Договор купли-продажи доли дома и доли земельного участка

Договор купли-продажи доли в доме и доли земельного участка

671 просмотров

В РФ с 2021 года стартовала программа материнского капитала, который можно расходовать на покупку жилья. Однако объект необходимо оформить в долевую собственность. Поэтому долевое владение недвижимостью распространено на территории страны. Однако купить долю в недвижимости проще, чем продать. Рассмотрим, как оформить договор купли-продажи доли в доме и доли земельного участка

Причины оформления договора купли-продажи доли в доме и земли

Недвижимость относится к имуществу, которое подлежит государственной регистрации. Поэтому сделки в отношении жилого дома и участка земли подлежат обязательной госрегистрации.

Важно! Регистрируется не сам договор, а переход права собственности.

Сделка с долями недвижимости оформляется по такому же принципу. Исключение составляет необходимость соблюдения прав долевых собственников.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ долевые владельцы имеют преимущественное право на выкуп доли. Поэтому в случае реализации части объекта, гражданин обязан изначально предложить ее сособственникам. Имущество предлагается на выкуп третьим лицам только в случае получения отказа от совладельцев.

Порядок оформления сделки:

  1. Оформление долей в жилом доме и земельном участке. Выделение долей является обязательным условием. Закон не предусматривает возможность продажи третьим лицам имущества, не имеющего четких границ.
  2. Сбор документов. После выделения долей необходимо оформить технический и кадастровый паспорт на объекты. Дополнительно нужно получить выписки из ЕГРН.
  3. Оформление проекта договора. Контракт может быть оформлен только в письменной форме. В случае совершения сделки с долями в недвижимости требуется обязательное нотариальное удостоверение. Поэтому оформление контракта можно доверить нотариусу.

Важно! Услуга предоставляется на возмездной основе.

  1. Подписание контракта и нотариальное удостоверение. Процедура проводится сторонами в присутствии нотариуса. Покупатель и продавец могут действовать лично или через представителя.
  2. Государственная регистрация сделки. С 2021 года обязанность по направлению документов в Росреестр возлагается на нотариуса. Поэтому дополнительные действия от сторон не требуются.
  3. Получение выписки из ЕГРН. С 2021 году документом, подтверждающим права собственности, является выписка из ЕГРН. Ее необходимо получить у нотариуса, оформлявшего сделку.

Получать разрешение сособственников, если доля является обособленной, не требуется.

Пример. Братья И. и Г. получили в наследство дом и земельный участок. На момент оформления наследства у Г. уже была своя семья (жена и дети). Братья заселились в дом. Но совместное проживание доставляло неудобство. Поэтому И. решил выделить долю в натуре. Площадь дома составляла 300 кв.м. План дома позволял оформить выделение. И. получил все необходимые разрешения и оформил квартиру. Через 5 лет И. решил переехать в другой город, а квартиру продать. Г. не имеет преимущественного права на выкуп доли, так как квартира является отдельным объектом.

Образец договора купли-продажи доли дома и доли земельного участка

Образец договора купли-продажи доли дома и доли земельного участка

Форма договора купли-продажи доли в доме и доли земельного участка

Стороны имеют право заключить предварительный договор. В большинстве случаев, он необходим при заключении сделки с третьими лицами. Так как при выкупе доли, остается много нерешенных вопросов по использованию объекта.

Так как доля не является выражением конкретной части объекта, то вопрос по использованию необходимо урегулировать отдельно.

Вопросы, которые нужно урегулировать в предварительном контракте:

  1. Стоимость для каждого объекта отдельно. Гражданин должен определить цену как для доли дома, так и для доли земли. Для большей объективности, можно заказать отчет о рыночной стоимости долей.

Важно! При определении цены необходимо учитывать, что стоимость доли на 20 ниже, чем стоимость данной части при продаже объекта полностью.

  1. Определить права на надворные постройки. Каждый совладелец имеет право на хозяйственные постройки во дворе (баня, сарай, гараж, колодец). В случае продажи, сособственники должны определить порядок пользования. Запрет на использование общего имущества является незаконным.

Дополнительно необходимо установить объекты общего пользования. К общей собственности в жилом доме относятся кухня, туалет, коридоры, дорожки, двор, придомовая территория. Владельцы должны обеспечивать чистоту территории, уборку мусора и снега.

Предварительный контракт оформляется в простой письменной форме. Он не подлежит регистрации в Росреестре. Однако основной договор должен быть нотариально удостоверен.

Содержание

Оформление проекта контракта возлагается на стороны. Именно они должны договориться о всех существенных условиях договора. Нотариус только оформит принятые решения в письменном виде.

Содержание контракта:

  • название договора;
  • место оформления контракта и дата составления;
  • данные продавца и покупателя (если собственников или покупателей несколько, то указывается каждый из них);
  • описание предмета сделки (величина долей, адрес, кадастровый номер, площадь, общая площадь дома);
  • подробные сведения о предметах сделки;
  • реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов (выписки из ЕГРН, договора купли-продажи, акта о приватизации);
  • стоимость объектов;
  • порядок расчета (наличный, безналичный, аванс, рассрочка, полный расчет);
  • данные об обременениях;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность за нарушение договора;
  • подписи сторон.

Документы

Контракт оформляется на основании документации, которую стороны предоставляют нотариусу. Основной перечень документов включает:

  • гражданский паспорта сторон;
  • свидетельства о рождении несовершеннолетнего собственника или покупателя;
  • нотариальная доверенность (при наличии представителя);
  • выписка из домовой книги;
  • справка о составе семьи;
  • квитанции об оплате коммунальных услуг и сведения об отсутствии долгов;
  • технический паспорт на дом;
  • кадастровый паспорт на участок;
  • выписка из ЕГРН;
  • правоустанавливающие документы;
  • копия уведомления и отказов сособственников;
  • нотариальное согласие на сделку супругов сторон.

Важно! Если продавцом является несовершеннолетний гражданин, то дополнительно необходимо представить разрешение районного отдела опеки. Если несовершеннолетним является покупатель, то решение отдела опеки не требуется. Интересы сторон в возрасте до 18 лет представляют законные представители.

Копии проекта договора готовит нотариус. Документ подготавливается по числу сторон + 1 экземпляр для нотариуса и 1 экземпляр для Росреестра.

Расходы на оформление договора

Кроме затрат на покупку объекта, стороны несут дополнительные расходы. Порядок расчета может быть предусмотрен договором.

Затраты

№ п/п Наименование расходов Величина затрат
1 Юридическая консультация по оформлению сделки От 2021 р. (на нашем сайте бесплатно)
2 Нотариальное удостоверение сделки 0,5% от суммы сделки
3 Услуги нотариуса по оформлению контракта В зависимости от региона. В 2021 году в г. Москве – 11 000 р.
4 Госпошлина за регистрацию доли в жилом доме 2000 р.
5 Госпошлина за регистрацию доли в земельном участке 350 р.

Отдельно необходимо выделить необходимость оплаты налога. Обязанность по выплате НДФЛ возлагается на продавца в следующем случае:

  • имущество получено в наследство  более 3 лет назад, но менее 5 (объект оформлен в собственность до 01.01.2016);
  • имущество приобретено по договору купли-продажи, мены, дарения менее 5 лет назад (за исключением объектов, которые оформлены в собственность до 01.01.2016).

Правила распространяются как на резидентов, так и на нерезидентов. Основным отличием является ставка налога:

  1. Для резидентов – 13%.
  2. Для нерезидентов – 30%.

Налог рассчитывается с суммы, которая превышает 1 000 000 р. Однако гражданин может быть освобожден от налога, если вырученная сумма меньше суммы приобретения.

Оформить контракт на покупку доли дома и земли поможет нотариус. Однако основные моменты стороны должны обсудить самостоятельно. Чтобы не продать долю в убыток, необходимо получить юридическую консультацию. Специалисты сайта помогут разобраться в юридических тонкостях сделки с долями в недвижимости. Для получения бесплатной консультации просто оставьте заявку.

Автор статьи

Юрист по семейному праву. Стаж с 2021 года.

Договор купли-продажи доли дома и доли земельного участка

Просмотров 623

Несмотря на падение цен, недвижимость по-прежнему пользуется спросом. Собственник может найти покупателя и заключить с ним договор купли-продажи – покупатель получит объект недвижимости, а продавец деньги. Такой подход уместен в случае с продажей целого дома и земли. Однако на практике недвижимость может находиться в общей долевой собственности, т.е. принадлежать нескольким совладельцам.

Как составить договор купли-продажи, на что обратить внимание, где взять образец и сколько стоит оформление соглашения? Разберем основные моменты в нашей статье. Если у вас останутся вопросы или потребуется помощь юриста – задавайте вопросы в онлайн-чат или звоните по телефону горячей линии.

Когда составляется?

Оформление сделки с куплей-продажей не обходится на словах. Даже если вы собираетесь продать ¼ часть дома и «кусочек» земли – заключение договора обязательно (п. 1 ст. 160 ГК РФ).

Пять условий составления договора купли-продажи долей:

  1. Один из собственников имеет документы на доли и желает продать их третьему лицу.
  2. Потенциальный покупатель желает приобрести долю дома и долю земли по рыночной стоимости.
  3. Отчуждаемая доля выделена в натуре или имеет границы.
  4. Совладелец уведомил остальных дольщиков о своих намерениях – отмечаем преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ).
  5. Стороны намерены оформить договоренности в нотариальной конторе.

Соблюдение условий позволит заключить прозрачную и законную сделку по передаче доли дома и земли. Нарушения могут привести к оспариванию купли-продажи через суд (например, наследниками).

Как грамотно оформить договор купли-продажи долей дома и земли?

Перед тем, как заключать договор купли-продажи, нужно убедиться в надлежащем состоянии бумаг. Собственник должен иметь правоустанавливающий и правоутверждающий документ на долю дома и земли (например, свидетельство о праве на наследство + свидетельство о праве собственности на долю дома и земли).

Классический договор купли-продажи долей оформляется строго в письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Также стороны обязаны соблюдать правило о нотариальной форме договора – в нашем случае это обязательное условие. Если вы составите договор без нотариуса, вам откажут в регистрации права собственности. Сотрудники Росреестра или МФЦ сообщат о недопустимости такого заключения сделки, сославшись на положения ФЗ № 218 от 13 июля 2021 года (обновленный).

Образец договора купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка

Ознакомьтесь и скачайте актуальные бланк и образец:

 

Содержание договора

Обратите внимание на содержание договора купли-продажи – от того, насколько грамотно вы составите текст, зависит дальнейшая судьба сделки. Не нужно надеяться на услуги нотариуса – специалист лишь проверяет структуру документа. Обговорите пункты договора заранее, и только потом включайте их в текст.

Содержание состоит из следующих пунктов:

  • наименование документа;
  • населенный пункт и дата оформления;
  • информация о покупателе и продавце (ФИО, дата рождения, адрес регистрации/прописки, место проживания, данные паспорта);
  • основной предмет сделки – речь идет о доле жилого дома и доле земельного участка (например, продажа ⅓ доли дома и ¼ доли земли);
  • общие характеристики недвижимости – адрес дома, жилая/нежилая площадь, кадастровые и технические сведения, размер земельного участка, целевое назначение, засечки и границы);
  • данные из документов на доли – номера и даты свидетельств, выписок, договоров;
  • цена объектов – отдельно доли дома (в рублях) и доли земли (в рублях), с учётом оценочного акта;
  • форма расчёта – способ передачи/получения денег (счет в банке, наличные);
  • время передачи денег – до подписания договора или после регистрации;
  • информация о залоге, аресте и других обременениях (если имеются);
  • данные о прописанных в доме лицах, включая временно отсутствующих жильцов;
  • нотариальный пункт о вменяемости сторон, о разъяснении порядка заключения сделки, об отсутствии давления, принуждения и обмана;
  • законодательные положения;
  • подписи сторон с расшифровкой фамилий;
  • печать нотариуса (круглая);
  • подпись нотариуса с расшифровкой.

Вместе с договором купли-продажи нужно составить акт приема-передачи объектов. Образец передаточного акта вы также найдете в нашем образце.

На что обратить внимание?

Договор купли-продажи доли дома и земли отличается от дарения частей недвижимости (см. «Договор дарения доли дома и земельного участка»).

Сторонам предстоит учесть следующие нюансы:

  1. Установить выкупную цену для дома и для земли – отдельно (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Суммарный показатель и будет стоимостью объектов.
  2. Определить цену всего дома и земельного участка – на основании оценочного акта.

Пример:

Рыночная стоимость дома в Подмосковье – 3 200 000 рублей, а земельного участка – 950 000 рублей. Один из дольщиков владеет ¼ дома и ¼ земельного участка.

Формула расчета для доли дома: 3 200 000 / 4 = 800 000 рублей.

Формула расчета для доли земельного участка: 950 000 / 4 = 237 500 рублей.

Совокупная цена сделки по продаже долей дома и земли: 800 000 + 237 500 рублей = 1 037 500 рублей. Но это в идеале! На практике стоимость отдельных долей сильно занижена, порой в 2-3 раза номинальной стоимости. Поэтому в данном примере доли дома и земли могут стоить около 600-800 тысяч рублей.

Раздельные отчеты выгодны в первую очередь покупателю – он увидит, каковы цены целых объектов и сколько он платит за выделенные доли?

  1. Определить объекты недвижимости на участке – если с домом и наделом проблем не возникнет, останутся вопросы по хозяйственным постройкам. Обязательно укажите, что именно отходит покупателю: амбар, колодец, забор и др.
  2. Установить объекты общего пользования (например, дорожка к дому, огород, садовый участок, терраса, веранда) (см. «Как разделить дом и землю, находящиеся в общей долевой собственности«).

Юристы рекомендуют заключать предварительный договор купли-продажи – это повысит доверие к человеку и послужит защитой имущественных интересов. О том, как составить такой договор читайте в наших материалах.

Прилагаемые документы

Заинтересованные лица формируют пакет из документов, после чего желательно заверить копии у нотариуса.

Список документов:

  • 3 экземпляра договора купли-продажи – один остаётся в Росреестре, остальные возвращаются сторонам + акт приема-передачи объектов (отдельно на каждый из них – 2 страницы);
  • паспорта покупателя и продавца;
  • нотариальное согласие супруга – если доля дома и земли принадлежит мужу и жене;
  • техпаспорт жилого дома (общий);
  • выписка Росреестра с кадастровыми данными на отчуждаемые доли в недвижимости;
  • правоустанавливающие документы (например, договор о приватизации или дарственная);
  • правоутверждающие документы – свидетельство о госрегистрации (старое) или выписка из ЕГРН нового образца;
  • копия уведомления остальных совладельцев;
  • выписка из домовой книги (архивная);
  • прочие жилищные документы.

Зачастую сделкой занимается не продавец, а его представитель – в таком случае потребуется доверенность + копия паспорта доверенного лица. Если в сделке участвуют дети до 18 лет, придется запрашивать согласие органа опеки. Всеми вопросами будут заниматься родители или опекуны ребенка.

Сколько стоит?

Заключение договора купли-продажи доли дома и земли – процедура платная. Помимо выкупной стоимости объектов, участники оплачивают нотариальные услуги правового и технического характера (УПТХ). Расценки отличаются в зависимости от региона проживания.

Приблизительные цены:

  • Оформление договора купли-продажи – от 1 500 рублей за составление + 0,5% от цены соглашения;
  • Техническая и правовая работа – от 1 000 до 4 000 руб.;
  • Госпошлина за регистрацию права собственности в Росреестре – 2 000 рублей за переход прав на долю дома + 350 рублей за долю земельного участка;
  • Недостающие справки и выписки – от 500 рублей.

Совладелец (продавец) несет налоговые расходы – если жилье находилось в собственности до 5 лет. Ставка по налоговому сбору – 13% от полученной прибыли. Вторая сторона сделки не несет налоговых расходов.

Итак, договор купли-продажи доли дома и земли имеет строго письменную форму. Заинтересованные лица должны указать существенные детали сделки, чтобы не возникало вопросов о ее законности. Договор о продаже долей заверяется у нотариуса! Заключительным этапом станет оформление прав собственности в МФЦ или Росреестре.

Разногласия по поводу размера долей затягивают куплю-продажу. Совладельцы могут быть против продажи, в результате чего придется действовать в судебном порядке. Нередко стороны допускают ошибки в договоре, чем сами лишают себя возможности переоформить долю дома и земли за короткое время. Чтобы не затянуть сделку, учесть нюансы и требования законодательства РФ – обратитесь к юристу нашего портала. Мы предлагаем бесплатную консультацию удобным для вас способом. Звоните по телефону горячей линии или оставляйте заявки в онлайн-чате. Юрист подскажет, как заключить договор купли-продажи без рисков мошенничества.

Договор купли-продажи доли жилого дома

Сохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ доли жилого дома №

г.

«» г.

Гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ И ОБЩИЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

1.1. Предметом настоящего договора является продажа доли жилого дома (далее – «Доля дома») Продавцом и приобретение (купля) ее Покупателем.

1.2. Жилой дом, доля которого отчуждается по настоящему договору купли-продажи, находится в общей (совместной) долевой собственности.

1.3. Принадлежащая Продавцу на праве собственности доля дома составляет , каковая и отчуждается Продавцом в пользу Покупателя. Доля исчислена из размера жилой площади дома.

1.4. Данные по дому, доля которого является предметом купли-продажи по настоящему договору:

1.5. Покупатель, приобретая долю дома у Продавца, автоматически приобретает право пользования общей долевой собственностью, т.е. строениями, расположенными на одном земельном участке с домом, в соответствующей пропорции.

1.6. По исполнении настоящего договора доля дома переходит в собственность Покупателя.

1.7. Доля жилого дома передается Продавцом Покупателю после того, как органами государственной регистрации будет зарегистрирован переход права собственности на нее к Покупателю. После этого сторонами договора подписывается акт передачи доли дома.

1.8. На момент заключения договора доля дома принадлежит Продавцу на праве собственности, не заложена или арестована, не является предметом исков третьих лиц. Указанное гарантируется Продавцом. Несоблюдение (нарушение) изложенного является основанием для признания недействительности настоящего договора.

1.9. На момент передачи доли дома Продавец обязуется погасить все задолженности, если таковые имеются, по коммунальным платежам, электроэнергии, газу, телефону и др.

1.10. Продавцом гарантируется, что лиц, сохраняющих за собой право пользования вышеназванной долей дома после перехода ее в собственность Покупателя, не имеется.

1.11. Продавцом предъявлены документы о согласии местных органов опеки и попечительства на отчуждение доли дома, являющейся предметом настоящего договора (прилагаются к экземпляру договора, подлежащего передаче органу государственной регистрации).

2. ЦЕНА ПО ДОГОВОРУ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Согласно справке Бюро технической инвентаризации инвентаризационная стоимость доли дома составляет рублей.

2.2. Стоимость доли дома, согласованная (оцененная) сторонами настоящего договора купли-продажи, составляет рублей.

2.3. Расчет между сторонами будет осуществлен в следующем порядке: Сумма платежа (п.2.2 договора) передается Продавцу в присутствии работника регистрирующего органа по завершении регистрации права собственности Покупателя на долю дома и записи об этом в регистрационный реестр.

2.4. Продавец, сполна получивший от Покупателя причитающуюся по договору сумму стоимости проданной им доли дома, обязуется выдать об этом Покупателю расписку, подтверждающую данный факт.

3. ИНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

3.1. С момента перехода права собственности на упомянутую выше долю дома к Покупателю последний принимает на себя бремя уплаты налога на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию общей долевой собственности – жилого дома и придомовой территории.

3.2. Продавец вправе оставить в отчуждаемой доле дома некоторые предметы быта и обстановки, которыми Покупатель может распорядиться по своему усмотрению.

3.3. Покупатель претензий к техническому и санитарному состоянию приобретаемой доли дома не имеет.

3.4. Стороны договора ознакомлены с положениями ст.ст. 209, 288 и 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.

3.5. Расходы, связанные с заключением и исполнением настоящего договора, стороны его оплачивают поровну. Расходы по регистрации права собственности на долю дома (переходу права собственности), возникшие у сторон в связи с реализацией данного договора, каждая из сторон его несет в своей доле (размере).

3.6. Продавцом по настоящему договору выполнено требование ст.250 ГК РФ, и совладелец жилого дома как общей долевой собственности поставлен в известность Продавцом о намерении продать принадлежащую ему долю дома и о преимущественном праве совладельца на ее приобретение (копия заявления прилагается).

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ

4.1. Сторона договора, моральные и/или имущественные интересы которой нарушены в результате ненадлежащего исполнения обязательств по договору другой стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой стороной убытков, под которыми понимаются расходы, которые сторона, чье право нарушено, произвела или произведет для восстановления своих прав и интересов (реальный ущерб), а также компенсации морального вреда.

4.2. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору доказывается стороной, нарушившей обязательства.

5. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

5.1. Споры, которые могут возникнуть в связи с настоящим договором, стороны его будут стремиться разрешать дружеским путем в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, уточнением условий договора, составлением дополнений и изменений.При этом каждая из сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов.

5.2. При недостижении взаимоприемлемого решения стороны вправе передать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке в соответствии с действующими в Российской Федерации положениями о порядке разрешения споров между физическими лицами.

6. ПРАВОВАЯ ЗАЩИТА ИНТЕРЕСОВ СТОРОН

6.1. По всем вопросам, не нашедшим решения в условиях настоящего договора, но прямо или косвенно вытекающим из отношений сторон по нему, затрагивающих моральные и имущественные интересы сторон договора, имея в виду необходимость защиты их охраняемых законом прав и интересов, стороны настоящего договора будут руководствоваться нормами и положениями действующего законодательства Российской Федерации.

7. ВОЗМОЖНОСТЬ И ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

7.1. Стороны согласились, что настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон его при наличии к тому оснований, которые стороны сочтут достаточными для расторжения договора.

7.2. Настоящий договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон судом в случаях существенного нарушения договора другой стороной, когда такое нарушение влечет для первой стороны ущерб, при котором она в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора, а также существенного изменения обстоятельств, т.е. настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, то договор между ними вообще не был бы заключен или был бы заключен на условиях, значительно отличающихся от условий настоящего договора.

8. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА

8.1. Настоящий договор (переход к Покупателю права собственности на долю дома) подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

9. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА ВО ВРЕМЕНИ

9.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до момента окончания исполнения сторонами договора своих обязательств по нему.

9.2. Прекращение действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны его от ответственности за нарушения, если таковые имели место при заключении настоящего договора.

10. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец

  • Адрес регистрации:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • Паспорт серия, номер:
  • Кем выдан:
  • Когда выдан:
  • Подпись:

Покупатель

  • Адрес регистрации:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • Паспорт серия, номер:
  • Кем выдан:
  • Когда выдан:
  • Подпись:

Сохраните этот документ сейчас. Пригодится.

Как обогатиться, продав кусочек пирога, поделенного лишь условно: договор купли продажи доли дома и доли земельного участка

Дата публикации материала: 22 сентября, 2021 / Последнее обновление: 25 марта, 2021

Даже незначительная доля от дома или кусочек земельного надела может стать источником единоразового значительного денежного поступления, если найдется покупатель, который захочет заполучить перечисленную недвижимость в свое распоряжение.

Вполне возможно, что этим покупателем станет совладелец здания и земельного участка. В любом случае других владельцев долей следует обязательно предупредить о запланированных Вами переменах, касающихся общей недвижимости.

Предварительные действия

Доля от общего недвижимого имущества в виде строения дает право на распоряжение ним по собственному усмотрению, но не в ущерб прочим совладельцам. Поэтому в случае принятия решения о продаже своей доли дома, владелец сначала должен письменно известить о своих планах прочих совладельцев здания и предложить им выкупить не принадлежащий пока «кусочек».

При продаже вместе с долей дома доли земельного надела, сначала выясняют вид оформления земли. На дальнейшие действия влияет: являетесь ли Вы владельцем выделенного в натуре надела или же Вы сособственник неразделенного участка стоящего/не стоящего на учете в Едином государственном реестре.

Пакет основных документов

У Вас на руках должны быть:

  • Правоустанавливающие документы на недвижимость, подлежащую продаже (договор о купле-продаже, свидетельство о наследстве и т. д.);
  • Письменное согласие от лица совладельца имущества на продажу Вашей доли (желательно подтвержденное нотариусом);
  • Паспорт покупателя;
  • Паспорт продавца;
  • Три копии купли-продажи на долю дома и земельного надела;
  • Кадастровый паспорт на дом;
  • Кадастровый паспорт на долю земельного надела;
  • Справка из БТИ или от оценщика;
  • Письменное согласие партнера по браку на сделку (если продаваемая доля недвижимости является общим имуществом семейной пары);
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Описание самой процедуры

Алгоритм проведения продажи доли дома и земли:

Выясняют форму владения земельным наделом:

  • если доля участка является выделенной в натуре, то ее владелец может распоряжаться своей частью как угодно: продавать, передавать в наследство, сдавать в аренду без согласия и уведомления владельцев, расположенных по соседству территорий;
  • если участок учтен в Едином государственном реестре, но не поделен и эксплуатировался всеми владельцами согласно устной договоренности, то для продажи доли надела требуется получить письменное согласие остальных пользователей земли;
  • если согласие получено, каждый из совладельцев написал отказ от претензий на продаваемый кусок, то инициатор процесса продажи доли надела, обращается в ФУРЗКК для официального раздела территории и документального оформления доли, подготовки документации по межеванию и поставки каждой из долей на кадастровый учет;
  • если согласия совладельцев участка на продажу доли надела получить невозможно, обращаются в суд для раздела и оформления прав по закону;
  • если участок не находится на учете в Едином государственном реестре, общий надел придется сначала размежевать, затем оформить документально выделение доли, а уже потом продавать.

Решая вопросы продажи доли дома, сначала занимаются получением соглашения на это остальных совладельцев здания, передав им лично или с помощью курьера от нотариуса специальное уведомление.

В уведомлении должно быть упомянуто:

  • принятие решения владельцем одной из долей дома продать ее;
  • предложение воспользоваться правом первоочередности на покупку доли дома по фиксированной, установленной владельцем цене (расценка за надел устанавливается хозяином единожды и не может быть изменена в ту или иную строну после отказа совладельцев выкупить долю здания).

В течение месяца ото дня получения извещения совладельцы заявляют о своем согласии приобрести долю или несогласии на подобную сделку.

Если события развиваются по второму варианту, то совладельцы должны написать письменный отказ от права на возможность выкупить долю, полученный от совладельцев документ лучше зарегистрировать у нотариуса. А как быть в случаи с покпкой полного дома с участком, читайте здесь.

Некоторые совладельцы, не желающие видеть хозяином не принадлежащей им доли чужое лицо, могут чинить препятствия процессу купли-продажи. Один из распространенных способов предотвращения продажи доли дома и земельного надела выражается в уклонении от получения уведомительного письма.

В таком случае владелец продаваемой доли может развязать патовую ситуацию с помощью дарения третьему лицу прав на вызвавшее разногласия имущество – для составления акта дарения согласия совладельцев не требуется.

Выделение доли земли

Если планы одного из совладельцев земельного надела касательно причитающейся части, встречаются прочими пользователями участка «в штыки», то выдел доли земли и получение на нее правоустанавливающих документов, позволяющих распоряжаться имуществом как угодно, проводят через суд.

По окончании судебного разбирательства и выяснения, что подававший в суд, имеет все права на интересующую его долю, законодательный орган признает истца полноправным владельцем причитающейся ему земельной доли. При этом владелец выделенной доли теряет право на любые юридические претензии относительно оставшегося земельного надела, равно как и совладельцы последнего на выделенную долю истца.

Прибегать к помощи суда в вопросах выдела земли возможно при следующих условиях:

  1. Истец должен иметь все права на долю земли из общего надела.
  2. Совладельцы участка не согласились на изменение правил пользования наделом (достаточно отсутствия согласия от одного из совладельцев надела).
  3. Заявление истца будет рассмотрено лишь в случае, если он сначала обращался с предложением изменить порядок эксплуатации надела, но получил отказ.

Оценка продаваемой доли дома и земельного надела

Оценку недвижимости, в том числе и долей, проводят с помощью лицензированного специалиста. Используя в работе линейный, нелинейный или прямой методы, оценщик выполняет поставленную задачу учитывая:

  • произведение размера имеющейся доли дома на стоимость за весь объект,
  • или учитывая обесценивание доли на фоне общей стоимости дома,
  • или учитывая износ, дополнительные издержки собственника на поддержание части объекта в должном состоянии.

Цену на долю земельного надела определяют с учетом рыночной стоимости земли участка в целом.

Анализ правоустанавливающих документов

При анализе пакета документов, подтверждающих право продающего совершать продажу доли дома и земли, учитывают:

  • действительность завещания/дарственной, если право на владение долей недвижимого имущества является унаследованным/полученным в дар,
  • действительность сделки купли-продажи, проведенной нынешним владельцем недвижимости в процессе ее приобретения.

Стоимость оформления сделки

За непосредственное оформление сделки нужно уплатить госпошлину в размере 2021 рублей. Сумма выплачивается участниками договора в равных частях.

Как правильно составить договор?

Оптимальный вариант – воспользоваться услугой опытного юриста или нотариуса. Это поможет правильно прописать все условия договора и избежать денежных потерь в настоящем и будущем.

В договоре купли продажи доли дома и доли земельного участка обязательно четко прописывают:

  • Личные и паспортные данные продавца, покупателя, сведения об органе, выдавшем каждому из них паспорт
  • Предметы договора с указанием их официальных номеров в журналах единого государственного учета
  • Общие характеристики предметов договора (размер, местонахождение, особенности, юридическое состояние – заложены или нет, сданы в аренду/субаренду или нет, арестованы или нет)
  • Обязанности покупателя относительно перерегистрации приобретаемого имущества в соответствующих инстанциях
  • Нормативные расценки за каждый из объектов
  • Отдельная стоимость за каждый из объектов
  • Виды ответственности, возлагаемой на договаривающиеся стороны в случае не вовремя проведенной перерегистрации

В качестве заключающих пунктов в договоре указывают:

  • перечисления статей закона, опираясь на которые стороны заключили сделку,
  • подтверждение дееспособности и осознанности действий каждой из сторон,
  • количество копий договора и лица, которым будут переданы копии документа.

В каждом договоре должны обязательно присутствовать подписи продавца и покупателя. Оформить договор можно в нотариальной конторе.

Бланк договора.

Если дом достался в наследство

Если дом является частью большого наследства и перешел в Ваше владение полностью, то при решении продать его, нет нужды интересоваться мнением остальных наследников, получивших другие части завещанного имущества.

В таком случае сначала знакомятся с пакетом документов на дом, выясняют, есть ли регистрационное свидетельство нового образца на это имущество, в каком состоянии документы на землю под домом и рядом с ним.

При этом не стоит забывать и о налогах. О них мы говорим в этой статье.

Если есть другие собственники

В случае когда Вам принадлежит доля от общего недвижимого имущества, распоряжаться ею в полном объеме Вы сможете в случае, если каждый из совладельцев не против Ваших операций с принадлежащей Вам долей.

Если долю решено продать третьему лицу, то куплю-продажу доли дома и земельного надела можно осуществить при условии:

  • получения согласия на процедуру от прочих сособственников,
  • получения отказа от сособственников выкупить продаваемую Вами долю по предложенной цене.

Если согласия на продажу или прочую операцию получить не удается, владелец доли вправе потребовать выделения доли в натуре, что даст владельцу «кусочка» право распоряжаться имуществом согласно собственной воле.

При получении судом заявления с просьбой о выделе доли, суд может прийти к решению:

  • Выделить долю истцу
  • Не выделить долю истцу, так как часть имущества:
    • слишком мала,
    • выделение приведет к ущемлению прав прочих сособственников.

При невозможности выделить долю, суд может передать спорную часть имущества в распоряжение остальных сособственников с условием выплаты последними денежной компенсации подателю иска.

После перечисления средств, податель иска будет лишен доли в общем имуществе.

Решив выгодно расстаться с недвижимым имуществом, сначала выясните, имеются ли у Вас на руках все необходимые для купли-продажи документы. В некоторых случаях оформление нужных для инициации сделки по купле-продаже бумаг, обойдется в сумму большую, чем можно будет выручить за сбыт своего недвижимого имущества.

Договор купли-продажи доли дома и доли земельного участка

Задайте вопрос юристу онлайн бесплатно!

Наши юристы ответят в течении 5 минут

3 012 просмотров

Приобретаемой или продаваемой недвижимостью может быть доля дома и земли. Оформление сделки предполагает заключение договора. Документ составляется соответственно правилам, прописанным в Гражданском кодексе. Накануне оформления сделки необходимо узнать, какие документы необходимы для составления договора купли-продажи доли дома, земли, порядок действий до подписания документа.

Особенности продаваемой доли дома, земли

Владельцами доли недвижимости являются наследники, родственники, получившие имущество в результате приватизации. Имущество может быть распределено равными частями, например — по ½ каждому, и неравными, например, одному — 5/6, а второму 1/6 дома. Что могут сделать владельцы? Вариантов несколько:

  1. Определить порядок пользования имуществом. Это можно сделать в устной форме или через суд. В этом случае собственник будет продавать именно «долю», то есть некоторые места в доме так и останутся общими. Сюда входит ванная комната, туалет, коридор. Желающими приобрести такую долю дома могут быть остальные дольщики, мечтающие стать его полноправными владельцами, или люди, которым нужна регистрация в населенном пункте расположения такой недвижимости. Стоимость доли на 25-30% меньше цены дома, не находящегося в долевой собственности.
  2. Разделить имущество для образования новых объектов недвижимости. Это возможно, если «коробка» дома одна, но в ней есть несколько выходов, санузлов, есть возможность выделить части в натуре. Раздел производится в соответствии со ст. 252 ГК РФ. Обязательное условие — в результате образования новых объектов дому не должен наноситься ущерб.

Преимущества раздела дома — возможность выгодной продажи. Если формирование новых объектов недвижимости невозможно, необходимо попытаться договориться с остальными дольщиками о продаже с последующим разделом вырученной суммы пропорционально доле каждого.

Если поделить имущество не получается, остальные собственники не согласны на продажу, придется искать покупателей на долю с землей.

Доли недвижимости должны быть оформлены таким образом, чтобы их можно было идентифицировать. Информация о каждом объекте подтверждается официальными документами, предъявляемыми в Росреестр наряду с договором.

Согласие остальных дольщиков на продажу доли дома, земли

Если в доме проживает несколько человек, все они являются владельцами доли имущества, ключевой вопрос – нужно ли их согласие на продажу. Согласно ст. 246 ГК РФ, при распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности, требуется согласие остальных дольщиков.

В случае продажи недвижимости в виде дома и земли, необходимо соблюдать требование ст. 250 ГК РФ. По закону остальные владельцы имеют право на преимущественную покупку. До момента составления договора купли-продажи необходимо:

  1. Провести работы по оценке имущества. Стоимость объекта должна быть зафиксирована. Ее указывают в оповещении о продаже. Собственник доли не имеет права продать ее по цене отличной от той, которая указана в уведомлении.
  2. Оповестить всех дольщиков о продаже. На принятие решения о приобретении дается срок в 1 месяц. После этого продавец имеет право предложить свою долю дома и земли третьим лица. Чтобы продать имущество раньше месячного срока, необходимо запросить у остальных владельцев письменные отказы от приобретения недвижимости.

Оповещение необходимо составить в письменной форме. Допускается отправка документа письмом с уведомлением. Во избежание недоразумений рекомендуется привлечь нотариуса.

Образец оповещения о продаже доли дома

Скачать образец оповещения о продаже доли дома

Дольщики могут всячески избегать оповещения о продаже: не выходить на связь, отказываться поставить подпись в уведомлении о получении письма. Обязанность по оповещению может взять на себя нотариус. Он выдаст документ, свидетельствующий о том, что собственником продаваемого имущества были предприняты меры по оповещению остальных владельцев.

Если дольщики — люди, не вызывающие доверия, в оповещении можно указать срок выкупа. Иногда собственники долей дают согласие на приобретение, и процесс «зависает» на годы, поскольку в законе нет оговорки, когда именно доля должна быть выкуплена.

Заключить договор купли-продажи с третьими лицами можно только после ответа прочих собственников дома и земли на предложение приобрести недвижимость.

Как составить договор купли-продажи доли дома и доли земли

Продать дом, землю может только их собственник. Если «на руках» имеется правоустанавливающий документ, например, свидетельство о праве на наследство по завещанию, но правопреемник не зарегистрировал право собственности в Росреестре, для продажи доли необходимо обратиться в госорган, где будут внесены соответствующие изменения в ЕГРН.

Согласно ст. 549 ГК РФ, недвижимость можно передать в собственность по договору. Письменная форма документа обязательна (ст. 550 ГК РФ).

Необходимость заверения договора нотариусом не установлена ГК РФ, то есть документ будет действителен и без заверения. Однако чтобы оформить право собственности на объект, новый владелец обратится в Росреестр. Там его попросят предоставить документ, заверенный нотариусом. Основание — закон №218-ФЗ от 13.07.2015 г., где говорится о необходимости нотариального удостоверения договоров об отчуждении долей.

Также вопросы могут вызвать сделки с несовершеннолетними. Для подтверждения их законности также требуется привлечение нотариуса.

Содержание договора

Пройдя процедуру предварительного оповещения сторон о продаже, можно приступать к составлению договора. Документ должен содержать:

  • Наименование, отражающее суть договора.
  • Сведения о сторонах сделки: ФИО полностью, место регистрации (проживания), паспортные данные или реквизиты иных документов, удостоверяющих личность.
  • Описание предмета договора. Поскольку продается доля дома и земельного участка, необходимо указать продаваемую часть в дробном соотношении, обозначить, какие именно объекты переходят во владение покупателя.
  • Характеристики дома — его площадь (жилая, нежилая), этажность, материал, из которого возведена постройка. В отношении земельного участка указывается его площадь, назначение земель, наличие иных объектов на территории.
  • Реквизиты правоустанавливающих документов. Необходимо указать номер записи о госрегистрации имущества в ЕГРН, в отношении земли — кадастровый номер и дату его присвоения.
  • Цену. Поскольку объекта два, то и цена указывается так: отдельно — на дом и его долю, и отдельно — на землю и ее долю. Сведения о цене объекта должны быть подтверждены документально. Для этого можно привлечь эксперта — оценщика.
  • Форму расчета. Следует оговорить, как будет производиться расчет: путем банковского перевода, наличными; уточнить время передачи денег — до подписания договора или после.
  • Информацию об обременениях. Если дом и участок являются залоговым имуществом, все должно быть прописано в договоре.
  • Подтверждение полной дееспособности сторон договора. Необходимо указать, что покупатель и продавец не имеют опекунов и попечителей, на них не оказывалось давление, сделка совершается осознано на добровольных началах.
  • Сведения об отсутствии притязаний со стороны третьих лиц.
  • Информацию об ознакомлении с нормативно-правовыми актами, регламентирующими порядок оформления сделки, права и обязанности сторон.
  • Подпись с расшифровкой.
  • Нотариальное заверение (желательно, но не обязательно).

Вступление договора в силу

Договор считается заключенным с момента соглашения обеих сторон по всем существенным условиям (ст. 432 ГК РФ), а после вступает в силу (ст. 425 ГК РФ). Однако при этом не осуществляется переход права собственности.

Владелец станет собственником недвижимости только после регистрации договора в Росреестре (ст. 551 ГК РФ).

Необходимые документы

Сведения, изложенные в договоре, должны быть подтверждены. При заключении сделки понадобятся документы:

  • Удостоверения личности продавца и покупателя. Если один из участников — несовершеннолетний, потребуется его свидетельство о рождении и согласие органов опеки.
  • Технический паспорт жилого дома, выписку из БТИ с информацией о доме, его техническом состоянии и характеристиками, о разделении общей площади на жилую и нежилую, об инвентаризационной стоимости объекта.
  • Кадастровый паспорт на землю, дом.
  • Правоустанавливающие документы, которые стали основанием для возникновения у продавца права собственности.
  • Выписка из ЕГРН о госрегистрации объектов.
  • Документы, подтверждающие уведомление прочих дольщиков о продаже недвижимости.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Если имущество было приобретено в законном браке — согласие супруга на совершение сделки.
  • Выписка из домовой книги о количестве зарегистрированных жильцов.

Вышеперечисленные документы необходимы для подтверждения чистоты сделки.

Образец договора купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка

Скачать образец договора купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка

Действия покупателя для обретения права собственности

Чтобы стать собственником недвижимости, получить право на распоряжение приобретенной долей, новому собственнику необходимо обратиться в УФСГР.

При этом в госорган предоставляются документы:

  • заявление на регистрацию права собственности;
  • копии договора (не менее 2) для передачи в госорган;
  • паспорта обеих сторон или поверенных, если документы передаются по доверенности;
  • кадастровый паспорт на дом, землю;
  • квитанции об оплате госпошлины (для физлиц регистрация доли недвижимости составит 2021 тыс. руб.; госрегистрация земли — 350 руб. ст. 333.33 НК РФ);
  • согласие супруга на совершение сделки;
  • документ о согласии (отказе) остальных дольщиков приобрести имущество по указанной в договоре стоимости.

После осуществления госрегистрации новый владелец становится собственником на основании договора купли-продажи.

Приобретение или продажа доли дома, земли, сопряжена с рядом трудностей. Остальные дольщики могут всячески препятствовать заключению сделки.

Покупатель, в свою очередь, не застрахован от недобросовестных действий продавца, который может подделать документы, нарушить порядок оформления документа, и тогда договор будет недействителен. Кроме того, к оформлению сделки необходимо подготовить пакет документов, что требует координации специалиста. Нужна помощь юриста? Обращайтесь к специалисту сайта ros.nasledstvo.ru прямо сейчас. Консультация предоставляется бесплатно.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: