Как происходит лишение права собственности на гараж в ГСК

Как происходит лишение права собственности на гараж в ГСК

Люди объединяются для достижения общих целей. Вместе можно собрать больше ресурсов, денег, объединить усилия. Граждане создают коммерческие организации для извлечения прибыли и некоммерческие – для решения иных задач.

Гаражно-строительный кооператив – эффективная форма взаимодействия людей, которая позволяет создать с нуля комплекс боксов для хранения машин. Такие организации имеют все сопутствующие атрибуты: бюджет, органы управления, адрес и т.д.

Первые организации такого рода были созданы ещё в СССР. С тех пор законодательство изменялось много раз – вносились корректировки в порядок управления такими объединениями. Сегодня функционирует множество ГСК с различными уставами, правами на землю и сложной системой отношений между членами и руководством.

Общая характеристика организации

Как следует из названия, гаражно-строительные кооперативы создаются, чтобы группа граждан могла возвести боксы для хранения автомобилей и обслуживать их в дальнейшем. Инициаторы создания организуют общее собрание, где принимается устав организации, избирается председатель, назначается размер паевых взносов.

Далее председатель формирует проектно-сметную документацию. Нужно проанализировать, на какой территории можно начать строительства. С проектом выдела земли можно обратиться в местную администрацию за получением участка.

Если передача земли в пользование согласована, то кооператив приступает к строительству. Нанимаются подрядные организации, граждане вносят денежные средства. Когда возведение боксов завершено, объект подлежит вводу в эксплуатацию. Каждый бокс закрепляется за определённым членом.

Председатель занимается:

  • заключением договоров с обслуживающими организациями на оказание коммунальных услуг (предоставление воды, электроэнергии, отвод канализации);
  • организацией круглосуточной охраны;
  • ремонтом и обслуживанием общего имущества (дорог, забора, коммуникаций);
  • представлением интересов ГСК в государственных органах.

На регулярных общих собраниях утверждается бюджет, размер членских взносов, избирается председатель, бухгалтер, ревизионная комиссия.

Чтобы оформить право собственности на гараж, гражданин должен полностью выплатить пай. После перечисления средств человеку следует взять справку у председателя. С этим документом нужно обратиться в Росреестр, а также подать заявление на регистрацию права собственности. Владельцу нужно будет предъявить паспорт.

Скачать образец заявления о государственной регистрации права собственности на гараж

Специалистам Росреестра также могут потребоваться иные документы. Например, техпаспорт на помещение из БТИ, где будут указаны характеристики строения (площадь, габариты стен, высота потолка и т.д.).

Скачать образец технического паспорта

Также при первых регистрациях могут потребоваться документы о ГСК:

  • копия устава;
  • копия решения о выделе земельного участка;
  • копия акта о вводе объекта в эксплуатацию;
  • копия решения о выделении земельного участка.

В течение 12 рабочих дней выносится решение о регистрации права собственности. Стоимость услуги составляет 2 000 рублей. Свидетельство гражданину выдано не будет – вместо этого документа используется выписка из ЕГРН.

Земля ГСК может предоставляться на различных основаниях – собственности, долгосрочной аренды или постоянного пользования. Обычно власти выделяют участки на ограниченный период времени, чтобы в будущем иметь возможность пересмотреть своё решение. Площадки для новой застройки всегда нужны городским властям, и гаражные кооперативы хорошо подходят для таких целей.

Участок выделяется всему кооперативу сразу, хотя и размечается на отдельные части для размещения дорог, боксов, забора, ворот, административных зданий и т.д. Выделить землю под одним гаражом как отдельный объект недвижимости практически невозможно. Для этого будет необходим кадастровый паспорт, где должны быть отмечены границы участка и объекта, стоящего на нём.

Скачать образец заявления для получения кадастрового паспорта

Имущество в кооперативе делиться на общее и объекты, принадлежащие конкретному члену организации. Практически всегда для экономии места гаражи строятся массивами. Стена одного бокса является также стеной для соседнего. В итоге нет физической возможности отделить одно помещение от другого. Гараж в этом случае не является самостоятельным строением.

Скачать кадастровый паспорт помещения

Единственный вариант – оформить долевую собственность вместе со всеми владельцами гаражей в определённом блоке. Но на деле это сложно реализовать, и практической пользы от такого мероприятия нет.

Акт ввода объекта в эксплуатацию

Проблемы и варианты их решения

Существует достаточно большая проблема со своевременными выплатами паёв. Граждане получают в пользование гаражи и начинают тянуть с погашением задолженности. Председатели погашают задолженности перед подрядчиками из других источников. А бороться с должниками не у всех хватает терпения и возможности.

При необходимости перевода прав на гараж на другого человека, например, при наследовании, оказывается, что бывший владелец был собственником паенакоплений, а не гаража. И наследовать гражданин может деньги, а не имущество. Выход из такой ситуации – выплатить пай и постараться оформить взнос «задним» числом. Обычно с этим проблем не возникает.

Часто возникают сложности у тех, кто решил приобрести гараж, расположенный в кооперативе у собственника. В 2021 году существуют большие проблемы с исполнением решений общего собрания и председателя ГСК. Новые владельцы гаражей не предоставляют информацию о себе, не вступают в члены организации в установленном порядке, переезжают и продают гаражи.

В итоге нет возможности проконтролировать, уплатил ли владелец все полагающиеся взносы. Сделать это можно только у председателя, который может просто отказаться выдавать подобную информацию в письменном виде. Бухгалтерский учёт также может вестись в неполном объёме. Вариант решения – обратиться с официальным запросом и при отсутствии ответа подать жалобу в прокуратуру.

Гражданин всегда находится в большой зависимости от кооператива. Например, земельный участок под гаражом нельзя оформить в собственность. Сама земля выделяется на праве долгосрочной аренды или постоянного пользования. Если бы субъектом такого права был гражданин, то можно было бы обратиться за предоставлением участка в собственность.

Так, дачная приватизация возможна потому, что конкретному человеку выделен участок в определённых границах. Сегодня можно зарегистрировать право собственности на основании поданной декларации. У владельцев боксов в ГСК такой возможности нет.

В некоторых случаях сам ГСК не имеет документов на землю. Например, комплекс образовался ещё в 70-е годы, руководство организации не интересовалось правовыми основаниями размещения боксов на данном участке. Такая ситуация чревата сносом боксов. Нужно как можно скорее готовить проект выделения земельного участка для ГСК и обращаться в местную администрацию.

Причины и пути выхода из кооператива

Существует несколько распространённых мотивов для выхода из ГСК:

  • гражданин продал автомобиль, но желает сохранить в собственности гараж;
  • у собственника возник конфликт с руководством организации, который не может быть разрешён иным путём;
  • платежи за оказываемые услуги слишком высоки;
  • гражданин желает продать гараж другому человеку;
  • собственник хочет перепрофилировать объект для других целей (например, создать производственное помещение).

Для выхода из ГСК существует определённый порядок:

  • подаётся заявление, в котором гражданин сообщает о желании прекратить участие в организации;
  • погашаются долги перед ГСК (по паевым, членским и целевым взносам; за услуги ЖКХ и т.д.)
  • проводится общее собрание, где на голосование ставится вопрос о добровольном выходе гражданина из кооператива;
  • на основании принятого решения сдаётся членская книжка;
  • после этого следует заключить договоры на оказание услуг по уборке территории, охране и т.д. с самим кооперативом или обслуживающими организациями.

Как правило, вопрос выхода члена из кооператива решается на общем собрании. Если организация существует достаточно давно, то данный орган управления не работает. На практике нужно назначить место и время собрания, известить всех членов и соблюсти кворум. Но членов ГСК – несколько сотен, и минимальное количество участников мероприятия никогда не собирается.

Скачать образец протокола общего собрания членов ГСК

В итоге решения проводятся с нарушениями требований. Большинство членов закрывает на это глаза, так как руководить организацией нужно. Однако при наличии конфликта вопрос организации общего собрания может затянуться до того момента, пока кворум не будет набран.

Поэтому самым действенным выходом из кооператива остаётся продажа гаража. Строение, расположенное в черте города, всегда найдёт своего покупателя.

Образец заявления о выходе из гаражного кооператива

Основные действия по лишению права собственности на гараж в ГСК

В некоторых случаях руководство кооператива не может наладить диалог с одним из членов. Если гражданин мешает работе всей организации, то его нужно исключить.

Лишение членства в ГСК возможно в случаях, предусмотренным уставом этой организации. В каждом подобном документе есть ряд обязанностей, которые должны выполняться всеми членами сообщества.

Это могут быть:

  • уплата членских и целевых взносов;
  • внесение пая в полном объёме;
  • участие в управлении кооперативом (присутствие на общих собраниях);
  • расчёт за оказанные коммунальные услуги.

Справка о том, что гараж в ГСК является собственностью владельца

Стандартные положения устава указывают, что участник может быть лишён членства за неоднократные и грубые нарушения статей этого документа.

Лишение права собственности на гараж в ГСК – достаточно сложная процедура. Сначала нужно установить факт, что гражданин неоднократно нарушал действующий устав. Также его следует в письменном виде известить о недопустимости подобных действий.

Также возможна ситуация, при которой собственник обращается со своим имуществом таким образом, что нарушает права других граждан. Например, проводит сварочные работы, что считается грубым нарушением пожарной безопасности. Такой факт фиксируется представителями МЧС.

Вопрос об исключении человека из состава членов выносится на голосование на общем собрании. Об этом нужно известить владельца бокса. В ходе собрания заслушивает доклад, приводятся доказательства. Возможно обсуждение ситуации. Решение принимается простым большинством голосов.

Недвижимость может быть реализована в принудительном порядке только при наличии судебного решения. Даже при отсутствии членства в кооперативе гражданин может владеть боксом как строением. Лишение права собственности на гараж в ГСК возможно, если владелец обращается с имуществом бесхозяйно: собственность разрушается, нарушаются права иных граждан.

Возникающие сложности

Основной сложностью является проведение легитимного общего собрания. В теории нужно просто созвать большинство действующих членов кооператива, но на практике приходит гораздо меньше половины. Протокол такого собрания можно легко оспорить в суде.

Суды стараются отказывать в рассмотрении споров, возникающих между ГСК и членами кооператива. Проблема отношений между членами кооператива – это дело самой организации. Тем более, когда ставится вопрос о лишении человека гаража.

Право собственности на гараж нужно оформлять сразу после выплаты пая в ГСК. Владение недвижимостью может быть прекращено только в исключительных случаях и только по решению суда.

Правила бокса

Выплатить до копейки пай в гаражном кооперативе советских времен и десятилетиями пользоваться своим боксом — оказывается, еще не значит получить основания считать себя собственником гаража. Так решили местные суды. Они отказали гражданину в просьбе оформить свою, как он был уверен, собственность.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону владельца гаража.

Эта история началась в районном суде, куда гражданин принес иск к гаражно-строительному кооперативу о признании за ним права собственности на свой бокс. Истец в заявлении указал, что еще в 2021 году полностью выплатил паевой взнос и с тех пор владеет этим боксом. Но спустя 15 лет городское управление Росреестра отказало ему в государственной регистрации права собственности на гараж. В решении написано, что отказано «в связи с непредставлением документов, подтверждающих создание ГСК объекта недвижимости и ввод его в эксплуатацию, либо документов, подтверждающих право собственности кооператива на передаваемый истцу объект недвижимого имущества». Гражданин пошел в суд. Но там проиграл. Апелляция с решением согласилась. Проигравший истец дошел до Верховного суда. Там дело изучили и объяснили, почему хозяин бокса прав в своих требованиях.

Из дела видно, что в далеком 2021 году исполком горсовета разрешил строительство кооперативных гаражей. Районная власть своим решением разрешила организовать гаражно-строительный кооператив, а городская власть отвела под него участок земли. В 2021 году за ГСК городская власть «установила право пользования участком на условиях краткосрочной аренды». Спустя 13 лет договор аренды продлили.

Райсуд в решении написал — у ГСК земля в аренде и не доказано, что ему вообще выделили когда-то эту землю. По мнению суда, нет никаких доказательств, что ввод гаража-стоянки в эксплуатацию был произведен «в установленном законом порядке». Апелляция с таким решением согласилась.

А вот Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда с таким решением коллег не согласилась и объяснила, почему. Разъяснение высокий суд начал с Гражданского кодекса. Там в статье 130 дается определение, что такое «недвижимая вещь». Это участки земли, недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, переместить которые без «несоразмерного» ущерба для них — невозможно. Плюс к этому к таким объектам относятся не только готовые здания, но и недостроенные. К недвижимым вещам, естественно, относятся и гаражи (машино-места), но при условии, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений «описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

Право собственности членов гаражного кооператива возникает с момента выплаты пая

Еще Верховный суд напомнил про свой пленум (N25 от 23 июня 2021 года). Из материалов пленума видно, что по закону вещь является недвижимой либо из-за своих природных свойств, либо из-за прямого указания закона. Верховный суд подчеркнул — государственная регистрация прав на вещи «не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости». В том же Гражданском кодексе (статья 218) сказано, что граждане, члены жилищных, жилищно-строительных, дачных, гаражных и иных потребительских кооперативов, которые полностью выплатили пай за квартиру, дачу, гараж или «иное помещение», приобретают право собственности на это имущество.

Вывод Верховного суда из этих разъяснений — в силу закона право собственности членов кооператива на недвижимость возникает с момента выплаты паевого взноса и не зависит от государственной регистрации данного права.

Местный суд, отказывая гражданину, сделал вывод, что участок специально под строительство гаража «как объекта капитального строительства» не выделялся, земля в собственности истца или ответчика не находится, а по договору аренды кооператив получил землю «без права возведения капитальных зданий и сооружений». На это Верховный суд ответил — местные суды не учли факт, что договор аренды заключен «значительно позже» возведения гаража, а землю дали в аренду для эксплуатации уже существующего гаража. Чиновники, подписывая договор аренды не могли не знать о наличии на этой земле гаража. А сам участок был передан кооперативу по акту приема-передачи без каких-либо условий.

Еще один важный момент, на который не обратили внимание местные суды, — на момент возведения гаража-стоянки как капитального строения и полной выплаты пая гражданином действовало законное распоряжение городского Совета о разрешении строительства и отведении под это участка. И было решение исполкома горсовета об организации гаражно-строительного кооператива.

На основании тех старых советских документов в деле Верховный суд делает вывод — строительство гаража на этом участке было разрешено ГСК уполномоченным органом госвласти. А еще в деле есть свежее письмо из управы, в котором подтверждено, что строительство ГСК шло «в установленном законом порядке». И судя по показаниям истца, некоторые члены ГСК оформили собственность на свои гаражи. Так что решения местных судов придется пересматривать.

Как признать право собственности на гараж

В зависимости от сложившихся обстоятельств признать право собственности на гараж можно во внесудебном либо в судебном порядке.

Внесудебный порядок
Для признания права собственности на гараж во внесудебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
1. Подготовьте необходимые документы
Регистрация может проводиться в упрощенном порядке на основании технического плана объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок или документа, подтверждающего возможность размещения таких объектов. Это допускается в случаях, когда для строительства объекта недвижимости не требуется разрешение на строительство. Одним из таких случаев является строительство (реконструкция) гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Для регистрации права собственности на гараж вам понадобятся следующие документы:
1) заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности;
2) документ, удостоверяющий личность, а также документ, подтверждающий полномочия представителя (если документы будут подаваться представителем);
3) правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен гараж;
4) технический план гаража
.
Для подготовки технического плана необходимо заключить договор подряда на проведение кадастровых работ с кадастровым инженером
. Сведения о гараже в техническом плане указываются, как правило, на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка.
Технический план готовится в электронном виде и может быть помещен кадастровым инженером на временное хранение в электронное хранилище, ведение которого осуществляется органом регистрации прав. В этом случае в заявлении необходимо указать идентифицирующий номер технического плана.
2. Обратитесь в Росреестр
Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов:
— непосредственно через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра);
— почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (в этом случае подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально, доверенность представителя нотариально удостоверена, а также приложены копии документов, удостоверяющих личность);
— через Интернет в форме электронных документов, например посредством официального сайта Росреестра
.
За регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину
. Представлять документ об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения.
Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить.
Справка
. Размер госпошлины
Размер госпошлины за регистрацию права собственности на гараж составляет:
— если гараж создан на земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, — 350 руб.;
— в иных случаях — 2 000 руб
.
При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7
.
3. Получите выписку из ЕГРН
Срок государственной регистрации прав составляет 10 рабочих дней с даты поступления в Росреестр заявления и необходимых документов, а в случае подачи документов через МФЦ — 12 рабочих дней с даты представления заявления и документов
. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов.
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости
.
Судебный порядок
Если оформить право собственности на гараж во внесудебном порядке не представляется возможным, потребуется обращение в суд
.
Для этого рекомендуем придерживаться следующего алгоритма
.
1. Определите наличие оснований для признания права в судебном порядке
Обращение в суд может потребоваться, в частности, в следующих случаях:
1) член ГСК полностью внес паевой взнос за гараж, предоставленный ему кооперативом, однако полный комплект необходимых для регистрации права собственности документов отсутствует;
2) гражданин добросовестно, открыто и непрерывно владеет гаражом как своим собственным не менее 15 лет
. В этом случае может быть предъявлен иск о признании права собственности в силу приобретательной давности к прежнему собственнику гаража либо подано заявление об установлении факта владения имуществом в течение указанного срока, если прежний собственник неизвестен. В последнем случае в качестве заинтересованного лица к делу привлекается орган регистрации прав;
3) гараж является самовольной постройкой
. Признание права собственности на такой гараж возможно, если у гражданина есть права в отношении земельного участка, допускающие строительство на нем гаража, и гараж соответствует установленным требованиям, а его сохранение не нарушает права и интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;
4) гараж принадлежал наследодателю, наследником которого является гражданин, однако документы на гараж наследодателем не были оформлены надлежащим образом
. В данном случае может быть подано заявление о признании права собственности в порядке наследования, а если срок принятия наследства не истек — заявление о включении гаража в состав наследства.
2. Составьте исковое заявление
В исковом заявлении необходимо указать:
1) наименование суда, в который подается иск (как правило, районный суд);
2) сведения об истце: ваши Ф.И.О., место жительства, а также по желанию — контактный телефон и адрес электронной почты; сведения о представителе (если иск подается представителем);
3) сведения об ответчике: Ф.И.О., место жительства (либо наименование и место нахождения — для юридического лица), а также по желанию — телефон и адрес электронной почты ответчика;
4) информация о том, в чем заключается нарушение ваших прав, обстоятельства, на которых вы основываете свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;
5) цена иска, которая определяется исходя из стоимости гаража, но не ниже его инвентаризационной оценки, а при отсутствии ее — не ниже оценки стоимости гаража по договору страхования;
6) перечень прилагаемых к исковому заявлению документов
.
Исковое заявление необходимо распечатать и подписать. Вместо вас поставить подпись может ваш представитель, если полномочия на подписание заявления и подачу его в суд указаны в доверенности.
С 01.01.2017 исковое заявление можно подать в электронном виде на официальном сайте суда при наличии технической возможности для этого в суде
.
3. Подготовьте необходимые документы
К исковому заявлению необходимо приложить:
1) копии искового заявления для ответчика и третьих лиц (при наличии);
2) доверенность или иной документ, удостоверяющий полномочия представителя;
3) документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования, и их копии для ответчика и третьих лиц.
В зависимости от обстоятельств дела такими документам могут быть: членская книжка, квитанции об уплате взноса за гараж, квитанции об оплате электроэнергии или иных платежей по содержанию гаража, заключение строительно-технической экспертизы, копия свидетельства о смерти наследодателя, документы, подтверждающие факт добросовестного, открытого и непрерывного владения гаражом, и т.д.;
4) документ об уплате госпошлины
.
Справка
. Размер госпошлины.
Размер госпошлины, если вы не освобождены от ее уплаты, составляет при цене иска:
— до 20 000 руб. — 4% от цены иска, но не менее 400 руб.;
— от 20 001 руб
. до 100 000 руб. — 800 руб. плюс 3% от суммы, превышающей 20 000 руб.;
— от 100 001 руб. до 200 000 руб. — 3 200 руб. плюс 2% от суммы, превышающей 100 000 руб.;
— от 200 001 руб
. до 1 000 000 руб. — 5 200 руб. плюс 1% от суммы, превышающей 200 000 руб.;
— свыше 1 000 000 руб. — 13 200 руб. плюс 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 руб., но не более 60 000 руб.
4. Подайте исковое заявление в суд и дождитесь рассмотрения дела
Как правило, исковое заявление подлежит рассмотрению районным судом по месту нахождения гаража. Если же стоимость гаража не превышает 50 тыс. руб. и иск не связан с наследованием, заявление подается мировому судье.
Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано
.
Если цена иска не превышает 100 тыс
. руб., дело может быть рассмотрено в порядке упрощенного производства (при отсутствии препятствий к этому). Решение суда в таком случае вступает в силу по истечении 15 дней со дня принятия, если оно не было обжаловано.
Если апелляционная жалоба подана, решение вступает в законную силу после рассмотрения такой жалобы судом, если обжалуемое решение не было отменено. Если решение суда первой инстанции было отменено или изменено и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно. Если суд апелляционной инстанции признает, что дело, рассмотренное в порядке упрощенного производства, подлежало рассмотрению по общим правилам искового производства, то он отменяет решение и направляет дело в суд первой инстанции для рассмотрения по общим правилам искового производства.
5. Обратитесь в Росреестр
Право собственности на гараж, установленное решением суда, подлежит государственной регистрации.
Представление документов и регистрация права собственности осуществляются аналогично с вышеописанным внесудебным порядком
.
В качестве правоустанавливающего документа на гараж необходимо представить в Росреестр вступившее в законную силу решение суда.
Обратите внимание!
С момента регистрации права собственности на гараж у вас появляется обязанность по уплате налога на имущество физических лиц.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: