Как выбрать участок для строительства

Как выбрать участок для строительства дома?

Перебраться из душного города поближе к природе мечтают многие. Но долгожданное строительство собственного дома и переезд могут омрачить проблемы при приобретении участка. Мы поможем вам разобраться во всех подводных камнях этой сделки, расскажем на что обратить внимание и как правильно выбрать место для загородной жизни.

Вопрос 1: Где и у кого приобретать участок?

Как вы знаете, варианта может быть два: купить землю у частника, то есть физического лица, либо обратиться к застройщику коттеджного поселка. В первом случае главным риском будут неправильно составленные, либо вовсе не действующие документы, ущемление ваших прав или недобросовестность продавца.

Чтобы избежать этого, действуйте по простой схеме:

  • Сначала убедитесь, что продавец настоящий и единственный собственник интересующей вас земли. Здесь же проверяется история участка — он не должен быть куплен ранее другими людьми, заложен или арестован. Сведения об этом вы получите, отправив запрос в ЕГРН.
  • Далее нужно проверить документы на участок. Сверьте данные паспорта и кадастровый номер участка с данными из выписки. Если продавец состоит в браке, то его супруг(а) должен подписать нотариально заверенное разрешение на продажу. Не поленитесь и проверьте на публичной кадастровой карте расположение и границы участка. 

Если земля приобретается у застройщика, то всегда остаётся риск, что посёлок так и останется на бумаге. Среди других подводных камней высокие платежи за коммунальные услуги. В случае с покупкой коттеджей в готовом, либо строящемся поселке, не лишним будет получить консультацию юриста: он самостоятельно проверит надёжность застройщика и все необходимые документы. Если вы взялись за дело сами, то обратите внимание на реализованные проекты компании-продавца, а лучше опросите будущих соседей, от них можно узнать о размере платежей, преимуществах и недостатках конкретного места.

Вопрос 2: Какую категорию земель выбрать?

Здесь мы разберемся в аббревиатурах ИЖС, СНТ и ДНП. Для тех, кто впервые так близко столкнулся с темой земельных участков полезно будет знать, чем же отличаются эти категории посёлков.

СНТ — это садовое некоммерческое товарищество. Выражаясь проще, это дачное поселение, где участки и коммунальные услуги стоят значительно меньше, чем в коттеджных поселках и вы не платите за охрану и уборку. Именно это привлекает многих покупателей.

Но вместе с тем, у СНТ есть ряд недостатков:

  • Плотная застройка. СНТ приобрели популярность в советское время, когда государство выделяло небольшие участки в не самых удачных местах. Теснота и близость с соседями может переубедить некоторых от покупки такой земли.  
  • Маленькие участки. Как правило, стандартный участок в СНТ занимает 6 соток, многим этого недостаточно.
  • Разрешение на строительство. Вам придется получить соответствующий документ в своём СНТ, прежде чем строить дом. Но о правиле можно забыть, если строение ниже трёх этажей и будет расположено дальше трёх метров от границы с соседями.
  • СНТ — это прежде всего добровольное товарищество, следовательно, все организационные вопросы решаются жильцами. Вам придётся своевременно оплачивать взносы и, не исключено, что делить между собственниками долги неплательщиков.

Впрочем, садовые товарищества могут быть абсолютно разными, поэтому мы всегда рекомендуем пообщаться с будущими соседями перед покупкой.

ДНП — это дачное некоммерческое партнерство. В сущности, почти то же самое, что и СНТ. Разница заключается в стоимости и качестве земли. К слову сказать, именно в ДНП организуют почти все современные коттеджные поселки.

Вот главные преимущества таких участков:

  • Участки обычно больше, чем в СНТ, от 8 соток и более (в среднем 1-12 соток).
  • Лучше развита инфраструктура в случае, если ДНП существует не первый год.
  • В штате обычно есть управляющий, бухгалтер, дворники и т.п. Это позволяет оперативно решать бытовые вопросы как всего ДНП, так и отдельно участников. 

Среди недостатков:

  • Заработная плата обслуживающего персонала, затраты на благоустройство общей территории оплачиваются за счет взносов, которые в разы больше, чем в СНТ.
  • Подключение электричества, газа, воды, как правило, дороже, чем в СНТ. 
  • Такое партнерство обычно только на бумаге «некоммерческое», однако на деле их организуют именно с целью продажи земли и получения ежемесячной прибыли со взносов. 

И, наконец, ИЖС — это индивидуальное жилищное строительство, то есть участки на территории населенных пунктов. Такие земли обычно обеспечены дорогами, школами, детскими садами, поликлиниками и другой важной инфраструктурой. Отсюда и более высокая стоимость участков. Кроме того, новый дом должен пройти проверку БТИ (бюро технической инвентаризации) и соответствовать всем нормам жилых зданий. Но это требование не должно вас пугать, если у вас есть проект, разработанный профессиональным архитектором, а строительство производит опытный подрядчик.

Вопрос 3: Какой должна быть топография участка?

Если представить себе образцовый земельный участок, то он непременно будет прямоугольным, с соотношением сторон 1:2, ровным, расположенным на возвышенности. Но идеальных участков не бывает, поэтому чем-то придётся жертвовать. Выбор за вами.

Вот простой пример: посреди участка находится овраг. Обычно, это явный брак и такие земли покупают очень неохотно. С другой стороны, если участок достаточно большой, а цена наоборот, но овраг можно обыграть, воплотив интересный ландшафтный проект.

Если здесь ситуацию можно трактовать двояко, то следующие факторы являются однозначно негативными:

  • Участки рядом с водой. Это живописно, но чревато угрозой весеннего затопления. Выбирайте земли, которые находятся как можно выше.
  • Грунтовые воды высоко. Если уровень вод выше двух метров, то вы не сможете обустроить в доме цокольный этаж или подвал, задумайтесь об этом заранее. Впрочем, исправить положение можно усиленной гидроизоляцией, но это большие расходы.
  • Край обрыва. Фантастический вид может быть опасен обвалом осадочных пород, будьте осторожны.
  • Участок расположен рядом с дорогой. В итоге, шум города будет преследовать вас и загородом. Вряд ли это то, чего вам хочется, покупая участок. 

Вопрос 4: На что обратить внимание при покупке земельного участка?

В заключение, расскажем о некоторых маркерах, которые помогут вам не ошибиться с локацией, качеством земли и документацией.

  1. Наличие коммуникаций. Проверьте, подведены ли к участку газ, водопровод,  канализация, электричество, есть ли канавы для водоотвода. Наиболее важны электричество и газ. Стоимость “подключенного” участка и земли без коммуникаций отличается примерно на треть.
  2. Транспорт. Речь не об общественном транспорте (хотя и об этом можно позаботиться), а об удобстве проезда на участок. Для будущего хозяина важным фактором будет качество дороги, кто отвечает за её обслуживание и ремонт, загруженность трассы в выходные и будние дни.
  3. Инфраструктура. Обратите внимание не только на продуктовые магазины, но и круглосуточные аптеки, медицинские учреждения, детские сады и др. Многие родители проверяют наличие школ, но забывают о дополнительном образовании: спортивные секциях, творческих кружках. Заранее подумайте об этом, чтобы не пришлось ездить с ребенком далеко.
  4. Границы участка. Часто случается так, что в документах границы двух участков пересекаются. Перед покупкой, убедитесь, что все соседи подписали согласие о признании этих границ и они корректно размечены на местности.
  5. Захламленность. Если на участке остались постройки от прежних жильцов, нужно понимать, что именно вам придётся оплатить их утилизацию.
  6. Соседи. Не лишним будет проверить, не сдают ли ваши соседи дома в аренду для шумных вечеринок или не занимаются ли животноводством. Эти два фактора могут омрачить вашу загородную жизнь.
  7. Мусор. Узнайте как далеко находится полигон твёрдых бытовых отходов и не планируют ли его здесь возвести. Также уточните как именно происходит вывоз и утилизация мусора.

При выборе участка для будущего строительства настоятельно рекомендуем обращаться к юристу за помощью как минимум для проверки документов. В нашем штате есть юрист, который специализируется именно на земельных вопросах и не раз избавляла наших заказчиков от невыгодных сделок с землей. Подробнее ознакомиться с перечнем юридических услуг и их стоимостью вы можете здесь. 

Советы риелторов: как выбрать хороший участок для строительства дома

О том, какое место и участок лучше, как проверить необходимые документы и что нужно знать о коммуникациях — в карточках

Фото: Сергей Бобылев/ТАСС

Участки без подряда (УБП) — самый распространенный и доступный формат загородной недвижимости. Он позволяет возвести дом по своему вкусу и в удобные владельцу сроки, нанять подрядчика или строить самостоятельно. Предложений УБП на подмосковном рынке очень много, и важно, чтобы участок оказался подходящим для строительства, юридически безопасным, перспективным и отвечающим потребностям покупателя.

В карточках «РБК-Недвижимости» — полезные советы по выбору места и участка, правильной оценке предложения и правовой документации.

НаправлениеГде искать участки без подряда

В Подмосковье УБП можно найти по всем направлениям, даже на престижной Рублевке. Но надо помнить, что чем популярнее и престижнее направление, тем дальше от МКАД будут такие предложения. На дорогих шоссе участки без подряда сложно найти ближе 25 км от Москвы. На бюджетных восточных и юго-восточных направлениях возможны подходящие предложения поближе.

МестоКак правильно выбрать район

Желательно найти максимум информации о месте, в котором находится участок. Насколько оно удалено от Москвы, по каким шоссе до него можно добраться, ходит ли туда общественный транспорт, далеко ли расположена остановка автобуса или железнодорожная станция.

Важно также, какие дороги ведут к самому поселку, реально ли подъехать к нему на машине в снежное время года — это особенно актуально, если вы планируете приезжать зимой. Стоит навести справки об экологической обстановке: нет ли рядом больших свалок, промышленных предприятий, крупных автотрасс, не планируется ли многоэтажная застройка. Для подстраховки лучше обращаться к градостроительному плану территории.

УчастокНа что обратить внимание при его осмотре

При выборе участка важен геологический аспект: если местность болотистая, а грунтовые воды залегают совсем близко, дом может просесть. Если недалеко от участка протекает полноводная река, это не только красиво, но и рискованно: в случае весеннего разлива земли могут подтопляться.

«Обратите внимание на геометрию участка: лучше, если он имеет простую форму и удачные пропорции: не узкий, не длинный, без изгибов, — рассказал директор департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Андрей Кройтор. — Идеальная форма — квадратная. Также желателен ровный рельеф: участок со сложным рельефом — склоном или провалом — может интересно смотреться с точки зрения ландшафтного дизайна, но способен создать серьезные проблемы при строительстве дома».

НазначениеЧто можно строить на участке

Для строительства дома подходит не любой участок земли, он должен соответствовать целевому назначению. «Если это сельскохозяйственное назначение для личного подсобного хозяйства, то там нельзя строить даже забор, не говоря о доме, — рассказала руководитель отдела продаж городской и загородной недвижимости офиса «Киевский» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Светлана Вольская. — Если это сельхозземли, предназначенные для садоводства, то можно построить дачу, то есть дом для временного проживания. Построить дом для постоянного проживания можно только в том случае, если это земля под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)».

КоммуникацииЧто нужно знать о них с самого начала

Значимым моментом в приобретении участка с последующим возведением дома также является наличие или возможность его подключения к сетям инженерно-технического обеспечения. Поэтому необходимо изучить документы, подтверждающие наличие действующих коммуникаций или возможность подключения объекта к инженерным сетям в будущем.

«Советую не верить обещаниям, а смотреть на наличие коммуникаций по факту: покупателей нередко завлекают картинами прекрасного будущего поселка, а в реальности обустройство всех необходимых систем с многотысячными расходами ложится на плечи жителей», — советует директор департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Андрей Кройтор.

ЦенаЧто должно насторожить на этапе прочтения объявления

Обратите внимание на цену. Если она подозрительно низкая, нужно быть готовым, что коммуникации придется проводить самостоятельно (а это очень большие денежные и временные затраты), рекомендует Светлана Вольская.

«Насторожить должно отсутствие технических условий на коммуникации или то, что они просрочены — крайне велика вероятность, что все заботы по проведению коммуникаций все равно лягут на плечи покупателя, несмотря на обещания продавца», — отметила эксперт.

ПраваЧто нужно знать о собственности на участок

В первую очередь необходимо убедиться, что продаваемый участок находится в собственности. Если право собственности оформлено с января 1998-го по июнь 2016-го, то это доказывает соответствующее свидетельство, а с июля 2021 года доказательством является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

«В большинстве случаев участок приобретается на основе договора купли-продажи. Однако бывает, что земля не в собственности продавца, а в аренде с правом переуступки. В таком случае может быть составлен договор уступки прав аренды. Важно понимать, что покупатель в этом случае становится не собственником, а арендатором», — отметила Светлана Вольская.

ОсобенностиКакие еще детали нужно выяснить у продавца

Необходимо уточнить, не наложен ли на участок арест или сервитут (право проходить или проезжать через него), не находится ли он в залоге. Для этого надо получить выписку из ЕГРН — эти сведения общедоступны. Также надо выяснить, нет ли за участок налоговой задолженности.

В кадастровом паспорте на земельный участок стоит обратить внимание на наличие отметок относительно прохождения газопровода, подземного кабеля, включения участка в водоохранную зону и ряд других моментов, оказывающих существенное влияние на возможность и законность строительства. Сейчас, при отмене кадастровых паспортов на земельные участки, данную информацию можно также получить из обобщенной выписки из ЕГРН.

МежеваниеКак уточнить границы участка

Если земельный участок был образован до создания в 2021 году единой системы кадастрового учета, то ввиду отсутствия межевания он может не иметь согласованных границ. В таком случае перед совершением сделки следует требовать от продавца проведения работ по межеванию.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: