Изменение арендной платы за землю

Одностороннее изменение договора аренды земельного участка

Главная → Новости → Одностороннее изменение договора аренды земельного участка

01 июля 2014

Все ситуации изменения арендной платы за землю можно свести к следующим:

1) Изменение также возможно на основании изменения ставки арендной платы.

Чаще всего ставка арендной платы определяется как величина кратная земельному налогу, который определяется только из кадастровой стоимости. Реже бывают случаи определения ставки арендной платы исходя из самого договора или из ставки рефинансирования.
При определении размера арендной платы за землю на основании кадастровой стоимости земельного участка, нормативными актами соответствующего муниципального образования, или субъекта федерации.

Однако стоит обратить внимание на положение п. 15 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса, в редакции действовавшей после 2021 года. Пунктом устанавливаются обязательные ставки арендной платы за пользование земельным участков, предоставленным для строительства. При чем, эти ставки имеют характер санкций за затягивание сроков строительства. Так если объекты строительства не введены в эксплуатацию в течение двух лет с момента заключения договора ставка будет равняться 2,5 % от кадастровой стоимости, а если объекты строительства не введены в эксплуатацию в течении трех лет, то ставка будет равна 5% от кадастровой стоимости.

2) Изменение размера арендной платы в связи с увеличением на коэффициент инфляции.

Договорами аренды земли предусматривается возможность такого увеличения, при чем этот способ одностороннего увеличения не ущемляет прав арендатора, поскольку сумма арендной платы увеличивается незначительно.

3) Увеличение арендной платы в связи с увеличением кадастровой стоимости земельного участка.

Как указано выше при исчислении арендной платы из кадастровой стоимости, увеличение кадастровой стоимости повлечет увеличение арендной платы за землю.

Кадастровая стоимость определяется на уровне государственных органов Свердловской области. В определении размера кадастровой стоимости не участвуют арендаторы земельных участков. Оценка проводится правительством Свердловской области в одностороннем порядке, без учета индивидуальных характеристик земельного участка. В результате чего кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость в среднем в 5-7 раз. В этой же пропорции увеличивается размер арендной платы за землю.

Единственным способом защитить свои права в этом случае является процедура оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в административном и судебном порядке.

В результате оспаривания кадастровой стоимости вы получите решение о признании кадастровой стоимости равной рыночной стоимости земельного участка, из которой будет определяться арендная плата.

На сегодняшний день Арбитражный суд свердловской области стоит на позиции отказа в возврате сумм арендной платы неосновательно полученных администрацией по договорам аренды земельный участков на основании завышенной кадастровой стоимости. Специалисты фирмы «ЛЕКСТЕР» ведут судебную работу по изменению такой позиции суда.

4) Увеличение арендной платы в связи с увеличением рыночной стоимости земельного участка.

При определении размера арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка, договором аренды предусматривается возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка.
При этом права арендатора наименее защищены, так как рыночная стоимость земельного участка определяется оценщиком Арендодателя. Стоимость при этом может быть завышена в 160 раз. Представление Арендодателю отчета независимого оценщика с фактической рыночной стоимостью не имеет значения для Арендодателя, поскольку завышенная стоимость позволяет ему получить больше арендной платы.

Защитить права арендатор может только в судебном порядке. Оспаривание отчета оценщика о рыночной стоимости земли вместе с решением об изменении размера арендной платы позволяет обосновать незаконность принятия такого решения. И как следствие, принятие в качестве основы для расчета арендной платы действительной рыночной стоимости земли.

5) Увеличение размера арендной платы задним числом или другое нарушение условий договора аренды.

Арендодатель всегда исходит из стремления получить больше арендной платы, поэтому государственные и муниципальные органы не гнушаются нарушать условия договора и действующего законодательства на пути к достижению своей цели.

Наиболее распространенное нарушение – это изменение размера арендной платы за землю задним числом. Скажем, вы арендуете земельный участок. Исправно платите арендную плату 5 месяцев. В середине года вам приходит новый расчет арендной платы которым устанавливается, что арендная плата для вас изменена, но не с момента получения расчета, а с первого января этого года. В результате за вами начинает числиться долг по арендной плате. Чаще всего такие действия арендодателя являются нарушением, если договором у вас отдельно не предусмотрено изменение арендной платы в силу изменения законодательства, и с момента изменения законодательства.

Другим распространенным нарушением является изменение арендной платы чаще двух раз в год. Например, первый раз увеличение на коэффициент инфляции, а второй за счет увеличения рыночной стоимости участка. Такое изменение невозможно в силу противоречия ст. 614 ГК РФ. И сделка по изменению арендной платы более 1 раза в год является недействительной.

Применение к ранее заключенным договорам законодательства действующего в настоящее время. По общему правилу к договору применяется законодательство, которое действовало в момент его заключения, если самим договором не предусмотрено, что вновь принятые законы распространяют свое действие на него.

Во всех случаях одностороннее изменение договора аренды земельного участка должно соответствовать закону и не нарушать прав и законных интересов арендатора. Иначе такие односторонние изменения могут быть оспорены в судебном порядке.

Наши услуги:

Помощь юриста в установлении сервитута на чужие земельные участки

Земельные споры

Определение порядка пользования недвижимостью

Защита прав при изъятии земельного участка

Определение порядка пользования земельным участком

Межевание земельных участков

Устранение препятствий в пользовании земельным участком

Изменение разрешенного использования земли

Уменьшение и возврат земельного налога

Приватизация и выкуп земли

Споры по границам земельных участков

Размер арендной платы за землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности

Энциклопедия МИП » Земельное право » Землеустройство » Размер арендной платы за землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности

Размер арендной платы, условия и периоды внесения платежей за использование земли регулируются российскими законами.

На территории РФ земельные участки в большинстве случаев предоставляются гражданам возмездно, то есть за определенную плату (за исключением случаев, предусмотренных законом). Подобная норма права установлена ст. 65 ЗК РФ.

Согласно Земельному кодексу РФ одной из форм возмездного пользования наделами считается арендная плата за земли сельскохозяйственного, жилого, лесного или иного предназначения.

Однако размеры арендной платы варьируются и зависят от многочисленных условий, прописанных в ЗК РФ, в частности, в ст. 39.7, а также в федеральных законах и законах субъектов РФ.

Понятие арендной платы за земельный участок. Правила и порядок определения размера арендной платы земельных участков

Определение арендной платы за земельный участок – вопрос, который занимает умы практикующих юристов не первый год.

Если обратиться к Гражданскому кодексу РФ, то под понятием арендной платы понимается обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество для целевого использования, но на условии внесения конкретных платежей, размер которых фиксируется в соглашении между участниками правоотношений.

Таким образом, определение данной дефиниции имеет достаточно четкую трактовку, которая содержит в себе все основополагающие характеристики.

Порядок предоставления, размер арендной платы, условия и временные периоды внесения платежей за использование земельных участков (сельскохозяйственного, лесного, жилого, садоводческого и прочего предназначения), которые числятся как публичная собственность, т.е. государственное или муниципальное имущество, определяются постановлениями Правительства РФ, а также федеральными, региональными законами и указами на местном уровне.

В частности, регламентирует данную сферу Постановление № N 582, принятое Правительством РФ.

Арендные платежи за землю

Арендные платежи за земли сельскохозяйственного, жилого, коммерческого, лесного и прочего назначения (не следует путать с таким понятием как налог), а точнее формы их воплощения в жизнь, гражданским законодательством РФ классифицируются следующим образом:

  • арендные платежи за арендуемое имущество в твердой валюте, которые вносятся либо в определенный временной период, закрепленный в законодательном порядке, либо единовременно. В качестве основной валюты выступает российский рубль.
  • платежи за наделы сельскохозяйственного, жилого, коммерческого или огородоводческого и прочего назначения могут осуществляться в натуре, в частности, в виде установленной доли от полученной продукции или поставляемых услуг.
  • возмездной основой может выступать также предоставление арендодателю конкретных услуг со стороны арендатора, что закрепляют законодательные правила.
  • расчет и определение платежа за аренду может осуществляться также посредством передачи в срочное или постоянное пользование конкретной вещи или имущества, что закрепляют собой законодательные правила.
  • арендная плата за земли сельскохозяйственного или иного назначения может взиматься в виде возложения на арендатора обязанности нести все затраты на эксплуатацию и поддержание должного состояния арендуемого имущества.
  • расчет арендной платы может происходить посредством смешения перечисленных выше форм, а также иными способами, которые не противоречат закону. В частности, берется во внимание и земельный налог.

Расчет арендных платежей за земельный участок

Кроме того, помимо перечисленных выше нормативно-правовых актов, непосредственная регламентация арендных платежей осуществлена в ЗК РФ.

В частности, в Земельном кодексе РФ официально закреплены некоторые особенности того, как происходит определение размера арендной платы за землю.

Во-первых, законодательный порядок устанавливает возможность повышающего коэффициента арендных платежей на земли, находящиеся в публичной собственности, предполагаемые для жилого назначения. Земельный налог здесь берется в расчет.

В данном случае речь идет о ситуациях, когда в трехлетний срок на территории земельного участка, взятого в аренду, не будет введено в эксплуатацию сооружение жилого назначения. Арендный платеж в такой ситуации будет равняться двукратному размеру налоговой ставки, по которой рассчитывается земельный налог.

Во-вторых, если изменение касается права собственности на земельный участок, т.е. происходит переоформление права бессрочного пользования на арендное право, то расчет размера платежа происходит по одному из оснований:

  • два процента кадастровой стоимости земельного участка, который берется арендатором в установленном законодательством порядке.
  • три десятые процента от кадастровой стоимости земли сельскохозяйственного назначения.
  • полтора процента кадастровой стоимости на земли, которые числятся как ограниченные или же изъятые из оборота.

Кроме того, определение размера арендной платы за участок сельскохозяйственного, лесного или прочего назначения не может превышать собой уровень, который имеет земельный налог. Данная норма нашла свое определение в ст. 39.7 ЗК РФ.

Если углубиться в ее суть, то можно вывести следующие особенности и правила расчета размера арендной платы, который не может превышать собой налог:

  • Законодательный порядок устанавливает, что если договор аренды на землю заключен с физическим лицом, которое наделяется Земельным кодексом России правом бесплатного использования участка сельскохозяйственного, садоводческого, лесного и прочего назначения без проведения торгов, а также если он зарезервирован или ограничен в обороте, то размер платежа не может превышать налог.
  • Нормативные правила также устанавливают, что если с лицом заключен договор о развитии и освоении территории, то расчет платежа также должен проходить в полном соответствии со ставкой, которую имеет налог на землю.
  • Учитывается налог на землю и в том случае, если арендный контракт заключается с гражданами, которые имеют право на внеочередное предоставление надела, что обуславливается федеральным законом.
  • Расчет и определение арендного платежа с учетом налоговых издержек также происходит в том случае, если земли принадлежат субъекту на основании оперативного управления.
  • Иные основания и законодательные правила, предусмотренные ЗК РФ.

Размер арендной платы земли сельскохозяйственного назначения

Аренда земель сельскохозяйственного назначения имеет ряд нюансов по сравнению с угодьями иного целевого использования. В частности, расчет размера арендной платы за эксплуатацию надела должен в обязательном порядке быть прописан в соглашении между участниками сделки. Это условие является гарантией того, что арендатор будет выплачивать собственнику (в нашем случае государству или муниципалитету) определенную плату (не налог).

При этом максимально допустимый размер платежа не устанавливается законодательством.

Однако нормативно-правовые акты подразумевают, что производить изменение условий арендного договора можно не чаще, чем 1 раз в год.

Рассчитать платеж может каждый арендатор самостоятельно. Для этого необходимо умножить размер выделяемой площади на единицу стоимости имущества (или же продукции). Среднее значение и представляет собой платеж по заключенному договору аренды.

Кроме того, некоторые контракты требуют от арендатора и арендодателя рассчитать общую стоимость земельного участка, предоставляемого в аренду. В этом случае следует перемножить средний показатель арендной платы и количество месяцев пользования наделом.

Изменение размера арендной платы в одностороннем порядке

Несмотря на то, что размер платы за аренду земельного участка прописывается в договоре между сторонами, законодатель предусмотрел возможность осуществлять изменение этого условия в одностороннем порядке. Однако подобное право осуществлять изменение пунктов соглашения в одностороннем порядке должно быть прописано в самом контракте, о чем гласит ст. 614 ГК РФ.

Если изменение условий арендной платы в одностороннем порядке предусматривается договором между участниками сделки, то арендодатель может воплотить подобные трансформации в жизнь. Но при этом должен быть соблюден строгий порядок действий, который зафиксирован в контракте.

В частности, изменение в одностороннем порядке возможно в том случае, если собственник земельного участка заранее известит арендатора о том, что произошло уменьшение или увеличение арендной платы.

В том случае если процедура внесения изменения в одностороннем порядке не прописана в основополагающем договоре, то между участниками может быть заключено дополнительное соглашение. Если же изменение в одностороннем порядке произошло с нарушением законодательного механизма, то арендатор может выплачивать за надел прежнюю сумму, закрепленную контрактом.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: