Можно ли оспорить сделку купли продажи земельного участка

Оспаривание сделок с земельными участками

Сделки с землей отличаются от других сделок с недвижимостью только предметом договора и особенностями передачи объекта покупателю. Но в связи с этим они регулируются не только нормами Гражданского кодекса, но и Земельного, с учетом других многочисленных ограничений. Так, например, приобретение земельного участка не снимает с него обременения, не может быть изменено его целевое назначение. Кроме того, предметом сделки могут быть только земельные участки, поставленные на кадастровый учет.

Так же, как и другие виды сделок, сделки с землей, могут быть оспариваемыми и ничтожными. Оспаривание сделок с земельными участками основано на доказательстве недействительности такой сделки, а ничтожные – недействительны в силу прямого нарушения закона. Признать оспоримую сделку недействительной можно только в случае, если она была заключена. По отношению к земельным участкам этот факт удостоверяется государственной регистрацией сделки и перехода права от продавца к покупателю. Только с этого момента наступают юридические последствия для участников сделки и возникают (прекращаются) их права.

Каждая конкретная сделка отличается своими обстоятельствами, но подавляющая часть оспариваемых сделок с землей связана с договорами купли­продажи.

Оспаривание сделок, связанных с куплей­-продажей земли

В судебной практике оспаривание сделок с земельными участками и признание их недействительными возникает по разным причинам. Так, в качестве обоснования недействительности сделки с землей могут быть признаны следующие обстоятельства:

  1. Притворность сделки. В данном случае необходимо доказать, что стороны, заключая договор, не преследовали общей цели. Сделка была совершена с целью прикрытия иных целей, направлена на достижение целей, не соответствующих тем, которые обозначены в договоре купли­продажи земельного участка.
  2. Совершение сделки неправомочным лицом. Такое основание возникает, когда стороной земельной сделки выступают лица, например, не достигшие совершеннолетия, без согласия на то их законных представителей. Иногда договор подписывается лицом по доверенности, в перечень разрешенных действий по которой не входит распоряжение недвижимостью.
  3. Отсутствие понимания своих действий. Это неадекватное поведение, неспособность оценить последствии своих поступков, ограничения дееспособности, вызванные тяжелой болезнью, психическими отклонениями. Обстоятельства должны быть доказаны медицинскими документами, справкой об инвалидности, заключением экспертизы.
  4. Наличие обременения, ограничения, ареста. Если продаваемый участок находится под арестом на основании постановлении СПС, то до снятия последнего, он не может быть продан. Доказывающими документами служат исполнительный лист, постановления об аресте и снятии ареста.
  5. Превышение пределов правоспособности. В число таких дел нередко попадают случаи продажи земельного участка супругом без согласия второй половины. Подобная ситуация может возникнуть при продаже земли, находящейся в общей долевой собственности, без уведомления других участников.
  6. Принуждение к совершению сделки. В этих случаях необходимо доказать, что она была совершена под влиянием тяжелых обстоятельств, которыми воспользовалась другая сторона, под угрозой психологического или физического принуждения, обмана, мошенничества.

Не могут быть признаны в качестве основания недействительности сделки с земельным участком: отсутствие государственной регистрации перехода прав, неисполнение других обязательств по договору.

Как правило, оспаривание сделок с земельными участками, сопровождается дополнительными требованиями. Среди них встречаются:

  1. о признании недействительной записи в государственном реестре о праве собственности, о признании недействительным свидетельства о праве собственности;
  2. об изъятии участка из незаконного владения, о признании права собственности на спорный земельный участок;
  3. о признании незаконными действий по возведению самовольных построек, обязании снести незаконные строения;
  4. о признании отсутствующим права на владение участком, возврате (взыскании) средств, выплаченных за приобретенную землю.

Обстоятельства, имеющие значение при совершении земельных сделок

При совершении сделок с землей нужно учитывать, что участок, являющийся предметом сделки или земля, на которой расположена приобретаемая недвижимость (сооружение, дом, здание) могут быть не оформлены в собственность, а принадлежать по праву пожизненного или бессрочного пользования. Юридические лица могут распоряжаться имуществом на праве оперативного управления или хозяйственного ведения. Это накладывает ограничения на условия сделки.

Такие условия договора со стороны продавца, например, как ограничение в дальнейшем распоряжении землей или ограничение ответственности продавца в случае притязаний третьих лиц, или право обратного выкупа дают основания для оспаривания сделок с земельными участками. В свою очередь, покупатель имеет право на полную информацию о приобретаемом участке, а при ее сокрытии, имеет право требовать расторжения сделки и возмещения убытков.

Оспаривание договора купли-продажи земельного участка

Земля – это самый ценный актив (который уже не производят), и потому сделки с ней строго регламентированы. Нельзя, например, продать землю, не поставленную на кадастровый учет, находящуюся под арестом, нельзя произвольно изменить разрешенный вид использования. И все-таки по-прежнему купля-продажа земли производится с нарушениями, что приносит неосторожным покупателям (или продавцам) колоссальные убытки. И тогда возникает вопрос: кому доверить исправление уже сделанной ошибки, оспаривание договора купли продажи земельного участка?

Оспаривание ДКП земельного участка. Когда возможно?

Основное условие для постановки вопроса: заключена ли сделка фактически? Оспаривание договора купли-продажи земельного участка возможно лишь тогда, когда сделка прошла процедуру госрегистрации, и состоялся переход права собственности. Лишь тогда, когда возникли юридические последствия для участников, лишь когда возникли или прекратились права. Из вышеизложенного следует, что не являются основаниями для оспаривания:

  • отсутствие госрегистрации перехода права;
  • неисполнение иных обязательств, предусмотренных договором.

И не следует рассчитывать на то, что суд априори будет на чьей-то стороне только потому, что эта сторона является покупателем, считает себя пострадавшей или по иной причине. Суд в идеале должен представлять собой независимого арбитра, который, как на весах, взвешивает доводы обеих сторон и лишь после этого, руководствуясь законом и правосознанием, вынесит вердикт. И любой юрист по земле с немалой горечью признает, что далеко не всегда внутреннее убеждение судьи на 100% совпадает как с законом, так и с фактическими обстоятельствами дела. Впрочем, далеко не всегда это вина судьи. оспаривание договора купли продажи земельного участка требует серьезной проработки и формирования доказательственной базы. Чаще всего фактически правая сторона, пренебрегая квалифицированной помощью юриста, самолично сводит на нет все шансы на успех.  

Притворная сделка

Вот яркий пример того, как «пострадавший» может стать виноватым. Что стоит заключить ДКП земельного участка не за 1 млн руб., а за 300 тыс. – просто чтобы не платить НДФЛ. Причем покупатель успокаивает себя тем, что, мол, я-то не уклоняюсь от уплаты налога, не задумываясь о том, что в любом случае он сознательно и умышленно участвует в притворной сделке. И, если вдруг возникнет желание оспорить договор купли-продажи земельного участка – у покупателя, продавца или же еще у кого-либо, — то по общему правилу стороны возвращают полученное строго по условиям договора (т.е. 300 тыс.).  Так что прежде, чем выбирать основание для оспаривания, следует скрупулезно проанализировать ситуацию, чтобы не прогадать. Оспаривание договора купли продажи земельного участка, помимо прочего, как инициатива может исходить от органов власти (например, налоговиков), или кредиторов (если речь идет о сделках банкрота), или наследников (в случае если объект входит в состав наследственной базы. Все они вправе поднять вопрос о притворности совершенной сделки и не факт, что вам удастся убедить суд в обратном.     

ДКП заключен неправомочным лицом

Достаточно распространенное основание, когда земля продается лицом, не имеющим прав распоряжаться ею. Может иметь место прямое мошенничество, использование поддельных документов, или же заключение ДКП земли по доверенности, в которой не указано такое правомочие, как распоряжение земельным участком. Несмотря на то, что рынок недвижимости все-таки постепенно приобретает цивилизованные формы, необходимость оспорить договор купли-продажи земельного участка по указанному основанию возникает постоянно – причем как у бизнесменов и фирм, так и у частных лиц. Нередки случаи продажи земель:

  • супругом, в отсутствие согласия второго супруга;
  • участником общей долевой собственности, не уведомив своих «коллег»;
  • гендиректором, без согласования с собственником,

т.е. сделки, совершенные с превышением полномочий (пределов правоспособности). Подобные случаи также требуют судебной защиты правообладателей, чему призвана служить такая процедура, как оспаривание договора купли продажи земельного участка.

Неадекватность и вынужденность

Неспособность адекватно оценить последствия поступка по причине психического расстройства, болезни, продажа земли в результате обмана, по принуждению — увы, но и подобных оснований для оспаривания ДКП с землей меньше не становится. Нередко недобросовестные контрагенты используют свое плачевное состояние (реальное или мнимое) для того, чтобы добиться «справедливости». Именно поэтому так востребована и необходима такая наша услуга, как «Сопровождение сделок купли-продажи земли». Квалифицированный юрист по земле сможет не только предотвратить злоупотребление, но и обезопасить от возможных претензий, в т.ч. и обвинений в откровенной уголовщине (мошенничестве, угрозах, обмане и т.п.).    

Оспаривание договора купли-продажи земельного участка предполагает не только работу с самим договором. Практика показывает, что всегда требуются и иные действия, например, предъявление требований о недействительности записей в ЕГРН, свидетельства; об изъятии земель из незаконного владения; об обязании снести незаконные постройки и т.п. Целесообразно все необходимые действия совершать в комплексе, что позволит избежать временных проволочек и дополнительных издержек.

Юридическая компания «Деловой Дом» предлагает полный спектр услуг по защите земельных прав. Поручите нам Ваши заботы и опишите необходимый результат – и мы найдем пути для его достижения.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: