что оплата платежей начинается именно с этого момента.

Официальное завершение строительства означает, что можно:

  • общее имущество многоквартирного дома передавать управляющему органу;
  • на жилье оформлять документы на право собственности.

Если в договоре с застройщиком не предусмотрено отношений по содержанию дома до момента ввода в эксплуатацию, то согласно законодательству началом оплаты ЖКУ является момент вступления в права собственности.

Но при этом владелец жилых помещений принимает помещения по акту приема-передачи, тем самым подтверждая, что строительная организация выполнила договор в полном объеме.

Если между датой подписания акта и оформлением права собственности проходит значительный промежуток времени и при этом владелец не пользовался ЖКУ, то застройщик или, лицо которое приняло в управление общее имущество, может предъявить требование оплатить текущие расходы.

Акт приема-передачи

В соответствии с частью 6 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ, лицо, принявшее от строительной организации помещение по акту приема-передачи, обязано вносить плату за коммунальные услуги.

Трактовка этой статьи может указывать, что имущество приняла управляющая компания, но при этом по такой же процедуре передается жилье долевым участникам, следовательно, любое лицо, принявшее помещение, обязано с этого момента оплачивать коммунальные услуги и другие расходы на содержание многоквартирного дома.

Кроме того такая норма может присутствовать в договоре между застройщиком и долевым участником, что не противоречит законодательству.

Требования оплачивать ЖКУ до подписания акта являются незаконными, даже в том случае, если они прописаны в договоре на строительство.

Возникновение права собственности по договору

В соответствии с Законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» право собственности на жилье возникает с момента его внесения в ЕГРП (единый государственный реестр прав).

Регистрация производится на основании:

  • договора на долевое участие в строительстве;
  • акта приема-передачи жилья;
  • других установленных законодательством документов.

С момента оформления собственности владелец обязан оплачивать все расходы на содержание дома и за предоставление коммунальных услуг.

Расходы на капитальный ремонт возникают не ранее, чем через 8 месяцев от начала эксплуатации дома.

Если есть недоделки

Подписание акта о передачи жилья от застройщика будущему владельцу является свидетельством, что все работы выполнены строительной организацией в полном объеме и надлежащего качества.

Если после подписания документа выявляются недостатки, то решение об их устранении должно быть прописано в договоре на долевое участие.

Если такой пункт отсутствует, то вопрос можно решить только в судебном порядке.

Претензия (образец)

Если акт приема-передачи не подписан и участник строительства обнаружил недоделки или другие недостатки он имеет право предъявить застройщику претензии, которые оформляются в письменном виде.

В документе указывается перечень обязательств, которые застройщик:

  • полностью не выполнил;
  • частично;
  • применил материалы ненадлежащего качества;
  • выполнил не в соответствии с проектом.

Претензия оформляется в двух экземплярах, на одном из которых застройщик ставит отметку о получении документа.

Здесь можно скачать образец претензии о недостатках в новостройке.

Претензия может быть отправлена заказным письмом с описанием вложения.

Документ является основанием для подачи искового заявления в суд в случае, если строительная организация:

  • не желает исправить недочеты в разумные сроки;
  • отказывается выполнить свои обязательства.

Часто задаваемые вопросы

Законодательная база в сфере регулирования отношений между застройщиком, владельцами жилья, долевыми участниками строительства, эксплуатационными и коммунальными службами многогранна и имеет множество трактовок.

Различные ситуации, возникающие при строительстве и во время передачи жилых объектов, рождают вопросы, которые требуют юридического толкования.

Жилье не достроено

Если застройщик требует внесения квартплаты до момента подписания акта о приемке и это противоречит договору на строительство, будущий владелец имеет право не оплачивать расходы на содержание дома, ссылаясь на статью 153 ЖК РФ.

Акт можно подписать только в том случае, если устранены все недостатки.

Любые дополнительные соглашения предлагаемые застройщиком являются новым договором, по которому долевой участник берет на себя обязательства, например, оплатить коммунальные расходы до приемки объекта.

В квитанцию внесен лишний месяц

Если в счет на оплату коммунальных платежей в новостройке включен лишний период, необходимо изучить условия договора.

В соответствии со статьей 421 Гражданского Кодекса РФ стороны могут заключить договор на любых условиях, которые они обговорили.

Моментом начала оплаты ЖКУ является дата подписания акта приема-передачи, если иное не предусмотрено договором о долевом участии.

Если застройщик или управляющая организация внесла расходы за период, не предусмотренный договором, то владелец имеет право потребовать перерасчет или требовать отмены незаконного платежа в судебном порядке.

На видео об оплате ЖКХ в новом жилье

Начисление квартплаты в новостройке

Ноябрь 17, 2021 Нет комментариев

Порядок оплаты коммунальных услуг в новостройках

В ЖКУ входит:

Платежи за содержание уход общедомовой территории, издержки на оплату вывоза бытовых отходов;
Оплата оказанных, потребленных коммунальных услуг а именно: газ, водоотведение, электричество; платежи за услуги, связанные с управлением многоэтажным зданием;
Расходы на капитальный ремонт коллективного имущества владельцев квартир;
Ежемесячные издержки на эксплуатацию ремонт здания, содержание основных коммуникаций.

Законодательные нормы

Жилищный кодекс РФ в официальном порядке определяет обязанности, законные права владельцев, а также арендаторов жилых квартир.

Кроме того, данный нормативно-правовой акт разъясняет сроки оплаты, появления обязанности каждый месяц перечислять оплату за оказанные ЖКУ:

Владелец правовая ответственность за ежемесячные издержки на коммунальные услуги появляется сразу же после оформления свидетельства о праве собственности на квартиру
Наниматель после заключения соглашения соц найма либо договора найма
Квартиросъемщик после заключения соответствующего соглашения с наймодателем
Органы, лица, которые принимают жилплощадь на баланс по факту получения разрешения на ввод квартиры в эксплуатацию после проведения осмотра принимаемой жилплощади, проставления подписи на акте приема-передачи. Такой документ удостоверяет, что будущий собственник со всем согласен, не имеет никаких нареканий, недочетов

Данные аспект указаны в положениях статьи №153 Российского ЖК.

Как происходит начисление квартплаты в новостройке?

Оплата счета за квартиру должна происходить исключительно после того, как будет целиком оформлена сделка купли-продажи.

В соответствии с действующим Жилищным Кодексом РФ, обязанность по внесению оплаты за квартиру, ЖКУ появляется не только после получения права собственности, а и после вселения в квартиру в порядке, регламентируемом на уровне законодательства.

Это происходит таким образом:

Потенциальный владелец жилого помещения посещает ТСЖ застройщика либо структуру местного самоуправления
Получает ключи а также разрешительную документацию на осмотр недвижимости
В случае, если по факту визуального осмотра помещение устраивает собственника по любым параметрам, следующий шаг – оформление акта приема передачи квартиры

Непосредственно в данный момент на неофициального собственника возлагается обязанность систематически, в полном объеме перечислять квартплату за используемую жилплощадь.

Официальное завершение строительных работ

Получив документ, подтверждающий в официальном порядке завершение строительства, девелопер вправе таким образом поступить с недвижимым объектом:

Распродать жилые помещения гражданам или организациям, оформив на них соответствующую правоустанавливающую документацию
Передать на баланс управляющей компании все общее имущество новостройки, иначе говоря все издержки, заботы по многоэтажному дому после этого должна нести управляющая организация, местные структуры самоуправления, военное министерство или же товарищество собственников квартир.

Однако официальное завершение строительных работ не может быть определено как момент начала перечисления оплаты за ЖКУ.

Средняя квартплата за однокомнатную квартиру, читайте тут.

Между моментом сдачи многоэтажного недвижимого объекта в эксплуатацию, а также появления у обособленных жилых помещений владельцев может пройти определенное время.

Как правило, на протяжении 6-ти месяцев можно реализовать 30-50% жилых объектов в ново возведенном здании.

На протяжении такого срока все затраты, связанные с уходом, обслуживанием общедомового имущества обязан нести сам девелопер либо прочее предприятие, которое получило на баланс такое здание.

В случае паевого участия в строительстве либо же при продаже объекта недвижимости, как правило, в соглашении указывается, что такого рода затраты будут возложены на будущего владельца либо вкладчика.

Подписание приемопередаточного акта

Важно, чтобы акт приема-передачи был составлен в 3-х экземплярах, при этом должны быть подписаны все 3 из них.

Первый акт отправляется в государственные органы, которые проводят регистрацию. Второй остается у будущего владельца квартиры, а третий – у девелопера либо же у прочей организации, на балансе которой числится многоквартирное здание.

Возникновение права собственности по договору долевого участия

При условии, если покупатель приобретает квартиру в соответствии с ДКП, а также не принимает объект в эксплуатацию по акту приема-передачи, это значит, что право владения на жилое помещение возникает исключительно после регистрации жилплощади в уполномоченных структурах Росреестра.

Чтобы реализовать такую процедуру нужно предоставить:

  • Соглашение на участие в долевом строительстве, при условии, что будущий владелец принимал участие в поэтапной постройке будущей квартиры
  • Акт приема-передачи объекта в эксплуатацию – данный документ требуется, если недвижимость была зарегистрирована в Росреестре.

Образец оформления претензии застройщику

Претензия может быть обоснованной при условии, если:

Реализовывались непрофессиональные строительные работы людьми со несоответствующей квалификацией, основные коммуникации так и не были подведены в помещения
Удалось доказать что в процессе строительства, осуществления отделки применялся низкосортный материал
Необходимо устранить недочеты которые возникли из-за халатности девелопера

Жалоба составляется в 2-х экземплярах на имя девелопера. Недочеты, существующие недоработки нужно детально описать, максимально конкретно, понятно.

Первый экземпляр регистрируется как входящее письмо представителем девелопера. Тогда как другой должен остаться у собственника недвижимости с обязательным указанием регистрации обращения (точная дата, ФИО, должность сотрудника, его подпись).

Практика судопроизводства

Обязанность застройщика – рассмотреть жалобу на протяжении десяти рабочих дней, а также ликвидировать все недочеты в сданной квартире или же предоставить владельцу недвижимости аргументированный отказ.

При условии отсутствия определенной реакции со стороны девелопера необходимо инициировать обращение в судебный орган.

Какие нужны документы для оформления субсидии по квартплате в статье: документы для субсидии на квартплату.

В случае вынесения положительного постановления все затраты, что были понесены в суде, должен возместить ответчик.

Видео: Начало оплаты коммунальных услуг в новостройке:

С какого момента нужно оплачивать коммуналку в новостройке?

Как не купить рукава от жилетки?

Мои соседи купили свою трешку в ипотеку. Выплаты рассчитали, что называется, впритык. Сразу после переезда пришла квитанция по оплате коммунальных услуг. Цифра, повергла всех в шок. Долг был около 100 000. 

С момента сдачи дома прошло больше года. Все это время трешка была бесхозной. И вот теперь новоиспеченные хозяева обязаны возместить все расходы на содержание своих 76 квадратных метров за 14 месяцев. 

Платить пришлось бабушке. Благо, пенсионерам тоже дают кредиты. Молодежь пообщалась с разными юристами и поняла, что шансов выиграть дело нет. Урок: нельзя подписывать документы, не глядя. Иначе вам непременно продадут рукава от жилетки… 

О сроках не спорят

Дату начала платежей по содержанию квартиры в новостройке, закон и судебная практика определяют очень четко. Это момент передачи вам квартиры и подписания акта приема-передачи. Как пережить этот момент, мы уже обсуждали

Внимание! О праве собственности здесь речь не идет. На оформление этого документа потребуется еще какое-то время. 

Но коммуналка будет капать с того момента, когда вы подпишете акт! Дальше возможны варианты. Без паники, дорогие новоселы. Чтобы разобраться в них, юридическая подготовка не требуется. 

Вариант первый – законный

Вы купили новостройку по 214 ФЗ, о котором мы уже писали в нашем блоге. Закон определяет порядок передачи квартиры дольщику. Застройщик обязан получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию, показать квартиру покупателю, устранить недоделки, и только потом может приступать к оформлению акта. 

Как только под актом приема-передачи появляется ваша подпись, застройщик умывает руки. Его обязательства исполнены. Теперь за ваши квадратные метры отвечаете только вы и оплачиваете их содержание тоже вы. 

Это правило. Бывают исключения. Например, вам предлагают подписать дополнительное соглашение, по которому вы обязаны оплачивать ЖКУ за два (три) месяца до подписания акта приема-передачи. Такое бывает нечасто, но на то оно и исключение. 

Рекомендация одна – внимательно читайте все, что подписываете. Если вы обнаружили дополнительное соглашение и отдельный пункт по оплате ЖКУ – стоит насторожиться и оценить возможные потери. Почему насторожиться? Да потому что при покупке квартиры по 214 ФЗ, такие операции незаконны. Так что можете отказаться подписывать допсоглашение. А уж если подписали, помните: в новой квартире нет счетчиков на воду и электричество – так что плата может быть очень большой, и ваши расходы на покупку жилья возрастут. 

Вариант второй – договорной

Не все квартиры в новостройках оформляют по 214 ФЗ. Существуют другие варианты – предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования, уступки права требования. Процедуру передачи квартиры в этих случаях закон не регулирует. 

Застройщик может предложить вам подписать акт в любой момент еще до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Чаще всего в договорах фигурирует момент завершения строительства. Так новоселов провести проще всего: работы завершены, коммуникации подведены, состояние объекта не вызывает нареканий. Практика показывает, что от завершения строительства до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию может пройти год и больше. Об этом пишут на форумах дольщики

И все это время вам придется вносить квартплату по самой высокой ставке – без счетчиков, по нормативу. Как раз в такую историю и попала моя соседка. Дом еще на стадии строительства. Коммунальных услуг еще нет, а оплачивать их уже нужно.

Ответ на вопрос о сроках начала платежей за услуги ЖКХ в новостройке прост и понятен. Чтобы его найти, юридические знания или услуги не требуются. Достаточно незамысловатой схемы.  

Инструкция на все случаи жизни:

  1. Выбирайте проверенного застройщика. Об этом подробнее здесь.
  2. Коммуналку при покупке квартиры в новостройке начинайте оплачивать после подписания акта приема-передачи квартиры. О том, что это такое, другой наш пост.
  3. Внимательно изучайте договор, в нем должен быть пункт об оплате ЖКУ. А еще лучше – покупайте квартиру по договору долевого участия. Платежи до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию могут серьезно усложнить вам жизнь.

Помните об этом, чтобы ваши реальные деньги не уплыли на оплату не оказанных вам услуг.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: